Hädas lugeja: meie majas on kõik korterid kaasomandis. Kuidas seda lõpetada?

Kaasomand võib omanike vahel palju probleeme tekitada. Foto: SCANPIX

Toimetuselt palus abi lugeja, kes rääkis elust väikeses kortermajas, mille 4 korterit pole mitte korteriomandid, vaid maja on kaasomandis. «Minu soov oleks kaasomand lõpetada. Aga kuidas?» on lugeja nõutu.

Nõu annab vandeadvokaat Leino Biin, advokaadibüroost Biin&Biin:

Asjal võib olla üks või mitu omanikku. Kui asi kuulub  kahele või enamale isikule nimetatakse seda omandivormi ühiseks omandiks. Ühine omand jaguneb omakorda kaheks ehk kaasomandiks ja ühisomandiks. Ühisomand on kahele või enamale isikule kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Tüüpiliseks ühisomandi näiteks on abikaasade ühisomand abielu kestel soetatud varale. Kaasomand aga on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Kaasomanikule kuulub teatud kindlaksmääratud osa ühisest omandist mille suurust väljendatakse harikikult murdarvuna, näit ½ mõttelist osa, mitte aga konkreetne osa ühisest asjast. Enamlevinud kaasomandi tekkimise viisideks on  pärimine aga ka mitme isiku poolt ühiselt asja ostmine. Näiteks tihti ostavad elukaaslased korteriomandi või elamu kaasomandisse. Paraku toob asja kuulumine mitmele kaasomanikule kaasa pahatihti probleeme ja keerukaid õiguslikke vaidlusi, mille ainsaks lahenduseks on kaasomandi lõpetamine.

Tuleb teadvustada ja arvestada, et kaasomand ei ole igavesti eksisteeriv ja kaasomanikul kui täieõiguslikul omanikul on alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist, kui see ei ole välistatud kaasomanike kokkuleppega. Märgitud õigus on sätestatud asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-s 76.  Kaasomandi lõpetamise välistamises võib kokku leppida kaasomandi tekkimisel või ka hiljem. Aga isegi siis kui kaasomandi lõpetamine on kokkuleppega välistatud võib seda nõuda olulistel põhjustel. Tavapraktikas esineb küllaltki harva juhtumeid, kus kaasomandi lõpetamine on kaasomanike vahelise kokkuleppega välistatud või, et lõpetamise välistamise kokkuleppe korral siiski nõutakse kaasomandi lõpetamist.

Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kaasomanike kokkuleppel kus kaasomanikud otsustavad, millisel viisil nad kaasomandi lõpetavad. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit poolte kokkuleppel lõpetada või vaidlevad lõpetamise viisi üle, siis lahendab vaidluse ühe kaasomaniku nõudel kohus.

Kuivõrd kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ei pea lõpetamist nõudev kaasomanik lõpetamissoovi mitte kuidagi põhjendama. Märgitud põhimõte on kinnistunud kohtupraktikas. Nii on riigikohus 09.05.2006 kohtulahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 märkinud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud.

Õigusel nõuda kaasomandi lõpetamist, lõpetamise põhjust põhjendamata on oluline praktiline tähtsus ja nimelt – kui kaasomanike vahelised probleemid kasvavad nö üle pea ja selleks, et probleemidest vabaneda, on alati võimalik kaasomand lõpetada.

Kaasomandit lõpetada soovival kaasomanikul on võimalik valida AÕS § 77 sätestatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Nendeks viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas  kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kohtpraktikas aktsepteeritakse kaasomandi lõpetamise viisina ka seaduses otse mittemärgitud viisi ehk kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks (vt. näiteks riigikohtu 17.04.2008 lahend nr 3-2-1-12-08).

Kaasomandi jagamiseks on järgmised võimalused:

1. Asja jagamine reaalosadeks

Kaasomandi lõpetamine asja reaalosadeks jagamisega tähendab seda, et kaasomand lõpetatakse viisil kus iga kaasomaniku ainuomandisse  jääb  kindel osa kinnisasjast. Näiteks on võimalik kinnistu jagada viisil kus üks osa kinnistust jääb ühele kaasomanikule ja teine osa kinnisust teisele kaasomanikule. Märgitu on võimalik kui maakorralduslikult saab kinnisasja reaalselt kaheks kinnistuks jagada. Keerukas on jagada hoonestatud kinnistut reaalosadeks, sest tavaliselt hoone jagamine va. paarismaja või ridaelamu jagamine ei ole tehniliselt võimalik. Samas ka isegi kaasomandis olevat korteriomandit on võimalik kaheks korteriomandiks jagada kui see on ehitustehniliselt võimalik ja vastav projekt saab kõik nõutavad load ja kooskõlastused.

Riigikohus on 29.05.2013 lahendis nr 3-2-1-61-12 märkinud järgmist: Kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega (selle all peetakse silmas ehitist) jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosaks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud ekspertarvamust.

2. Ühe kaasomaniku väljaostmine

Levinud ja üheks lihtsamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on olukord kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning saab seeläbi asja ainuomanikuks. Tegemist on kõige lihtsama ning loogilisema kaasomandi lõpetamise viisiga. Sellise viisi kasutamisel on ainult üks põhimõtteline takistus ehk kaasomandiosa väärtuse tuvastamise keerukus. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas  kokkuleppele on vajalik kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine.

Kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks on Riigikohus 17.10.2005 lahendis nr 3-2-1-102-05 andnud järgmise reegli:  AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikele kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.

Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvituse maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.

3. Asja müümine kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel

Kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas on võimalik kasutada kaasomandi lõpetamise viisi kus asi müüakse kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel. Enampakkumine toob välja kaasomandis oleva asja hinna. Samas peab aga silmas pidama, et enampakkumise korraldamine on kulukas ja vähendab omandi kaotuse eest saadavat hüvitist, avalik enampakkumine ei pruugi tulemuseks anda müügihinda, mis vastaks asja tavamüügist saadavale hinnale. Asjatundjad on väitnud, et enampakkumise hind on ca 70% tavahinnast. Kaasomanikevahelist enampakkumist tuleks  eelistada olukorras kus kaasomandis olev asi on ühe või mõlema kaasomaniku elukohaks. Avalikku enampakkumist tasub kaaluda siis kui kumbki kaasomanik ei soovi kinnistut, ühiselt tavamüüki aga korraldada ei  õnnestu.

Kui kaasomandi lõpetamises kaasomanikud kokkuleppele ei jõua võib kaasomandit lõpetada sooviv kaasomanik pöörduda hagiga kohtu poole. Kaasomandi lõpetamise nõudelt on vajalik tasuda riigilõiv. Hagis ei ole kaasomandi lõpetamise nõuet vajalik põhjendada küll aga esitama hageja soovi kaasomandi lõpetamise viisi osas.  Kohus saab otsustada ja valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt. näiteks Riigikohtu 29.05.2012 lahend nr 3-2-1-61-12). Märgitust tuleneb praktiline soovitus esitada hagis mitu alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi, sest kui esmaselt soovitud viis ei ole kohtu arvates õige ja kaasomaniku suhtes õiglane saab kaasomandi lõpetamise otsustada sama kohtumenetluse käigus alternatiivselt pakutud viisil. Kui kostja soovib omakorda pakkuda välja temale sobivat viisi tuleb tal esitada selleks vastuhagi.