Mitmeid majasid üle Eesti pakutakse müügiks järelmaksuga

Maja Muhus, mida müüakse järelmaksuga. Foto: Kinnisvaraportaal KV.EE

Eesti suurimas kinnisvaraportaalis kv.ee müüakse mitmeid majasid järelmaksuga. Taolise makseviisi üle võivad rõõmustada koduhuvilised, kes mingil põhjusel näiteks kodulaenu võtta ei taha või ei saa, kuid spetsialistid hoiatavad erinevate ohtude eest.

Näiteks Muhumaal, merest vaid mõnesaja meetri kaugusel, on järelmaksuga müügis armas palkmajake, mille hinnaks 80 000 eurot. Järelmaksuga saab osta ka talu Lääne-Virumaal Laekvere vallas või maja Viljandis, kuid sarnast maksevõimalust pakuvad veel mõned müügis olevad kinnisvaraobjektid.

Enne kui taolise tehingu juurde minna, tuleks spetsialistide hinnangul kõigepealt notariga nõu pidada. «Ostjat võib järelmaks huvitada näiteks olukorras, kus müüja müüb vara, kuid järelmaksu eest intressi ei küsi. Või siis olukorras, kus ostja pangast laenu ei saa, küll on kinnisvaramüüja valmis läbi järelmaksu olema tehingu finantseerija. Iseasi on, kas ostja, kes pangast laenu ei saa, peaks üldse kinnisvara soetama,» räägib Kinnisvarakooli analüütik Tõnu Toompark.

«Müüja seevastu võiks järelmaksuga vara müümisest olla huvitatud olukorras, kus ta küsib kinnisvara eest äkki turuväärtusest kõrgemat hinda, mida n-ö tavatingimustel ükski ostja pole nõus ostma, küll aga olukorras, kus ostuhinda saab tasuda pikema perioodi vältel,» selgitab Toompark.

Tema sõnul peab ostja järelmaksutehingus olema veendunud, et ta ühel perioodil omandi kätte saab, mis teeb ostjast täievolilise omaniku. Müüja risk seevastu on omand liiga vara käest ära anda, mis võib tekitada probleeme olukorras, kus ostja lubatud maksete tegemise kohustust ei täida. «Sellised riskid saab välistada näiteks hüpoteegi seadmisega. See tähendab, et omand antakse ostjale ja varale seatakse hüpoteek müüja kasuks. Kui järelmaksu periood saab läbi, kõik maksed on tehtud ja müüjal ei ole ostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, kustutatakse hüpoteek. Nende küsimuste juures annabki notar nõu, kuidas ühes või teises olukorras on mõistlik käituda, et mõlema poole riskid kenasti maandatud saaksid,» soovitab Toompark.

Ka Swedbanki Rahaasjade Teabekeskuse juhi Lee Maripuu hinnangul kätkeb kinnisvara ostmine järelmaksuga nii ostja kui müüja jaoks riske, mis tuleks kindlasti notari juures enne kinnisvara  müümist või ostmist selgeks teha. «Müüja huvi on oma vara eest saada tasu kogu kokkulepitud hinna ulatuses. Seega on müüja jaoks üks suuremaid ohte see, et ta ei saa müüdud kinnisvara eest kokkulepitud ajal kokkulepitud tasu,» toob ta välja tehingu ohud.

«Kui kodulaenu andmisel analüüsib pank eelnevalt laenutaotleja maksevõimet ja jõukohast igakuist laenu tagasimakset, siis eraisikust järelmaksu pakkujad seda ei tee ning seetõttu puudub neil usaldusväärne ülevaade ostja finantskäitumisest. See võib omakorda kaasa tuua ebameeldivaid üllatusi, kui selgub, et ostja ei suuda kokkuleppeid täita ja hilineb osamaksete tasumisega,» selgitab Maripuu.

«Pank hindab kliendi laenuvõimet laenu andmise hetke seisuga. Samas on elu täis ootamatusi ja keegi ei suuda kunagi täie kindlusega lubada, et võetud rahaline kohustus saab täidetud. Mida pikem on ajatamise periood, seda riskantsem on tehing.  Kui kinnisvara soovitakse osta järelmaksuga põhjusel, et pank ei ole nõus kodulaenu finantseerima, siis  see võib olla märgiks sellest, et ühel või teisel põhjusel ei ole suurte ja pikaajaliste finantskohustuste täitmine ostja jaoks jõukohane,» selgitab Maripuu.

Kui pank finantseerib ostjat nii, et kogu müügihind saab korraga müüjale tasutud  ja kinnisvara vahetab müügitehingu järgselt omanikku, siis järelmaksuga ostu puhul on Maripuu hinnangul põhimureks see, mil moel reguleerida omandisuhteid ajal, mil ostja alles tasub järelmaksu. «Tõenäosus, et vara üle võivad tekkida vaidlused, on suurem. Järelmaksu puhul laekub müügihind osade kaupa ja mõnikord on see ajatatud mitmeks aastaks, samas kui omanikuks saab ostja kinnistusraamatusse kande tegemisest. Kui ostja müügihinda ei tasu või jätab tasumata mingi osa, tuleb müüjal tihtipeale võtta jalge ette kohtutee. Notarid hoiatavad tehingu käigus kõikidest ohtudest ja oskavad kindlasti anda igal konkreetsel juhul parimat nõu,» leiab ta.