Murelik lugeja: kui ma ehitaja tööga rahul pole, kuidas nõuda puuduste kõrvaldamist?

Ehitaja. Foto: Margus Ansu.

Lugeja päris toimetuselt, kuidas reguleerib mullu jõustunud uus ehitusseadustik ehitusgarantii olemasolu. «Kuidas ma ehitajalt puuduste kõrvaldamist nõuda saan?» tahtis lugeja teada.

Vastab jurist Martina Proosa, advokaadibüroo Teder, raamatu « Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor:

Uus ehitusseadustik enam ehitusgarantiid ei reguleeri. Tarbija ehk füüsilise isiku jaoks on nüüd võlaõigusseaduses säte, mis reguleerib töövõtja vastutust töö lepingutingimustele mittevastavuse puhul.

Seadus ütleb, et kui sõlmitakse ehitusleping tarbija ja majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku vahel, siis eeldatakse, et kahe aasta jooksul töö tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal. See tähendab, et kui füüsiline isik ja ettevõtja, kelleks võib olla ka füüsilisest isikust ettevõtja, on sõlminud ehituslepingu, siis on võimalik  ehitajalt nõuda puuduste kõrvaldamist ka siis, kui puudus ilmnes pärast töö üle võtmist. Eeldus, et puudus esines töö üleandmisel kergendab tellija tõendamiskoormust, kuna tellija peab tõendama vaid puuduse olemasolu.  Seadus ütleb veel, et lepingutingimustele mittevastavusnõude esitamiseks peab puudus olema olemuslikult seotud tehtud tööga. See tähendab, et kui puudus on tekkinud mingil muul põhjusel (nt tellija enda hooletuse tõttu), siis lepingutingimuste mittevastavusele tugineda ei saa. Oluline on tähele panna, et füüsilise isiku ja ettevõtja vahel sõlmitud ehituslepingus ei ole võimalik teisiti kokku leppida kui seadus ette näeb. Näiteks ei tohi kaheaastast tähtaega lühendada ega ehitaja vastutust üldse välistada. Selline kokkulepe on tühine.

Eeltoodu ei kehti ettevõtjate vahel sõlmitava ehituslepingu kohta. Ettevõtjad peavad ehitusgarantii rakendamise ja garantii tingimused kokku leppima ehituslepingus.

Selleks, et töövõtja saaks ehitajale nõude esitada, on soovitav ehitusleping sõlmida kirjalikult ja töid tuleb lepingus võimalikult täpselt kirjeldada. Kindlasti tuleb töö valmimisel allkirjastada akt. Praktikas püütakse mõnikord akti sõlmimist edasi lükata kuni puuduste kõrvaldamiseni, kuid see ei pruugi olla mõistlik. Tellija peab valmis töö üle võtma, puudused ning nende kõrvaldamise tähtajad tuleks sel juhul aktis välja tuua. Kui puudusi ei kõrvaldata, saab tellija nõuda näiteks tööde hinna alandamist. Kui tellija töö üle võtmisest õigustamatult keeldub, siis loetakse töö vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks ehitaja antud mõistliku tähtaja jooksul.

Pärast tööde ülevõtmist ilmnenud puudustest tuleb ehitajale teatada esimesel võimalusel, kuid mitte hiljem kui kahe kuu jooksul puuduse avastamisest. Kahekuuline tähtaeg kehtib jällegi vaid füüsilisele isikule ehk tarbijale. Samuti tuleb anda ehitajale mõistlik tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks. Mõistlik tähtaeg sõltub eelkõige puuduse olemusest. Lihtsama puuduse korral võib ka tähtaeg olla lühem. Kui näiteks ilmnevad niiskuse probleemid, siis võib see viidata konstruktsiooniveale ning puuduste kõrvaldamiseks võib olla vajalik ette võtta suuremad tööd. Sellisel juhul ei pruugi näiteks kahe nädala pikkune puuduste kõrvaldamise tähtaeg olla piisav.

Kui ehitaja puudust mõistliku aja jooksul ei kõrvalda, siis võib tellija ise vea parandada või lasta seda teha ja nõuda ehitajalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

Ehitamise kohta  saab rohkem lugeda Kinnisvarakooli raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel.»