Eramaja ehituse tellija suurimad hirmud: kuidas riske maandada?

Mida hoolikamalt oled majaehitust planeerinud, seda vähem tuleb ebameeldivaid üllatusi. Foto: SCANPIX

«Majaehitust ei tohiks võtta kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel ka finišisse jõutakse,» soovitab majaehitaja.ee blogipidaja Eno Pappel.

Millised on eramaja ehituse tellijate levinud hirmud?

1. Maja läheb planeeritust rohkem maksma ja ehitustööd venivad.

«Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema panevad. On mõned asjad, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna,» ütleb Pappel.

Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske

«Paljud tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda lootuses, et jääb rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaksid pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam, ja asub ehitama, siis on paratamatu, et tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks,» selgitab ta. Lisaks peitub siin tema sõnul risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata – kokkuvõttes tekivad lisakulud. Pappeli sõnul oleks lahendus põhiprojekti ja vajaduse korral ka keerumate sõlmede osas tööjooniste tellimine. «Kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikule ehitajatele jõukohane, ka see vähendab riske,» annab ta nõu.

Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

«Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et pea iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad lisakulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi,» selgitas Pappel. «Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigel ajal muudatusi ega nendega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.»  Pappeli sõnul tuleb iga muudatuse puhul hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. «Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajaduse korral pikendada ka tähtaegu,» ütleb ta.

Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

«Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegipoolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale,» selgitab Pappel. «Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja võib oma töid paremini korraldada ja saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele,» annab ta nõu, kuidas probleeme ennetada.

2. Puudulik ehitusleping, kadunud ettemaks ja olematu kvaliteet

«Enamik algseid lepinguprojekte on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osa tellijaid ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst on raske head tulemust saada,» vahendab Pappel. Tema sõnul peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. «See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt.»

Ettemaks – minimaalne, võimaluse korral üldse vältida

«Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt teha võimalikult väike ettemaks ning järgmist ettemaksu mitte enne, kui teatud töölõik on valminud, ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk mingil põhjusel ettemaksurahast ilma jääda väiksema numbriga ning ei katkesta majaehituse projekti ka kõige halvema stsenaariumi korral,» selgitab Pappel.

Ta pakub lahenduseks panga või kindlustusseltsi garantiikirja küsimise ettemakstavale summale. «Kui see pole mingil põhjusel võimalik, teha minimaalne ettemakse ja järgmist ettemakset mitet teha enne, kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda, et kõik on korras,» soovitab ta.

Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

«Nii üllatav, kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini,» vahendab Pappel. «Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest üle võetud «Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded») ja 2. klassi nõuetele.»

Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad

Ehitustööde ajaplaan vajab Pappeli sõnul regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. «Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud, püsib palju suurem risk, et lõpptähtaega ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks,» selgitab ta.

Ta soovitab ehitustööde ajaplaani vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5–6 etappi jaotada ja seada igale etapile tähtaja. «Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad uuesti fikseerida,» soovitab Pappel. «Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult parema ja põhjalikuma ettevalmistuse kaudu. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.»