Juristi nõuanne: kuidas lahendada korterelamus kokkuleppelised küsimused?

Kohus. Foto: Lauri Kulpsoo

Teatud küsimusi ei saa korterelamus lahendada enamuse otsusega, sõltumata sellest, kas elamu majandamiseks on moodustatud korteriühistu või mitte. Eesti Korteriühistute Liidu jurist Margus Saulep toob liidu ajakirjas Elamu välja toimingud, mis riigikohtu arvates eeldavad korteriomanike kokkulepet ehk siis kõikide omanike nõusolekut.

Küttesüsteemist eraldumine

Riigikohus on asunud seisukohale, et kui ühistu liige soovib eralduda üldisest küttesüsteemist ja minna üle alternatiivsele kütteliigile, siis vajab ta selleks kõigi teiste kaasomanike (ühistu liikmete) nõusolekut.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Antud õigusnormile viidates on Riigikohus leidnud, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mis tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Samamoodi vajaks üldkoosolekul kõigi ühistu liikmete poolthäält otsus, millega nõutakse alternatiivsele kütteliigile üleläinud liikmelt korterisisese küttesüsteemi taastamist selle esialgsel kujul.

(Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-50-11.)

Pööningukorruse väljaehitamine

Pööningu väljaehitamise üle otsustamine ei kuulu Riigikohtu arvates korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Kohus on leidnud, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.

(Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-28-12.)

Parkimiskohtade kindlaksmääramine

Riigikohtu arvates korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ja selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Riigikohus toob välja, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (praegusel juhul parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses AÕS § 72 lg 5 esimese lause kohaselt.

Riigikohus märgib lisaks, et asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetest tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus. Seega ei ole korteriühistu majandustegevus samastatav kaasomanike kokkuleppega.

(Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-151-10.)