Tulumaks ja garantiikirjad eraisikust väikeinvestori pagasis

Foto: Arco Vara

Korterite ostmine üürile andmiseks on Eestis populaarne ja küllaltki tulus äri. Tihtipeale nimetatakse seda naljatades ka pensionisambaks. Peale selle, et korteriomanik saab üüritulu, kasvab aastatega ka korteri turuhind. Samas kohustuvad üürileandjad deklareerima üürilt saadava tulu.

Kui üürileandja ja üürnik on eraisikud, deklareerib üürileandja üürilt saadud tulu järgmisel kalendriaastal ajavahemikus 15. veebruarist kuni 31. märtsini. Alates 2016. aastast võib eraisik üüritulust korteri üürimisega seotud kulud 20% ulatuses kuludokumente esitamata maha arvata. Üüritulu 20%-line mahaarvamine tehakse tuludeklaratsiooni täitmisel. Tulumaks tuleb ära maksta 1. juuliks.

Maksu- ja tolliameti konsultantide sõnul tasub tähele panna, et 20%-line täiendav mahaarvamise õigus kehtib vaid siis, kui tegemist on eluruumi üürilepinguga. See tähendab, et korteri üürimisel ettevõttele või mõnele muule organisatsioonile pannakse lepingusse kirja, et korterit hakatakse kasutama elamiseks. Kui äriühing võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidada, ei saa korteriomanik täiendavat kulude mahaarvamist kasutada.

Kui eraisik annab korteri üürile ettevõttele või organisatsioonile, maksab juriidiline isik omaniku eest igakuiselt tulumaksu ning korteriomanikul ei ole vaja tulumaksu tasumise pärast enam muretseda. Korteri üürimine eraisikult toob juriidilisele isikule sageli kaasa selle, et kulud suurenevad lisanduva tulumaksukohustuse võrra.

Ettevõttele on alternatiiviks kaubelda üürihinnas tulumaksu võrra alla, kuid eraisikuist korteriomanikud ei pruugi üüri alandamisega nõustuda. Ühelt poolt tuleneb see maksumuudatuste uudsusest ja eraisikutest korteriomanike vähesest teadlikkusest. Teiselt poolt ületab nõudlus heade üürikorterite järele endiselt pakkumist ning korteriomanikud eelistavad pigem pisut kauem üürnikku otsida, kui kohe hinnas järeleandmisi teha.

Eraisikuist korteriomanikud võivad ettevõtteid ja organisatsioone peljata ka piiratud vastutuse tõttu. On ju nii, et kui ettevõte oma majandustegevuses ebaõnnestub, vastutab ta tekkinud kohustuste eest vaid oma osa- või aktsiakapitaliga. Kui eraisikust üürnik ei ole just piiratud teovõimega, vastutab ta enda jaoks majanduslikult raskes olukorras juriidilisest isikust oluliselt suuremal määral - kogu oma naha ja karvadega.

Võin oma pikaajalisest maakleritöö kogemusest kinnitada, et juriidilisest isikust üürnikud, nagu näiteks välissaatkonnad, pangad, rahvusvahelised suurkorporatsioonid ja muud tuntud organisatsioonid-ettevõtted pakuvad eraisikuist korteriomanikele oluliselt stabiilsemat ning koostöö sujumisel ka pikemaajalist üürilaekumist, kui eraisikust üürnikud.

Kui eluaseme üürisooviga juriidiline isik on korteriomanikule tundmatu või tegutseb enda jaoks välisturul, võib riskide maandamiseks küsida üürilepingu juurde emaettevõtte garantiikirja või pangagarantiid. Professionaalne maakler aitab sel juhul asju ajada ning kontrollib, kas juriidilise isiku toodud garantiikiri vastab kõigile nõuetele ning kaitseb korteriomanikku ootamatuste eest.