Lugeja küsib: mida teha, kui kortermajas on hädasti tarvis remonti teha, kuid KÜ üldkoosolekul ei saadud häälteenamust kokku?

«Olemas on ekspertiishinnang meie kortermajas vajaminevatele remonttöödele, kuid ühistu üldkoosolekul hääletasid mõned omanikud nende tööde tegemise vastu, kuna ei taha raha kulutada ning vajalikku häälteenamust ei saadudki kokku. Mida teha?»

Vastab jurist Martina Proosa, advokaadibüroo Teder, raamatu « Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor:

Kortermajas korraldatakse ühises kasutuses olevate ruumide ja kortermaja konstruktsioonide (katus, seinad jms) ja tehnosüsteemide (torustik jms) remonttööde tegemist üldjuhul enamuse otsusel. Kui remonttöödega kaasnevad olulised muudatused konstruktsioonides ja tehnosüsteemides, on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ja üldkoosolek selliseid otsuseid korteriomanike häälteenamusega teha ei või. Eelduslikult on mahukamad ja olulisemad tööd mitte enam remonttööd, vaid neid käsitletakse ümberehitustöödena.

Kulutuste tegemise otsustamine enamuse poolt on ka mõistetav, sest kortermajale tehtavad kulutused ei ole tavaliselt väikesed ning kõigil omanikel peab olema võimalus osaleda neile rahalisi kohustusi tekitavate otsuste tegemises. Paljudel ei ole võimalust võtta suuri rahalisi kohustusi, kuid kui enamus otsustab kulutuste tegemise poolt, kehtib otsus ka nende korteriomanike suhtes, kes hääletasid otsuse vastu.  Kulutuste kandmisel lähtutakse korteriomanikule kuuluva osa suurusest (AÕS § 75 lg 1).

Siiski on teatud juhtudel võimalik ühel korteriomanikul ka ise remonttöid teha ning nõuda teistelt korteriomanikelt tehtud kulutuste hüvitamist. Näiteks, AÕS § 72 lõike 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on korteriomanikul kaasomanikuna õigus teha kaasomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Riigikohus on selgitanud, et sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada.

Kaasomandi säilitamiseks vajaliku kulutuse sisustamisel lähtutakse tsiviilseadustiku üldosa seadusest (TsÜS), täpsemalt selle paragrahvist 63. Viidatud sätte järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Näiteks on kohtud leidnud, et katuse remontimis- ja soojustamistöid saab üldjuhul lugeda vajalikeks kulutusteks. Riigikohus on selgitanud, et kui tegu on vajalike kulutustega, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või korteriühistu üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud korteriühistuseaduse §-s 151 nimetatud majandamiskuludega.

Esemele tehtud kulutused võivad TsÜS § 63 mõistes olla veel kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse ja toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Kasulikke ja toreduslikke kulutusi ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama, kui ta ei ole selliste kulutustega nõustunud, kuna need on üldjuhul käsitletavad kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremate kulutustena.

Praktikas on olnud juhtumeid, kus korteriühistu juhatus on tellinud töid, mida korteriühistu üldkoosolek ei ole otsustanud. Riigikohus on selgitanud, et kuna korteriühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ühiselt, on juhatusel õigus teha ilma üldkoosoleku otsuseta üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi. Mittevajalike kulutuste tegemine üldkoosoleku eelneva nõusolekuta on käsitletav juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumisena.

Lugeja küsimusele vastamiseks peab seega teadma, milliseid remonttöid tuleb eksperthinnangu järgi majale teha ning kas need on hädavajalikud või mitte. Kui remonttöö eesmärgiks on ära hoida kahju korteriomaniku varale või hoonele ja korteriomanike üldkoosoleku otsust ei ole võimalik ära oodata, siis peab korteriühistu selle töö tellima ja selle eest tasuma. Muudel juhtudel otsustavad korteriomanikud remonttööde tegemise vajaduse üldkoosolekul või lepivad tööde tegemises kokku kõik koos.