Notar: luba, mille olemasolule on kinnisvara ostes väga oluline tähelepanu pöörata

Uut kodu ostes pööra kasutusloa olemasolule kindlasti tähelepanu. Foto: Meelis Meilbaum/Virumaa Teataja/Scanpix

Mõnikord arvatakse ekslikult, et paari puuduliku loaga kinnisvara ostmine või müümine on tühiasi. Tegelikult võivad sest mõlemale poolele alguse saada loendamatud sekeldused. 

Mõnikord arvatakse ekslikult, et kasutusloata ehitise ostmine või müümine pole lubatud. Notarikandidaat Mall Vendel selgitab, et ee ei vasta tõele – müüja võib kasutusloata ehitist müüa ja ostja osta. Tõsi, müüja ei tohiks kasutusloa puudumist ostja eest varjata ning kui seda teha üritatakse, siis on notaril põhjust sellele ostja tähelepanu juhtida. Kasutusloa olemasolu saab ka ise kontrollida tasuta elektroonilisest Ehitisregistrist.

Sageli küsib müüja kasutusloata maja või näiteks pööningualuse korteri eest turuhinnast pisut madalamat hinda. Ostja peaks enne ostma tormamist kindlasti uurima, miks kasutusluba puudub ning arvestama võimalike tulevaste kulutustega, mis võivad ostetava kinnisvara turuhinnast sootuks kallimaks teha.

Mõnel puhul on eramu ehitatud ehitusprojektist mööda vaadates, mõnel juhul on pööningukorrus välja ehitatud üldse igasuguse ehitusprojektita. Mõlemal puhul on tähtis teada, et tulevased kulutused ei piirdu vaid kasutusloa vormistamisega, tõenäoliselt on tarvis tellida kasutusloa saamiseks eksperthinnanguid ning teha ümberehitusi. Näiteks kui selgub, et kaminaga korter ei vasta tuleohutusnõuetele, siis tuleb heal juhul vahetada uks tuletõkkeukse vastu, halvemal juhul tuleb kamin hoopis välja lammutada. Mõnel puhul on korteri pinda suurendatud pööningu või keldri arvelt, aga selgub, et see lisapind ei kuulugi üksnes korteri omanikule, vaid on jätkuvalt kõigi maja korteriomanike omandis. Selle olukorra lahendamiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ja ühist notari külastust.

Kui kasutusloa puudumise põhjus on välja selgitatud ja ostusoov siiski olemas, on mõistlik müügilepingus kokku leppida, kas kasutusloa taotlemine ja selle saamine jääb müüja kohustuseks või võtab ostja selle kohustuse endale. Lepingusse peaks täpselt kirja panema, kes kannab kulud, mis kaasnevad kasutusloa taotlemisega, sealhulgas vajalike ehitustöödega seotud kulutused.

Kui kasutusloa taotlemine jääb ostja kohustuseks, oleks hea, kui lepingus on eraldi loetelu kasutusloa saamise eelduseks olevatest dokumentidest, mis müüja peab ostjale üle andma. Kui kasutusloa taotlemine jääb müüja kohustuseks, siis on tähtis leppida kokku sanktsioonid juhuks, kui müüja seda ei tee või tähtaegselt ei tee. Selleks võib olla näiteks müüja kohustus hüvitada kahju või ostja õigus nõuda leppetrahvi.

Kui otsus on tehtud ja kõik tingimused sobivad, tasub arvestada, et eluruumi ostmisel ei pruugi pangad anda laenu kasutusloata ehitise tagatisel. See ei ole reegel, alati võiks oma haldurilt pangas järele uurida. Ka kindlustamisel võivad osutuda kasutusloata ehitise tingimused karmimaks.

Osad inimesed elavad kasutusloata ehitises aastaid ega tea, et selle eest võib kohalikult omavalitsuselt trahvi saada. Füüsilisel isikul on trahvimäär kuni 1200 eurot ja juriidilisel isikul kuni 32000 eurot.

Igal juhul annab kasutusluba kindlustunde, et valminud ehitis vastab ehitusloale ning seda on võimalik kasutada kasutusotstarbele kohaselt.

Kolmapäeval, 1. novembril kell 14-17 ootavad kõik Eesti notaribürood oma maakonna inimesi külla. Tänavusel avatud uste päeval keskendutakse kinnisvaratehingutele. Huvilised on oodatud küsima, mida kinnisvara ostes või müües peaks teadma, samuti arutama alles paberil või kasutusloata kinnisvara ostmise, järelmaksu, hüpoteegi olemuse ja varjatud puudustega seotud küsimusi. Notaribüroode uksed on avatud kõigis Eesti maakonnakeskustes, aga ka mitmes teises linnas, näiteks Räpinas, Elvas, Keilas, Narvas ja Sillamäel.