Uut kodu ostmas: millal vana elamispind müüki panna?

Foto: VidaPress

Kinnisvaraomanikuna on ühest kodust teise kolimine pisut tülikas, sest hoolikalt tuleb läbi mõelda, millal panna müüki vana kodu: kas enne või pärast uue kodu soetamist?

Vastava otsuse tegemine sõltub nii koduostja rahakotist kui turukonjunktuurist, kirjutab kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark kinnisvaraportaalis KV.EE. Samuti tuleb arvestada maksustamise küsimustega, mis võivad kinnisvaramüüjat oluliselt mõjutada.

Uue kodu ostuks on raha olemas

Olukorras, kus koduostjal on uue kodu ostmiseks raha olemas ja laenuraha kaasama ei pea, on protsess lihtsam. Et vältida vanalt elamispinnalt väljakolimise riski, enne kui uus eluase olemas, tasub alustada esmalt uue leidmisest.

Kui uue elamispinna ost hakkab klaaruma ehk hakkab juba ajaliselt kindlamalt selguma, millal on võimalik uude kodusse sisse kolida, saab vaikselt hakata toimetama vana olemasoleva elamispinna müügiga.

Koduostja peab arvestama, et uude kodusse sissekolimise aega võib pikendada näiteks olukord, kus müüja vabastab ostetud vara alles kuu-kaks pärast ostu-müügilepingu sõlmimist. Oma aja võib veel kulutada näiteks remondi tegemine või sisustamine.

Enne vana müük ja siis uue ostmine

Õhema rahakotiga tuleb tõenäoliselt alustada teisest otsast ehk vana elamispinna müümisest, et seeläbi luua ressursid uue kodu sissemaksu jaoks.

Kui koduotsija leiab enda olemasolevale eluasemele ostja, tuleb saadud müügihinnast kustutada selle olemasolul eluasemelaenu jääk. Loodetavasti on müügihind eluasemelaenu jäägist kõrgem ja nii jääb koduostjale mingi osa, millest piisab uue kodu omafinantseeringu jaoks.

Olemasoleva kodu müügil võib olla mõistlik proovida sõlmida müügileping selliselt, et uue kodu otsija saab oma vanal elamispinnal veel võimalikult kaua sees elada. Nii saab vältida mitmekordset kolimist ja lühendada vahepealset üüriperioodi pikkust. Üks võimalus ajutisele üüripinnale kolimist vältida võib olla pöörduda ajutiselt tagasi vanematekodusse.

Turukonjunktuur

Olemasoleva kodu müümist ja alles selle järel uue ostmist võiks kaaluda olukorras, kus kinnisvarahinnad langevad. Sellisel juhul saab koduotsija teoreetiliselt müüa endale kuuluva kinnisvara kõrgema hinnaga ja hinnalanguse järel osta turult madalama hinnaga uue kodu asemele. Praktikas ei pruugi selline hinnapõhjade või -tippude tabamine väga hästi õnnestuda. Selle üks põhjus on asjaolu, et tavapäraselt on kinnisvara hinnamuutused üsna aeglased.

Kui aga kinnisvara hinnad langemise asemel hoopis kerkivad, võib juhtuda nii, et inimene müüb suure vaevaga olemasoleva eluaseme ja alles siis selgub tõsiasi, et muud kinnisvarahinnad on eest ära sõitnud ning koduostja ei suuda endale uut kodu asemele osta. Siingi aitab ainult see, kui koduostja on end enne tehingutesse tormamist piisavalt harinud ja selgeks teinud, milline on kinnisvaraturu konjunktuur.

Maksuaspekt on oluline

Uue kodu ostmisel ja vana müümisel tuleb arvesse võtta maksuaspekt. Tulumaksu vabastus kehtib alalise elukoha müümisele. Seega kui inimene müüb vana elukoha selle järel, kui ta on juba uude kodusse sisse kolinud, siis võib teda ähvardada vana korteri müügist saadud kasumi tulumaksustamine.

Kindlasti tuleb maksustamine mängu olukorras, kus inimene ostab uue eluaseme ja hakkab seejärel vana müüma ning annab müügiperioodiks vana eluaseme üürile. Kui eluase on oma koduks olemise järel üürile antud ja seejärel müüakse, on vaieldamatult selge, et tegemist ei ole maksuvaba kodu müümisega.