Advokaat: «võtmed tagasi» lahendus pole lahendus

Kinnisvara müügisilt. Kinnisvara, krunt. Foto: Henn Soodla / Pärnu Postimees

Advokaadibüroo Glinkman Alvin & Partnerid advokaat Martin-Johannes Raude arutleb Postimehe kinnisvara ja ehituse erilehes teemal, miks  USAs ja nüüd ka Lätis laenudega raskustesse sattunuile mõeldud «võtmed tagasi» lahendus siiski pole lahendus.

Läti «eduloost» innustatuna sooviti kirjutada «võtmed tagasi» lahendus ka Eesti seadustesse. Kevadiste valimiste eel leidis «võtmed tagasi» põhimõte endale koha nii Keskerakonna, sotsiaaldemokraatide kui EKRE valimisprogrammis. Kolme peale said mainitud erakonnad Riigikogus 49 kohta, mis tähendab, et teoreetiliselt lahutab Eestit «võtmed tagasi» lahendusest vaid kaks häält.

Jaagu näide

2007. aastal ostis Jaak endale Tallinnasse 50 ruutmeetri suuruse korteri. Hind oli tolle aja keskmine: 1620 eurot ruutmeeter ehk kokku 81 000 eurot. Jaagul oli kogutud sissemakseks 10% ehk 8100 eurot. Ülejäänud 90% ehk 72 900 euro peale võttis Jaak kolmekümneks aastaks kodulaenu. Igakuine põhiosa tagasimakse oli 202,50 eurot.

Kaks aastat hiljem kaotas Jaak töö ega suutnud enam laenu tagasi maksta. Seetõttu oli pank sunnitud realiseerima Jaagu korterile seatud hüpoteegi. Ehkki kohtutäituril õnnestus müüa korter turu keskmise hinnaga, tähendas see Jaagu jaoks siiski majanduslikku hävingut.

2009. aastaks oli Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind langenud 46%, olles kõigest 871 eurot ruutmeeter. Jaagu korter maksis nüüd 43 550 eurot. Kahe aasta jooksul oli korteri hind langenud 37 450 eurot. Laenujääk oli aga vähenenud kõigest 4860 euro võrra. See tähendab, et 2009. aasta alguseks oli laenu jääk 24 490 eurot suurem kui seda tagava korteri väärtus.

Nii jäigi Jaak pärast korteri sundmüüki ja täitemenetluse kulude katmist pangale ligikaudu 30 000 eurot võlgu. Kõigest kaks aastat tagasi ostetud korterist oli jäänud alles vaid võlg, mille tasumine võtnuks Jaagul tosin aastat.

Poliitikud tõttavad appi

Poliitikud mõistsid, et Jaak ja teised temasarnased vajavad abikätt. 2010. aastal võeti vastu nn võlakaitseseadus, mis oma nimest hoolimata pidi kaitsma mitte võlga, vaid võlgnikku. Seaduse eesmärk oli pakkuda inimestele võimalust makseraskuste ületamiseks ning pankrotimenetluse vältimiseks.

See tähendab, et küll makseraskustes olevatele, kuid mitte päris maksejõuetutele inimestele tekkis võimalus paluda kohtul oma võlad ümber kujundada, nii et inimene võiks tasuda oma võlad hiljem, osadena või väiksemas ulatuses. Võlgade ümberkujundamise menetlus pidi andma makseraskustesse sattunud inimestele uue võimaluse. Veelgi enam, tulevaste makseraskuste ennetamiseks pandi pankadele kohustus hinnata, kas inimene on ikka võimeline laenu tagasi maksma ning ega talle laenust negatiivseid tagajärgi ei teki. Enam ei pidanud inimesed hindama, kas nad suudavad laenu võtta, vaid pank pidi hakkama hindama, kas nad võivad laenu anda.

Juhul, kui pank vastutustundliku laenamise põhimõtet rikub, võib laenuvõtja nõuda sellega tekitatud kahju hüvitamist. Laenuvõtja peab tagastama pangale laenu üksnes ulatuses, millest on maha arvatud kõik laenu saamisest tekkinud negatiivsed tagajärjed (nt viivis, leppetrahv, vara vähenemine).

Läti eeskuju

Kuna kolme ja poole aasta jooksul olid kohtud 114 lahendatud võlgade ümberkujundamise avaldusest rahuldanud vaid 15, leidsid osad poliitjõud, et senistest abinõudest makseraskustesse sattunud inimeste aitamiseks ei piisa ning eeskuju tuleb võtta Lätist.

Nimelt otsustati Lätis kirjutada eelmise aasta sügisel (üheksa päeva enne valimisi) seadusesse «võtmed tagasi» lahendus (mitte ajada segi «võtmed kätte» lahendusega). Sisuliselt tähendab see, et inimene vastutab panga ees üksnes laenu eest ostetud eluasemega. Laenuvõtjal on võimalus saada korraga priiks nii eluasemest kui laenust.

Pangad pidid hakkama arvestama, et kinnisvarahindade kõikumisest tuleneda võiv eluaseme hinna ja laenujäägi negatiivne vahe ei ole mitte enam laenuvõtja, vaid laenuandja riisiko. Sõltumata kinnisvarahindade võimalikust langusest, pidi eluaseme müügist saadav raha katma kogu laenujäägi. Tulemuseks oli nõutava sissemakse tõus ning eluasemelaenude arvu vähenemine.

Kõigest kaks nädalat enne esialgset jõustumisaega otsustas Läti seim seaduse kehtima hakkamise kolme kuu võrra edasi lükata. Kümme päeva enne muudetud jõustumisaega tehti «võtmed tagasi» lahendus valikuliseks.

See tähendab, et pank peab küll «võtmed tagasi» lahendust pakkuma, kuid klient ei pea seda valima. Need, kellel võiks laenu tagasimaksmisega probleeme tekkida ning lahendusest tõepoolest abi olla, ilmselt kaks korda kõrgemat sissemakset teha ei suuda ning «võtmed tagasi» laenu ei vali. Sestap on valikuline «võtmed tagasi» lahendus üksnes teoreetiline.

Võimalikud mõjud

Ehkki erakondade lubadused olid tavapäraselt loosunglikud ja konkreetne info «võtmed tagasi» lahenduse detailide kohta puudus, võib selle realiseerumise mõjudest mõningaid prognoose siiski teha.

Läti näitel võib eeldada, et kuna pank peaks hakkama lisaks laenuvõtja tagasimakse riskile kandma ka kinnisvaraturu languse riski, suureneks eluasemelaenude omafinantseeringu nõue. Kuna laenu saamine muutuks raskemaks, siis võiks oodata eluasemelaenude arvu ning sellest tulenevalt ka kinnisvaratehingute arvu vähenemist.

Samuti võiks arvata, et kui nõutav minimaalne sissemakse tõuseks, siis pikeneks ka sissemakse kogumisele kuluv aeg. Seega tähendaks suurem omafinantseeringu nõue, et paljud esimest eluaset soetada soovivad inimesed peaksid koduostu edasi lükkama ning elama kauem üüripinnal. Paljukardetud võlaorjus asenduks üüriorjusega.

Nii võikski oletada, et «võtmed tagasi» lahenduse suurimad võitjad oleksid üürileandjad. Pankadel ning koduostjatel (kellest valdav osa suudavad eluasemelaenu mitte ainult vastutustundlikult anda, vaid ka võtta) sellest tõenäoliselt kasu ei oleks.