Lugeja küsib: mida tähendab hoone kasutusluba ja kuidas selle taotlemine käib?

Maja, kinnisvara. Foto: SCANPIX

Lugeja palus, et selgitaksime uuest ehitusseadusest lähtuvalt, mida tähendab hoone kasutusluba, milliste hoonete omanikud peavad seda taotlema ja kuidas see protseduur välja näeb. «Kas tõesti peab selle saamiseks olema ette näidatata ka korstnapühkimise akt ja prügiveoleping, nagu ma mõnelt inimeselt kuulnud olen?» soovis lugeja selgtust.

Vastab jurist Martina Proosa, advokaadibüroo Teder, raamatu « Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor:

Omanikul on kohustus pärast ehitise valmimist taotleda sellele kasutusluba. Ehitise kasutusloata kasutamise eest on kohalikul omavalitsusel õigus omanikku trahvida. Vaatamata sellele on kasutusloata kasutatavate elamute hulk üsna suur, kuna kasutusloa saamine võib tunduda keerulise ettevõtmisena.

Kasutusluba saab käsitleda kohaliku omavalitsuse kinnitusena selle kohta, et ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusloas määratud kasutusotstarbe kohaselt.

Siiski ei vaja kõik ehitised ning igasugune ehitustegevus kasutusluba. Enam ei kehti ka reegel, et ehitusloa taotlemisel tuleb tingimata taotleda kasutusluba. Kasutusluba tuleb taotleda üksnes juhul, kui ehitusseadustik seda otseselt nõuab ning kõik need juhtumid on kirjeldatud ehitusseadustiku lisas 2. Näiteks, üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu või selle teenindamiseks vajaliku hoone puhul on kasutusluba vaja taotleda juhul, kui hoone püstitatakse või olemasolevat hoonet laiendatakse enam kui 33% võrra. Muudel juhtudel – ümberehitamisel, laiendamisel kuni 33%, kasutusotstarbe muutmisel – on sellise hoone puhul vaja esitada kasutusteatis. Kui on toimunud hoone osa asendamine samaväärsega, ei ole vaja taotleda kasutusteatist ega taotleda kasutusluba.

Kasutusloa saamiseks peab omanik esitama kohalikule omavalitsusele ette nähtud vormis kasutusloa taotluse. Seejuures tuleb jälgida, millist tegevust ehitisega seoses kavandatakse, kas ehitise püstitamist, laiendamist või ümberehitamist või kasutusotstarbe muutmist. Kasutusloa taotlusele tuleb lisada ehitusseadustikus nõutud dokumendid. Kindlasti tuleb lisada ehitusprojekt ning ehitamist kajastavad dokumendid (ehitusdokumendid, sh  teostusjoonised; ehituspäevik; kaetud tööde akt; töökoosolekute protokollid jms). Hooldusjuhendid, energiamärgis ja ehitise audit tuleb lisada ainult siis, kui see on mõne õigusaktiga ette nähtud. Lisaks tuleb tasuda riigilõiv.

Alates 01.04.2016 saab kasutusloa taotluse esitada ka elektrooniliselt läbi ehitisregistri, kuid kehtima jääb võimalus esitada taotlus kohalikule omavalitsusele, kes kannab vajalikud andmed ehitisregistrisse.

Kasutusloa taotluse saamisel kontrollib kohalik omavalitsus kõigepealt, kas puuduvad ilmselged alused kasutusloa läbivaatamata jätmiseks. Näiteks on kasutusloa andmine ilmselgelt võimatu eelkõige juhul, kui kasutusluba pole tarvis või ehitise ehitamiseks oli nõutav ehitusteatise või ehitusloa olemasolu, aga neid ei ole esitatud või taotletud.  Kui esineb mõni kasutusloa läbivaatamata jätmise alus, siis peab kohalik omavalitsus vormistama selle kohta otsuse ja selgitama otsuses läbivaatamata jätmise põhjust.

Kui kasutusloa taotluse läbivaatamata jätmiseks alust ei ole, algab kasutusloa taotluse sisuline läbivaatamine. Kui taotlus on puudustega, näiteks puuduvad selles nõutud andmed või on lisamata vajalikud dokumendid või dokumendid on puudustega, määrab kasutusloa andja taotluse esitajale esimesel võimalusel tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, selgitades, et tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmisel võib ta jätta taotluse läbi vaatamata. Samuti peab kasutusloa andja selgitama, milles puudus seisneb ning viitama puuduse osas vastavale õigusakti sättele.

Tähtaeg peab olema määratud selliselt, et see võimaldaks kasutusloa taotluse seaduses sätestatud tähtaja jooksul – 30 päeva - läbi vaadata. Kuigi kohaliku omavalitsuse nõudmised peavad lähtuma ehitusseadustikust, küsitakse ka dokumente, mida seadus kasutusloa taotlemisel tegelikult ei nõua. Näiteks nõutakse tihti  korstnapühkimise akti ja prügiveolepingut. Sellised nõudmised ei ole õiguspärased.

Esiteks puudub kohustus hoone kasutamisele asumisel korstnapühkimise akti tellimiseks. Korstnapühkimise akt koostatakse korstna puhastamise järel. Korstna puhastus tuleb ette võtta alles siis, kui küttekoldeid on mõnda aega kasutatud. Eramajas näiteks on kohustus tellida korstnapühkimine asjatundjalt iga 5 aasta järel. Lisaks kontrollib tuleohutuse nõudeid Päästeamet, mitte kohalik omavalitsus. Kuigi prügiveolepingu olemasolu võib olla oluline, ei saa ka selle esitamist nõuda kasutusloa menetluses, sest tegemist on keskkonnakaitse, mitte ehitamise küsimusega. Seega, korstnapühkimise akti ja prügiveolepingu puudumise tõttu ei saaks kohalik omavalitsus jätta kasutusluba väljastamata.

Kuna ehitusseadustik sätestab põhimõtte, et kasutusluba tuleb anda, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale, siis piirdubki kohaliku omavalitsuse kontroll nende asjaolude kontrollimisega. Sisuliselt seisneb see valmis ehitise ehitusprojektile vastavuse kontrollimises. Seega, kui ehitamise käigus on tehtud muudatusi, siis tuleb muudatused kajastada ehitusprojektis. Oluliste muudatuste korral võib kohalik omavalitsus jätta kasutusloa andmata.

Lõpuks koostab kohalik omavalitsus kasutusloa eelnõu ja sellele vajalike arvamuste ja kooskõlastuste saamise. Kooskõlastajaks võib olla näiteks Päästeamet, arvamuse andjaks võrguettevõtja vms.  Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 10 päeva jooksul kasutusloa eelnõu saamisest kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse kasutusloa eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi kasutusloa eelnõu kohta arvamust avaldada.

Kasutusluba antakse korraldusega. See tähendab, et kui soovitakse kasutusluba vaidlustada, tuleb alati välja nõuda korraldus, mille alusel kasutusluba anti. Korralduses peavad sisalduma põhjendused, eriti juhul, kui kasutusloas on märgitud lisatingimusi. Kasutusloa andmed kantakse ehitisregistrisse, seega on ehitisregistrist alati näha, kas ehitisele on kasutusluba väljastatud või mitte.

Kasutusloa võib anda ka ehitise osale (osakasutusloa), mida on võimalik iseseisvalt ohutult kasutada. Kui koos kasutusloa taotlusega esitatav ehitusprojekt sisaldab mitut hoonet ja neid teenindavaid rajatisi, antakse kasutusluba iga hoone kohta eraldi. Kasutusluba on tähtajatu, kui kasutusloas ei ole määratud tähtaega. Tähtaja saab eelkõige määrata ajutise ehitise puhul.

Ehitamise kohta  saab rohkem lugeda Kinnisvarakooli raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel.»