Riigikohus: lärmakad naabrid võivad viia ostuotsusest taganemiseni

Kohus. Foto: Lauri Kulpsoo

Hiljuti üht müügilepingust taganemise kaasust arutanud riigikohus leidis, et korteriomandi puudused ei ole piiratud ainult reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses, vahendab Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid.

Kohtuasjas nr 3-2-1-43-15 lahendas kohus järgmisi müügilepinguga seotud küsimusi: kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama; kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama ja milline on taganemiseks mõistlik aeg.

Puuduste osas leidis riigikohus, et korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi näiteks teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne.

Riigikohtu hinnangul saab puudusteks lugeda muuhulgas ka korteriühistut koormavat võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku, kui sellest ei ole ostjat informeeritud. Müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks on muuhulgas ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral.

Riigikohus jäi aga seisukohale, et müüjalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt ning ei saa ka nõuda selle puuduse kõrvaldamist, kuid müüja peab ostjale andma teavet selle kohta, kui ühistu või muul viisil kaasomanike suhted mingil põhjusel tõhusalt ei toimi.

Kohtu hinnangul on otstarbekas, vajalik ning aus oleks müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Oluline on ka müügikuulutuse info, mis võib saada lepingu osaks ning ei ole välistatud, et kõik lepingu rikkumised kogumis saavad moodustada aluse lepingust taganemiseks. Selleks tuleb muuhulgas hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Ostja esitas korteri ostulepingust taganemise avalduse, kusjuures taganemise põhjendused esitas ostja mitmes erinevas dokumendis, seejuures nii kohtueelselt kui ka kohtus. Riigikohus leidis, et kui asjal ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses samuti oli ostjal õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi.

Taganemisavalduse esitamise mõistliku aja kohta märkis riigikohus, et enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudustest teada saada. Kui lähtuda eeldusest, et valdus anti ostjale üle lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, ei saa väita, et ostja pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama kõigist asja puudustest. Riigikohtu hinnangul ei saa aga üldjuhul lepingust taganemise mõistlik aeg olla lühem kui kuus kuud.