Murelik lugeja: kui kõrvalhoone on ebaseaduslik ehitis, mida teha? (3)
22. märts 2016, 15:52
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Toimetuselt palus abi eakas lugeja, kes avastas, et varasemalt tema krundile ehitatud kõrvalhoone on ebaseaduslik ehitis. «Mida nüüd teha? Palju selle seadustamine maksta võiks?» päris murelik lugeja.
Vastab jurist Martina Proosa, advokaadibüroo Teder, raamatu « Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor:
Ehitiste seadustamise küsimus tõusis päevakorda uue ehitusseadustiku jõustumisega. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses on muu hulgas käsitletud olemasolevate hoonete registrisse kandmist. Ehitisregistrisse kandmata hooned on enamasti püstitatud õigusliku aluseta, st ilma kirjaliku nõusoleku või ehitusloata või teiste ehitamise ajal nõutud dokumentideta.
Ebaseaduslike ehitiste seadustamise viisid ja tingimused sõltuvad ehitise ehitamise ajast ja ehitise valmiduse astmest. Enne ehitusseaduse jõustumist ehk enne 01.01.2003 ehitatud ehitiste seadustamisel tuleb lähtuda järgnevast: Ehitisele antakse ehitus- või kasutusluba või loetakse ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks lähtudes praegu kehtivast ehitusseadustikust. See tähendab, et kui enne 01.01.2003 ehitatud ehitis vajas ehitamiseks ehitusluba, praegu piisaks aga ehitusteatisest, siis tuleb esitada ehitusteatis.
Kui ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui ehitis on täiesti valmis, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2. Näiteks, kui tegemist on alla 60 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 meetri kõrguse eluhoonega, siis tuleb esitada kasutusteatis.
Seadustamise eelduseks on ehitise ohutus. Ehitise ohutust hinnatakse ehitise ehitamise ajal kehtinud nõuete järgi ehitusprojekti alusel. Kui ehitusprojekt puudub, tuleb tellida ehitise audit. Pärast seda, kui ehitise ehitamiseks ja kasutamiseks on tekkinud õiguslik alus – sõltuvalt olukorrast väljastatud ehitusluba ja/või kasutusluba või esitatud ehitusteatis ja/või kasutusteatis – tuleb esitada ehitisregistrile teatis ehitise registrisse kandmiseks ja maksta riigilõiv summas 500 eurot. Riigilõivu summa sisaldab kõikide seadustamiseks vajalike lubade menetlemist.
Pärast 01.01.2003 ja enne 01.07.2015 ehitatud hoonele antakse ehitus-või kasutusluba või loetakse ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks praegu kehtivast ehitusseadustikust ja selle lisadest. Erinevus varasemate ehitistega seisneb aga selles, et 01.07.2015 seisuga kasutatava ehitise puhul peavad olema täidetud praegu kehtivas ehitusseadustikus ehitisele ja ehitamisele sätestatud põhinõuded ning ehitusloa taotlemisele eelneb detailplaneeringu koostamine, kui ehitise ehitamise ajal oli detailplaneeringu koostamine kohustuslik. Erandjuhtudel võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu algatamise asemel väljastada projekteerimistingimused.
Detailplaneeringu koostamine tagantjärele olemasolevatele hoonetele võib tunduda ebamõistlikuna, sest tavapäraselt kavandatakse detailplaneeringuga tuleviku ehitustegevust. Seega võiks detailplaneeringu koostamisel lisaks olemasolevate ehitiste seadustamisele mõelda ka sellele, milline ehitusõigus võiks kinnistul olla tulevikus. Kui ehitis, mille ehitamist on alustatud enne 01.07.2015, ei ole valmis, antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui nimetatud ehitis on valmis, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2.
Ehitise ohutust hinnatakse ehitusprojekti alusel. Kui ehitusprojekt puudub, tuleb tellida ehitise audit. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse ning vajaduse korral tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Kui ehitise auditi tulemusel selgub, et ehitis ei vasta nõuetele ja seda ei ole võimalik olemasoleval kujul seadustada, teeb kohalik omavalitsus omanikule ettekirjutuse ja märgib selles, millised toimingud tuleb omanikul ehitise seadustamiseks teha. Näiteks võib olla vajalik tehnosüsteemide vms ümberehitamine, äärmuslikel juhtudel tuleb ehitis lammutada.
Ehitise auditi tellimise kohustuse ja ehitise nõuetele vastavusse viimise nõude täitmata jätmise korral on võimalik omaniku suhtes rakendada sunniraha - füüsilisele isikule kuni 10 000 eurot ja juriidilisele isikule kuni 100 000 eurot. Kui pärast 01.01.2003 ehitatud ehitise seadustamine jõuab nii kaugele, et selle saab kanda ehitisregistrisse, tuleb jällegi tasuda riigilõiv summas 500 eurot.
Ehitamise kohta saab rohkem lugeda Kinnisvarakooli raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel.»