Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja Thomas Auväärt vaatleb Postimehe kinnisvara ja ehituse erilehes lätlaste regulatsiooni, mis peaks võimaldama rahalistesse raskustesse sattunud eluasemelaenu võtjal laenuorjusest vabaneda.
Nn «võtmed panka ja võlast vabaks» võimalus on olnud kasutusel eelkõige erinevates USA osariikides. Sellise võla peatamise lepinguga garanteeritakse laenuvõtjale, et juhul, kui toimub hüpoteegiks seatud vara sundmüük, siis automaatselt toimub ka kogu tema võla kustutamine.
Laenuvõtja jaoks tähendab see ühtlasi kohustust tasuda kõrgemaid laenuintresse. Lisaks tuleb laenuvõtjal arvestada, et võla kustutamisel sundmüügi tagajärjel on tal kohustus käsitleda kustutatud osa võlast brutosissetulekuna ja maksta riigile sellelt tulumaksu. Finantskriisi tulemusena on aga teadaolevalt hakatud eelnimetatud võimalust USAs piirama ja sellest loobuma. «Võtmed panka ja võlast vabaks» võimaluse kasutamine eeldab tegelikult väga likviidse kinnisvaraturu olemasolu, mis tagaks aktiivset tehingute tegemist ja vara realiseerimist.
«Läti tee»
Kuigi Lätis võeti möödunud aastal vastu USAga sarnane regulatsioon, ei ole see siiski täies ulatuses võrreldav USA omaga. Seadusemuudatused laienevad ainult uutele eluasemelaenudele, mis on väljastatud alates 2015. aasta algusest. Seega on «võtmed panka ja võlast vabaks» põhimõtte kohaldamisala Lätis piiratud ulatusega. Teadaolevalt on niisuguse regulatsiooni rakendamine viinud olukorrani, kus pangad on piiranud laenude väljaandmist väljaspool pealinna. Põhjuseks on kinnisvaraturu vähene likviidsus maapiirkondades ning juhul, kui kinnisvara pangale tagastatakse, siis on pangal keeruline seda edasi müüa. Samuti on pangad suurendanud eluasemelaenude võtmisel omafinantseeringu osakaalu. Kuigi Lätis on elanikke ligi kaks korda rohkem kui Eestis, on neil uute eluasemelaenude käive viimastel aastatel olnud Eesti Panga andmetel väiksem kui Eestis.
Üldiselt on Läti näitele vastavat õiguspraktikat Euroopas suhteliselt vähe kasutatud. Seega oleks mõnevõrra küsitav nn võtmed panka ja võlast vabaks printsiibi juurutamine Eestis. Tegelikult võiksid Eesti pangad lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt juba täna oma klientidele eluasemelaenu andmisel Läti õigusega sarnaseid kokkuleppeid pakkuda. Tõenäoliselt nad seda siiski erinevatel kaalutlustel teha ei soovi.
Eluasemelaenude andmisel on tarbija kaitsmise seisukohalt otstarbekam esmalt lähtuda eelkõige laenuvõtja maksevõimest ja tagatise piisavus on teisene riski hindamise kriteerium. Kui kasutada «võtmed panka ja võlast vabaks» võimalust, siis muutub tagatise piisavus olulisemaks kriteeriumiks võrreldes laenuvõtja maksevõimega, mis tähendab, et laenuvõtja võime laen tagasi maksta ei mängiks enam nii olulist rolli. See võiks omakorda suurendada vastutustundetu laenamise kasvu.
Juba neli aastat tagasi jõustus Eestis võlgade ümberkujundamise ja võlakaitse seadus. Samas kohtutele esitatud avalduste arv näitab, et võlgade ümberkujundamise menetlust on kasutanud vähesed. Seega enne, kui tormata Läti teed, oleks pigem oluline välja selgitada, mis on olnud selle metoodika vähese kasutamise põhjused. Vajaduse ja põhjendatuse korral tuleks eelnimetatud seadust muuta.