Hindaja subjektiivsus võib kinnisvara hindamisakti mõjutada

Foto: www.flickr.com

Kuigi inimesed kipuvad arvama, et kinnisvara hindamisakt koostatakse ainult ettekirjutatud punktide põhjal, mängib siiski rolli ka hindaja subjektiivne arvamus hinnatavast objektist.

Kinnisvaravaldkonnaga mitte väga kursis olevad inimesed kipuvad tihti arvama, et nende kinnisvara hind kujuneb mingi tabeli põhjal, kuhu hindaja linnukesi teeb. Tegelikult aga mängivad seal rolli päris mitmed tegurid, selgitab Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline hindaja Marko Laur. 

«Rääkides elukondlikust varast, näiteks korterist, siis arvestatakse kõiki enam turuväärtust mõjutavaid võrdluselemente: asukoht piirkonnas ja hoones, maja seisukord ja korteri seisukord, elamu korruselisus, küttelahendus, korteri paiknemise korrus, korteri pindala, rõdu või sauna olemasolu, kohtkindla mööbli, näiteks garderoobikappide või köögimööbli olemasolu, parkimiskoha olemasolu ja muud konkreetse vara spetsiifikast tulenevad detailid, näiteks veekoha lähedus,» loetleb ta. Samuti võrreldakse hinnatava vara elemente võrreldavate varade omadega, ehk eestikeeli: üht korterit võrreldakse teiste sarnaste juba müüdud korteritega. Selle põhjal kujunebki hinnatava vara väärtus.

Näib, et tegemist on ikkagi puhtalt tabeli täitmisega? Siiski mitte päriselt. «Kuigi hindamisprotseduuri iga samm peab olema põhjendatud, info tulema reaalselt turult ja olema tõestatav, jääb hindamine siiski alati ka osaliselt subjektiivseks tegevuseks. Erinevad hindajad annavad erinevatele võrdluselemendile oma subjektiivse kaalu, mis tuleneb nende kogemustest ja eelistustest. Kõige olulisem on otsuste põhjendatus ja nendega kaasnevad selgitused,» ütleb Laur. 

Erinevatel hinnangutel on mitmeid põhjuseid

Nii võibki kujuneda olukord, kus üks ja sama objekt saab väikese ajavahemiku jooksul kahelt erinevalt hindajalt küllalt erineva tulemusega akti. Üks Postimehe koduportaali lugeja kirjeldab olukorda, kus tema vahepeal muutumatuna püsinud kinnisvara hinnati aasta hiljem paarkümmend tuhat eurot väärtuslikumaks kui esimesel katsel, tegu oli erinevate büroode ja erinevate hindajatega.

Selgitusi on sellele Lauri sõnul mitmeid. Esiteks on kinnisvarahinnad mõnevõra tõusnud. Kui tegu on väga kalli kinnisvaraga, on tõus arusaadav, soodsama puhul tekitab tema hinnangul küsimusi. «Võimalik, et esimene hindaja oli konservatiivsema joonega kui teine ja lisanduva hinnatõusuga kumuleerus väärtuste vahe suureks. Kui hinnatav vara paikneb piirkonnas, kus toimub vähe võrdlustehinguid, võib hindamistulemus sõltuda üksikutest tehingutest, mis võivad vahepealsel ajal olla teostatud kõrgemal hinnatasemel. Piirkonnas, kus on toimunud kinnisvaraarendus, millega seoses on saanud kenamaks ja kõrgemalt hinnatumaks ka ümbruskond, kasvab huvi ja hind ka vanemate varade puhul,» toob ta näite.

Hindaja pealiskaudsus võib olla näiline

Sama objekti puhul kurdab lugeja, et talle jäi esimesest hindajast väga pealiskaudne mulje, sest too piirdus vaid fotode tegemisega ega küsinud koduomanikult mingeid täpsustusi, seevastu istuti teise hindajaga pikalt laua taga ja pandi kõik detailselt kirja. «Hindaja peab kirjeldama kõike väärtuse seisukohast olulist. Ülevaatuse käigus on hindaja kohustatud tegema vajalikke märkmeid, koostama ülevaatuse protokolli ning pildistama kõiki hinnatavaid varasid ja nende osi, mis väärtuse seisukohast on olulise tähendusega,» tõdeb Laur. 

Samas, nagu ta välja toob, on hindajatel erinevad tööstiilid ja kui põhjaliku protokolli keegi koostab, sõltub just konkreetsest hindajast. «Kogenud hindaja võib palju informatsiooni koguda ka avalikest registritest ja jäädvustatud fotodelt. Palju võib sõltuda ka hindaja ja kliendi suhtlemisest. Osadele klientidele meeldib, kui nende kinnisvara üle arutatakse köögilaua taga pikemalt, ollakse personaalsemad. Teistele on ülevaatusprotsess tüütu formaalsus, mis võiks olla lühike, konkreetne ning nende vara üle küsimuste esitamine tekitab pigem negatiivseid emotsioone. Hindaja peab tunnetama, mis on informatsioon, mille ta saab vaid otse omanikult,» selgitab Laur.

Seega ei maksa arvata, et kui hindaja objekti üle vaadates ristküsitlust ei tee, siis järelikult ta ei süvene. Kuid meeles tasub pidada, et hindamisega tõesti kaasneb ka pisut subjektiivsust ja kui hindamise tulemus rahu ei anna, tasub võtta teine hinnang kõrvale.