Uue ehitusseaduse selgitus: tapeedivahetusest ametnikke teavitama ei pea

Tapeet. Foto: Margus Ansu/PM

Mis siis ikkagi muutub uue ehituseadustikuga ning mida tuleb edaspidi tähele panna, seda selgitavad Postimehe koduportaalis advokaadibüroo SORAINEN vandeadvokaadid Kristjan Tamm ja Urmas Volens.

Viimasel ajal on pälvinud palju tähelepanu juulis kehtima hakkava ehitusseadustikuga seonduv. On avaldatud mitmeid artikleid, millest võib jääda ekslik mulje, et uue seaduse eesmärgiks olnud ehitamisega seotud bürokraatia vähendamise asemel tekib bürokraatiat hoopis juurde.

Näiteks on leitud, et uue seaduse kohaselt tuleb edasipidi koostada ehitusprojekt isegi tapeedi vahetuseks. Oleme selles osas nõus Andrus Väärtnõu selgitusega (PM, 7.juuni 2015), et seadusest ühe lõike väljarebimine ja selle kitsas grammatiline tõlgendamine ignoreerides selle lõike regulatiivset eesmärki ja seaduse teisi sätteid, ei ole kohane seaduse tõlgendamise viis.

Selliseid tõlgendamismeetodeid jaatades võib jõuda täiesti absurdsetele järeldustele ka iga teise seaduse puhul. Lähtudes uue ehitusseadustiku eesmärgipärasest ja süstemaatilisest tõlgendamisest ei ole meie hinnangul võimalik teha järeldust, et tapeedi panekuks on vajalik ehitusprojekti olemasolu. Samuti pole ehitusprojektita tapeedipanemise pinnalt võimalik meie hinnangul esitada tsiviilnõudeid.  

Mis siis ikkagi muutub uue ehitusseadustikuga ning mida tuleb edaspidi tähele panna?

Tapeedivahetuse reeglid

Uue seadustiku üldiseks eesmärgiks oli koondada ehitusvaldkonda reguleerivad seadused  kokku ning muuta valdkonna regulatsiooni lihtsamaks. Näiteks hõlmab seadustik norme senisest teeseadusest, veeseadusest, raudteeseadusest jne. Seadustest võeti välja pikad loetelud ning ühtlustati ehitamise mõistet. Uue seaduse järgi omandab ehitamise mõiste tavakeelega kattuva tähenduse – ehitamine on igasugune tegevus, mille tulemusena tekib uus ehitis või muutuvad senise ehitise omadused.

Kas siis ikkagi tapeedi jaoks on ehitusprojekti tarvis? Senise seaduse kohaselt ei loetud ehitamiseks mitte igasugust ehitamist. See tekitas tihti segadust, sest oli ebaselge, kust jookseb piir seaduse mõttes ehitamise ja muu ehitustegevuse vahel. Sellest sõltus ka ehitusloa vajadus, sest seaduse mõttes ehitamine nõudis üldjuhul ka ehitusloa hankimist (välja arvatud väikeehitiste ja kirjaliku nõusoleku kohustusega ehitamise puhul). Uue seadusega ehitamise mõistet laiendatakse ja see hõlmab endast igasugust ehitustegevust, so igasugust ehitise füüsikaliste omaduste muutmist.

Teisalt, uue seadusega  kehtib ehitusloa hankimise ja ehitusprojekti koostamise kohustus üksnes suuremamahulise ehitamise puhul. Selleks on seadustikul lisa 1 (tabel), kus on ehitise suuruse ja liigi põhiselt detailselt määratud, milline ehitustöö vajab ehitusprojekti, millal tuleb sellest omavalitsust teavitada ning millal tuleb taotleda ehitusluba. Näiteks puudub igasugune dokumentatsiooni kohustus juhul, kui ehitusalane pind jääb alla 20 m2 ja elamute ümberehitamiseks ning laiendamiseks kuni 33% ei ole vajalik enam taotleda ehitusluba. Eelnevast täiesti eraldi on reguleeritud ehitise osa asendamine samaväärsega -  selleks ei ole vaja koostada ei ehitusprojekti, teavitada kohalikku omavalitsust ega hankida ehitusluba. Kuivõrd tapeedi panemine käib just viimase alla, siis ei ole meie hinnangul ka tapeedi panekuks ehitusprojekti ega ametkondadele teavitamist vaja. Kuigi tapeedi vahetuseks ei ole ehitusprojekti vaja, tuleb siiski ka seda teha ohutult ja asjatundlikult.  

Muutub ehitusgarantiiga seonduv

Mida uus ehitusseadustik endaga veel kaasa toob? Üheks suuremaks muudatuseks on ehitusgarantiiga seonduv. Tulevikus hakkab senise ehitusgarantii asemel kehtima tarbijaid (eraisikuid) kaitsev säte, mille kohaselt tarbijast tellija puhul eeldatakse kahe aasta jooksul alates töö valmimisest, et ilmnenud puudused olid olemas töö üleandmise ajal tellijale. See tähendab, et sarnaselt senise garantiiga on tarbijast ehitise tellija jaoks kahe aasta vältel lihtsam puudustest tulenevaid nõudeid maksma panna. Selle aja jooksul peab töövõtja vastutusest vabanemiseks tõendama, et puudus ei olnud olemas ehitustöö valmimisel. Pärast kahe aasta  möödumist saab tarbijast tellija ehitise puudustest tulenevaid nõudeid esitada töövõtja vastu viie aasta jooksul, kuid ta peab suutma ise tõendada, et ilmnenud puudus oli olemas töö valmimisel, st tingitud ehitaja poolt lepingu (ehitamise nõuete) rikkumisest.  Ettevõtjast tellija puhul see lihtsustatud nõuete maksmapaneku režiim ei kehti, tema saab puudustest tulenevaid nõudeid esitada tavapärases korras viie aasta jooksul alates ehitise üleandmisest.

Ehitaja poolt ehitisele täiendava garantii andmises on võimalik siiski lepingus kokku leppida. Sellisel juhul ei laiene erinevalt senisest ehitise garantiist tulenevad õigused igakordsele ehitise omanikule juhul kui ehitis võõrandatakse garantii ajal edasi. Garantiist tulenevaid õigusi on võimalik lepinguga loovutada ostjale, kuid juhul kui seda ei tehta, jääb kehtima tavapärane vastutuse ahel, kus töövõtja vastutab tellija ees ja tellija kui müüja ostja ees.

Muudatus ehitise garantii osas on mõistilk, kuna ostja ja müüja võivad müügilepingus leppida ehitise osas kokku erinevates tingimustes kui tellija ja töövõtja olid kokku leppinud ehituslepingus. Kui garantiist tulenevalt saaks nõudeid esitada igakordne ehitise omanik, peaks ehitise uus omanik kõigepealt tuvastama, millistele tingimustele pidi ehitis müüja poolt sõlmitud ehituslepingu järgi vastama. Sellist seaduse alusel teiste isikute vahelisest lepingust nõuete maksmapanemise õigust Eesti õiguskord reeglina ei tunne ja õige oli see ka siin seadusest välja jätta.  

Puudused tuleb fikseerida

Täiendavalt laieneb alates juulist ehitise puudustega seotud soodsam tõendamiskoormus ka tarbijast ostja poolt sõlmitud müügilepingutele, mille esemeks on ehitis. Ka müügilepingu puhul eeldatakse ehitise müügil tarbijale, et ehitisega seotud puudus, mis avaldub kahe aasta jooksul alates ehitise üleandmisest, oli olemas üleandmise ajal. See tähendab, et tarbijast ostjal on tulevikus lihtsam oma nõudeid maksma panna ka ehitiste ostmisel. Kuivõrd sarnane puuduste eeldamine kehtib ka kasutatud ehitise müümisel tarbijast ostjale, siis seda olulisem on müügilepingus fikseerida tingimused, millele müüdav ehitis peab vastama. Vastasel juhul peab hakkama müüja vastutusest vabanemiseks tõendama, et ehitisel ilmnenud puudus oli tekkinud pärast müüki või see on sedalaadi kasutatud ehitiste puhul tavaline. Kui müügilepingus on müüdava ehitise tingimused ja omadused detailselt fikseeritud, siis sarnaseid probleeme ei teki.