Kuigi laenutingimused näivad head, jääb SEB privaatpanganduse strateeg Peeter Koppel kohaliku elukondliku kinnisvara kui investeeringu suhtes skeptiliseks.
Peeter Koppel hoiduks elukondlikku kinnisvarasse investeerimisest
1. juuni 2015, 16:19
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kas piisava sissetuleku korral tasuks praegu Eestis soetada kinnisvara või lihtsalt raha tallele panna?
Nullintressid sunnivad raha «tallele panemisele» tegelikult aktiivselt alternatiive otsima. Aga nagu investeerimise puhul alati, siis sõltub kõik investori riskitaluvusest. Kinnisvara puhul lisandub siia veel vajadus ja emotsioon. Emotsioon baseerub aga illusioonidel. Esiteks tuleks aru saada, et endale elamispinna ostmine ei ole investeerimine. See on tarbimine. Veelgi enam – see on (enamasti) laenuga tarbimine. Ja siit edasi minnes – see on tarbimine, mis võib inimese siduda pikaks ajaks mingi kohustuse ja/või geograafilise piirkonnaga. Arenenud maailmas on näha trendi, kus pärast aastat 1980 sündinud eelistavad selles suhtes paindlikkust ning seetõttu üürivad.
Investeerimise seisukohalt pean ma tunnistama, et ma ei hüppa kohalikule kinnisvarale mõeldes rõõmust lakke. Ma pean olema realist – meil on siin EL-i üks vaesemaid riike, kus kinnisvara liigutab välismaalt pärit likviidsus (laenuressurss). Lisaks - lõviosa neist, kes oma elamistingimusi parandada tahtsid, tegid seda juba möödunud buumi erinevates faasides. Elukondliku kinnisvara osas tuleb lähemal paaril aastal peale korralikult pakkumist (kortereid). Samas jah, raha püsib odav ja see justkui toetab.
Kokkuvõttes saan ma siinsesse elukondlikusse kinnisvarasse investorina raha paigutades investeeringu, mis võib, kuid ei pruugi töötada, on liiga avatud siinsele stagneerunud keskkonnale ning mille likviidsus võib otsustaval hetkel olla olematu. Ma ei taha sellist investeeringut.
Tallinna korterite hinnad ilmselt ei kuku, aga kas tasuks mõelda ka juba pealinnast kaugemale, nt kas praegu häbematult odavate maakohtade hinnad pikas perspektiivis tõusevad?
Lõviosa SKTst tehakse Tallinna ümbruses. Huvitavad on päriselt seetõttu ainult need kohad, kust on võimalik pealinna SKTd tegema jõuda umbes tunniga ja kus talvel on teed lahti. Ehk siis hind sõltub taristust. Teine «ring» on muidugi maakohad, mida vaadeldakse nö. suvilana. Kui raha püsib odav ning keegi on nõus selliste objektide ostu lahkemalt finantseerima, siis võib ka seal tõesti teatud hinnatõus aset leida. Mingil määral on faktor ka see, et rahatrükk on närinud raha kui sellise usalduse kallal ning üha suuremale osale inimestele võib tunduda, et maakoht on parem «akumulatsioonivahend» kui nullintressi «teeniv» ja pideva varahindade inflatsiooni ohvriks olev raha.
Kas praeguseid prognoose vaadates pankade laenutingimused kinnisvara soetamiseks muutuvad soodsamaks või karmistuvad?
Euroopa Keskpank teeb hetkel kõik selleks, et raha ringlemiskiirus kasvaks ning intressimäärad püsiks ülimalt madalal. Minu arvates püsivad intressimäärad nähtavas tulevikus ülimalt madalatena ja kohe, kui turuintressid peaksid ülespoole liikuma hakkama, võetakse midagi ette, et need jälle allapoole saada. Seega ma eeldan, et üldjoontes püsib keskkond pigem soodne.
Kui spekuleerida, et kellelgi on Tallinnas hirmkallis maja ja sellele leidub ostja, siis kuidas oleks mõistlik antud summa investeerida?
See sõltub taas investori riskitasemest. Tänasel päeval on võimalik kokku panna (investeerimis)portfell, mis annab osa kõigi olulisemate varaklasside liikumisest ning mis on ühtlasi likviidne. Ma julgen arvata, et selline portfell on investeeringuna vähem riskantne kui oli või on see sama kallis kõnealune maja. Kohalikud hirmkallid majad on muidugi nähtus omaette – kui 150 kilomeetri kaugusel Tallinnast saaks sama hinna eest oma maitse järgi ehitet maja, metsa, merevaate, aktsiaportfelli ja mõned aastad hästi elada, siis on ka selge, miks mõni maja juba aastaid müügis on. Alati võib öelda, et asukoht maksab. Aga mis mõttes? Kas hirmkalli maja omanikul on vaja hommikul kell 9 kesklinna jõuda, et eluasemelaenu teenindamiseks tööle hakata. Vaevalt.
Kas tasub kinnisvarasse investeerides vaadata ka Eestist kaugemale, talumaja Põhja-Lätis või suvemaja Portugalis peaks paljudele eestlastele olema juba jõukohased?
Ma ei näe erilist vahet Põhja-Lätil ja Lõuna-Eestil. Portugalis ja Hispaanias on tõesti hinnad muutunud meie jaoks arusaadavateks. Ometi olen ma sunnitud olema ka nende pindade suhtes olema skeptiline, sest majanduslikult täbaras olukorras olevates piirkondades on millegi omamine alati paras risk. Näiteks maksunduslikus kontekstis. Sellel, et seal on teatud kinnisvara odav, on põhjus.
Soovite prognoosida, kas kinnisvaraturul on lähiajal olulisi muudatusi oodata?
Kui ma vaatan seda, et korterite pakkumine on lähema paari aasta jooksul oluliselt kasvamas, siis investorina suhtuks ma elukondlikusse kinnisvarasse selge skeptilisusega. Ärikinnisvaras ilmselt surutakse aga tootlusi veelgi allapoole, sest nullintresside keskkonnas otsib raha kohati üpris paaniliselt tootlust. Seega näpuotsaga võib seda segmenti võtta. Ma lihtsalt ei näe kohalikul elukondlikul kinnisvaral seda draiverit, mis hinnarallit toidaks. Jah, rahatrükk on varahindade inflatsiooni kütus ka edaspidi, kuid ma ei imestaks, kui (elukondliku) kinnisvara kontekstis liigutaks kõrgemale peamiselt seal, kus majanduses midagi ka toimub – follow the money.