Lugeja küsib: kas omanik võib mu tänavale tõsta, kui mul paberil üürilepingut ei ole?

Pilt on illustratiivne. Kortermaja Mäepealse tänaval. Foto: Erik Prozes

«Kui olen iga kuu korralikult pangaülekandega kokkulepitud üüri maksnud, kuid kirjalikku üürilepingut mul ei ole, siis kas mul on korteriga seoses üldse õigusi ja kas mind võib näiteks lühikese etteteatamisega tänavale tõsta,» küsib lugeja.

Vastab Narva notar Oksana Bauer-Karle:

«Eluruumi üürilepingu suhtes ei ole seaduses kohustuslikku vorminõuet sätestatud. Seega asjaolust, et üürnikul ei ole «paberil üürilepingut» ei tulene järeldus, et tal ei ole «korteriga seoses üldse õigusi» ja teda võib «lühikese etteteatamisega tänavale tõsta». Küll aga tekib suuliselt sõlmitud lepingu puhul selle olemasolu ja oluliste tingimuste tõendamise probleem.

Juhul kui üürnikul on takistamatu juurdepääs eluruumile ja ta kasutab seda elukohana ning maksab «iga kuu korralikult pangaülekandega kokkulepitud üüri», siis võib eeldada, et nendest asjaoludest piisab eluruumi üürilepingu olemasolu ja üüri suuruse tõendamiseks.

Suulise üürilepingu puhul on küll raskem tõendada, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu lepinguga ning seda, kui kaua leping kehtib. Erinevus on selles, et tähtajaline üürileping lõppeb tähtaja möödumisega ning sellist lepingut saab ennetähtaegselt üles öelda üksnes üürileandja ja üürniku kokkuleppel või võlaõigusseaduses sätestatud alustel (näiteks, üüri tasumisega viivitamise tõttu). Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui ka üürileandja igal ajal üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud (võlaõigusseaduse § 312 lõige 1).

Eluruumi üürilepingu vorm mõjub lepingu tähtajale alljärgnevalt: kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõppeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest (võlaõigusseaduse § 274). See tähendab seda, et:

• juhul kui suuline üürileping on sõlmitud näiteks üheksaks kuuks ja üürnikul õnnestub seda tõendada, siis tegemist on tähtajalise lepinguga kõigi sellest tulenevate tagajärgedega;
• juhul kui üürnikul õnnestub tõendada, et suuline üürileping on sõlmitud näiteks kolmeks aastaks, siis tegemist on tähtajatu lepinguga (võlaõigusseaduse § 274 kohaselt) ning üürileandja võib selle lepingu igal ajal kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides üles öelda, kuid siiski piiranguga, mille kohaselt leping ei saa lõppeda enne aasta möödumist alates eluruumi üürniku valdusesse saamise ajast.   

Kokkuvõtteks võib kirjeldatud olukorrale ja seadusele toetudes öelda, et pöördujal on kõik üürniku õigused, kuid selle tõendamise koormus on samuti tema õlgadel. Samuti ei saa ta olla kindel, et tähtajaliselt sõlmitud üürileping kehtib kokkulepitud tähtaja möödumiseni. Olukorra parandamiseks oleks otstarbekas sõlmida kirjalik üürileping.»