Kinnisvarasse tasub alati investeerida

Foto: Mihkel Maripuu / Postimees

Algaja investeerija jaoks on ilmselt lihtsaim ja kindlaim viis alustada investeerimisega kinnisvarasse. See pole enam ammu vaid kõrgepalgaliste pärusmaa ning võib kõigile arvestatava igakuise sissetuleku tuua. Kuidas aga kinnisavarasse raha paigutamisega alustada?

Kahekümnendates aastates noormehel Sander Otsal oli esialgu plaanis osta korter endale elamiseks. Hiljem hakkas noormees mõtlema aga sellele, et ehk oleks mõistlikum jääda ise hoopis üürikorterisse ja rentida ostetav elamispind tulusalt välja.

«Korteri otsimiseks sirvisime elukaaslasega mõned korrad nädalas suuremad kinnisvaraportaalid läbi,» kirjeldas noormees. «Ühel päeval hõikas elukaaslane aga teisest toast, et leidis ühe huvitava korteri puitmajas. Jooksin vaatama ja tõesti tundus sellel potentsiaali olevat – korter oli keskmises seisukorras, ühetoaline ning üsna Tartu kesklinna lähedal.» Nii Ots kui tema kaasa olid korterist huvitatud, kuna selle eest küsiti vaid 29 000 eurot, mis tegi ruutmeetri hinnaks 830 eurot. «See oli mõistlik, sest harva leidus kortereid alla 1000 eurot/m² ja tavaliselt olid need üsna kehvas seisukorras,» meenutas noormees.

Kui Ots valis korterit pigem selle järgi, kus talle endale meeldiks elada, siis aastatepikkuse kogemusega investori Jaak Roosaare sõnul on kinnisvarasse investeerimise jaoks olemas lausa eraldi valem. «Üldiselt kehtib reegel, et mida kallim, suurem ja parema asukohaga korter, seda madalam on tootlus ehk tasuvus,» märkis ta. «Mida väiksem on korter, seda parem on ka tootlus.»

Kuigi Roosaare arvates on kõige tasuvam üürida välja korterit mõnes väikelinnas, kaasnevad sellega jällegi omad riskid. «Väikelinnas saab kortereid soetada hea hinnaga, kuid samas tuleb nendega tihti rohkem vaeva näha. Suurem on ka võimalus, et odavamatesse korteritesse satuvad üürilised, kellega tekib rohkem probleeme,» teadis Roosaare kogemuste põhjal rääkida. 

Investori sõnul on alustajal mõistlik üürida välja kahetoalisi või siis pisikesi ühetoalisi stuudiokortereid ülikoolide lähedal. «Teine võimalus on osta suurem korter (4–5-toaline) ja seda tubade kaupa välja üürida,» jagas mees nippe.

Investeerimisega tegelev kinnisvaramaakler Einar Vellend on samuti arvamusel, et alustamiseks on kõige mõistlikum soetada mõni väiksem korter. «Odav korter maksab umbes 15 000 eurot, mida on võimalik välja üürida umbkaudu 150 euroga, saades tootluseks natuke üle 10 protsendi aastas,» arvutas ta. See tähendab, et kümne aastaga oleks korteri ostuhind tasa teenitud. «Kui ostmiseks on võetud laenu, tulevad lisakuluks ka intressimaksed,» märkis ta.

Lisaks rõhutas Vellend, et kui osta renoveerimata korter, on oma jõududega remonti tehes kasum kindlasti suurem. «Kui aga omal oskusi pole, siis renoveerimata korteri puhul enam suurt võitu ei saa, jääks ainult üüritulu,» rääkis ta.

Kui investeerimiskogemuseta Ots ja tema elukaaslane soovitud korterit vaatama läksid, oli selge, et toas olev sein tuleb maha lõhkuda ning tualettruum suuremaks ehitada. Lisaks oli vaja teha ka pisitöid köögi ja ahju kallal.

Enne remonti proovisid noored panna paika, kui palju kogu ettevõtmiseks raha kulub. «Sai selgeks, et renoveerimise raha saaksime kahe peale kokku, aga korteri ostuks vajalik summa oleks tarvis laenata.» Laenu saadi lõpuks tuttavalt ja üsna väikese intressiga.

Esialgu lootis paar, et enamiku remonditöödega saavad nad ise hakkama, kuid lõpuks selgus, et suuremahulisteks töödeks on ikkagi ehitajat tarvis. «Minu esimeseks õppetunniks oli see, et ei ole mõtet teha asju, milles sa pädev ei ole. Mul võttis kõik tunduvalt rohkem aega kui inimesel, kes teeb seda iga päev,» meenutas Ots.

Mida rutem renoveerimistööd valmis saavad, seda rutem saavad sisse kolida ka üürnikud, kellelt hakkab iga kuu laekuma vajalik üüriraha.

Korteri renoveerimisele kulus neil koos kõrvalkuludega 6426 eurot. Selle sisse on arvestatud ka kommunaalkulud ning intressi- ja kindlustusmaksed, mis tuli tasuda renoveerimise ajal. «See on kulu, mis oleks olnud olemata, kui oleksime ostnud renoveeritud korteri ja saanud kohe üürikuulutuse üles panna. Ka meie endi tööaega ei ole arvesse võetud,» selgitas noormees.

Kui Otsal sai korter renoveeritud, pani ta üles üürikuulutuse ning küsis üürniku käest 290 eurot kuus. Sellest tulust läks maha iga kuu ka laen, kindlustus ning remondifond. Kui need maha lahutada, jäi igakuiseks rahavooks 139,68 eurot ja aastaseks omakapitali tootluseks 29,7 protsenti.

Ots kinnitas, et arvutused näitavad, kinnisvarasse investeerimine tasub end ära. «Kes tahab aga investeerimisega algust teha, soovitan lugeda temaatilisi raamatuid, käia koolitustel ja erinevaid kortereid vaatamas,» jagas noormees nõuandeid.

Vellend märkis, et esialgu võib kinnisvarasse investeerimine olla siiski üsna raske, eriti kui selleks ei ole ressursse. «Aktsiaid võib hakata ostma juba 50 euroga. Kinnisvara soetades peab aga arvestama 30 korda suurema rahaga.»

Roosaare sõnul peaks algaja investeerija endale aga kindlasti aru andma, et vaid üht korterit välja üürides rikkaks ei saa, pigem on see hea võimalus, kuidas teenida lisaraha.