Notar: üürkorteri remondifondi makseid ei peaks jätma üürniku kanda

Kortermaja Lasnamäel Pae tänaval. Foto: KV.EE

Eelmisel nädalal esitas Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand vastulause notar Oksana Bauer-Karle kommentaarile üürikorteri remondifondi maksmise osas. Bauer-Karle sõnul ei saa ta nõustuda kinnisvaraspetsialistide seisukohaga, et remondifondi maksed kuuluvad kõrvalkulude hulka, mille võib eluruumi üürniku kanda jätta.

Notari sõnul oli lugejakirjale vastates tema kommentaar üsna lühike. Kuna teema tekitas aga avaliku debati ja Allekand kommenteeris teemat palju laiemalt, soovib temagi oma seisukohti täiendavalt põhjendada. 

Notar Oksana Bauer-Karle täiendatud seisukoht remondifondi maksmise osas:

Lugejakirjale vastates pidasin ma silmas tulevasteks remontideks kogutavat kapitali. Ei ole täpselt teada, kas toimub remont ja millal see toimub, kas jõuab üürnik remondi tulemusi nautida või mitte. Need kulud ei ole seotud asja praeguse kasutamisega tänase üürniku poolt.

Pärast minu oponentide arvamustega tutvumist olen ma aru saanud, et nad käsitlevad terminit laiemalt. Tulenevalt sellest peab minu vaatenurk olema samuti muudetud.

Ma ei saa nõustuda kinnisvaraspetsialistide seisukohaga, et remondifondi maksed kuuluvad võlaõigusseaduse §-s 292 sätestatud kõrvalkulude hulka, mille võib poolte kokkuleppega eluruumi üürniku kanda jätta. Minu arvates on remondikulud (sõltumata sellest, kas tegemist on üüritud eluruumi või kogu hoone remondiga) asja korrashoiu finantseerimine –asja korrashoiukohustus lasub aga üürile andjal (võlaõigusseaduse § 276 lg 1).

Üürnik on kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürile andmisel lähtuti (võlaõigusseaduse § 276 lg 2). Üürnik on kohustatud oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega (võlaõigusseaduse § 280) ning mitte midagi muud.

Juhindudes sellest, et kehtiv seadus ei sätesta võimalust korrashoiukohustuse puhul kokku leppida teisiti, tuleks võlaõigusseaduse § 275 kohaselt vastav kokkulepe (millega remondikulud, st korrashoiukohustuse rahastamine, pannakse üürniku õlgadele) eluruumi üürilepingu puhul tühiseks lugeda.

Peab möönma, et üürile andjatel ja üürnikel on eeltoodud küsimuses erinevaid arvamusi, kuna igaüks neist kaitseb oma huve. Me ei saa välistada seaduse erinevat tõlgendamist (2 juristi – 3 arvamust) ja seadusega vastuolus olevate kokkulepete eksisteerimist. Eluruumi üürilepingutes võivad muidugi sisalduda igasugused kokkulepped, aga küsimus on selles, millised neist tunnistatakse kehtivateks kohtuvaidluse korral.

Ma jään oma seisukoha juurde, et eluruumi üürilepingu puhul piirab kehtiv seadus poolte lepinguvabadust üürniku kui nõrgema lepingupoole kaitse eesmärgil (võlaõigusseaduse § 275).

Kinnisvaraspetsialisti arvamus, et «25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri» võib-olla vastabki tõele, aga «DURA LEX, SED LEX» (karm seadus, kuid (siiski) seadus – toim).  Kas ikka maksab kehtivat seadust mitte järgida, kui kellegi arvates on see aegunud?