Riigikohus: korteriomandi ostjal on õigusi arvatust enam

Pildil riigikohtu esimehe tool. Foto: LAURI KULPSOO/PM/SCANPIX BALTICS

Riigikohus langetas sel nädalal otsused, mille kohaselt on korteriomandi müüjal ostja ees suurem vastutus, kui tavapäraselt eeldatakse. Keskseks ostja õiguseks on nõuda puuduste kõrvaldamist ja tekitatud kahju hüvitamist.

Küsimust korteriomandi puudustest ning sellega seotud ostja õigustest ja müüja vastutusest ei maksa ignoreerida. Maa-ameti statistika kohaselt tehakse iga aasta enam kui 20 000 korteriomandi tehingut. Seega sõltumata sellest, kas oled ostja või müüja, puudutab korteriostuga seotud temaatika varem või hiljem igaüht. Rangelt soovituslik on seotud riske eelnevalt teadvustada, et vältida eestlaslikku tagantjärele tarkust. Alljärgnevalt tähelepanekuid ahjusoojast riigikohtu praktikast.

Mille eest müüja vastutab?

Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et korteriomand ei ole pelgalt korteri reaalosa. Iga korteriomandi juurde kuulub ka mõtteline osa kaasomandist ehk ühiselt kasutatavast korterelamu sellistest osadest nagu trepikojad, elamualune maa, katus, vundament, tehno- ja küttesüsteemid jms. Müües korterit vastutab müüja põhimõtteliselt nii reaalosa kui kaasomandi osa eest. Lihtsustatult öelduna – kokkulepitud tingimustele ja mõistlikult eeldatavale keskmisele kvaliteedile peab vastama nii korter kui ka muu ühiskasutuses olev osa elamust. Seega vastutab müüja nii korteris paikneva katkise kraanikausi kui ka elamu läbisadava katuse, mittetoimiva torustiku kui ka välisseinte soojapidamatuse eest.

Vastutus korteriühistuga seotud asjaolude eest

Eeltooduga müüja vastutus siiski ei piirdu. Nii on riigikohus eile (27.05.2015) tehtud otsuses märkinud, et tegelikkuses on müüjale korteriomandi müügist tulenev vastutus oluliselt laiem ja ulatuslikum kui tavapäraselt eeldatakse. Mida riigikohus leidis?

Esiteks, korteriomandi puudusteks on ka võlad ja koormised, mis korteriomanikul tuleb tasuda korteriühistule. Siia alla käivad nt elamu renoveerimisega seotud korterile langevad laenu tagasimaksed. Asjaolu, et laenu arvel on parendatud elamu kui terviku seisundit, mis eeldatavasti tõstab iga korteriomandi väärtust, ei ole oluline. Sellisel juhul on elamu kui terviku parendamine tõenäoliselt juba arvestatud müüdud korteriomandi hinna sisse, st ostja peab maksma kõrgemat hinda, kuid samas jääb talle ka laenumaksete tasumise kohustus.

Teiseks, ka elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav müüdud korteriomandi puudusena. Kuna korteriühistu puudutab vahetult iga korteriomandi igapäevast majandamist ja selle tegevus mõjustab otseselt kõiki korteriomanikke, siis peab ka selle toimivus vastama eeldatavale keskmisele kvaliteedile. Kui korteriühistu mõistlikult ei toimi, loetakse see korteriomandi puuduseks. Asjaolu, et müüja üksi ei saa korteriühistu toimivust garanteerida, ei oma tähendust.

Olulistest asjaoludest ja korterelamu lähiümbrusest teavitamise kohustus

Kolmandaks, müüja peab teavitama ostjat kõigist sellistest korteriomandiga seotud asjaoludest  ja omadustest, mille vastu on ostjal  eelduslikult äratuntav mõistlik huvi. Kui müüja lepingueelselt sellistest asjaoludest ostjat ei teavita, vastutab müüja hilisemalt ilmnenud puuduste eest. Riigikohus rõhutas, et otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Sealjuures ei ole korteriomandi puudused piiratud vaid reaalosaga (korteriga), vaid ka kaasomandi mõttelise osaga (katus, tehnosüsteemid jms).

Eraldiseisvalt vajab märkimist, et riigikohtu hinnangul võivad korteriomandi puudusteks osutuda ka  elukeskkonna puudused tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Seega toob eeltoodud asjaolude varjamine kaasa müüja vastutuse ostja ees.

Tegelikkuses on müüja vastutus veelgi kõrgem, kui üksnes ostja teavitamine olulistest asjaoludest. Nii on riigikohus tänavu 25. mail tehtud otsuse märkinud, et ainuüksi asjaolu, kas müüja on müügiesemega seotud puudustest teadlik või mitte, ei oma tähendust. Tegemist on igal juhul müüja riskiga, seda isegi juhul, kui puudused on ka tema jaoks üllatuslikud. Seejuures saab müüja puudustega seotud vastutusest vabaneda, kui ta on ostjat puudustest lepingueelselt teavitanud (soovituslikult märkinud need müügilepingusse). Sellisel juhul ei saa ostja talle teada olevatele puudustele hiljem tugineda. Seega on korteriomandiga seonduvatest puudustest teavitamine otseselt müüja huvides.

Ostja õigused

Kui korteriomandil on eelnevalt kirjeldatud reaal- või kaasomandit, korteriühistu tegutsemist puuduvata puudused või on müüja jätnud ostjat teavitamata muudest olulistest asjaoludest, realiseerub müüja vastutus. Müüja vastutuse sisuks on ostja õigus kasutada puudustest tulenevalt õiguskaitsevahendeid. Ostja ei saa kasutada õiguskaitsevahendeid selliste puudustele tuginevalt, millest ta lepingu sõlmimisel teadis.

Keskseks ostja õiguseks on nõuda puuduste kõrvaldamist ja tekitatud kahju hüvitamist. Samuti on ostjal õigus alandada ostuhinda. Kui puudused on lepingu kui terviku osas olulised ja ostja soovib korterist vabaneda, võib ta lepingust taganeda ja nõuda tasutud ostuhinna tagastamist. Veelgi enam, kui ostja teeb sellisel juhul asendustehingu (nt ostab samaväärse asenduskorteri), võib ta kahjuhüvitisena nõuda ka esialgse lepingujärgse ostuhinna ja asendustehingu ostuhinna vahe hüvitamist.

Lõpetuseks. Korteriost ei ole leivaost. Korteriostuga kaasneva paratamatult olulised riskid ja vastutus, mida on mõistlik eelnevalt teadvustada kui tagantjärele kiruda. Seejuures ei vabasta puudustest teavitamata jätmine ja varjamine müüjat vastutusest. Vastupidi, see võib tuua müüjale kaasa olulised täiendavad kulud ja ulatuslikuma vastutuse, sh võimalikud kohtu- ja advokaadikulud. Lihtsam ja odavam on teada olevad puudused lepingus ära märkida.