Kohtutäitur ja kinnisvara senine omanik ei vastuta sundmüügis oleva korteri puuduste eest

Enampakkumisel vara müük on majanduslikult kahjulik. Foto: Panther Media/Scanpix

Kinnisvara sundvõõrandamise korral lõpeb eelmise omaniku õigus valdusele ning ta on kohustatud kinnisasja üle andma ehk välja kolima. Kui eelmine omanik keeldub seda tegemast, võib uue omaniku taotlusel alustada täitemenetlust.

Täitemenetluse raames viib kohtutäitur eelmise kinnisasja omaniku suhtes läbi kinnisasjalt väljatõstmise menetlust. Menetluse käigus annab kohtutäitur kuni kolmekuulise tähtaja vabatahtlikuks lahkumiseks. Kui eelmine omanik etteantud aja jooksul eluruumi ei vabasta, võtab kohtutäitur kinnisvara võlgniku valdusest ära ja suunab selle edasi uue omaniku valdusesse.

Kinnisvara lõplik hind kujuneb enampakkumise käigus

Enampakkumisele satuvad kohtutäitur Katrin Velleti sõnul üldjuhul need objektid, kus ei ole võlgnikuga koostöö olnud tõhus, võlgnik väldib koostööd või ei ole teadlik asjaolust, et tal on on võimalus ise oma vara müüki korraldada. Vellet leidis, et tegemist ei ole varjatud või kiivalt endale hoitud võimalusega – kohtutäituri seisukohast on kohtutäituri kontrolli all müük kordades tulemuslikum. 

Sundmüüki ehk kinnisasjale sissenõude esitamist kohaldatakse eelkõige täitementluse raames. Sundmüük toimub enampakkumise teel ning sissenõudja nõue rahuldatakse vara müügist saadud tulu arvelt. Advokaadibüroo LMP advokaat Birje Kalmuse sõnul ei või arestida rohkem võlgniku vara, kui on vaja sissenõudja nõude rahuldamiseks ja täitekulude katteks. Arestimisele peab seega eelnema vara hindamine. «Praktikas tuleb ette olukordi, kus arestitud on võlgniku kinnisvara, mille väärtus ületab täidetavat nõuet mitmekordselt. Nõudest suuremas ulatuses vara arestimine on lubatud, kui nõude rahuldamine muul viisil ei ole võimalik,» ütles Kalmus.

Enampakkumisel vara müük on majanduslikult kahjulik, kuna seda liiki vara ostjad ei osta neid kinnisvaraobjekte tavahinnaga. Võlgnikud ei pruugi seega vara müügist saada seda hinda, mida tema kinnisvaraobjekt turul tegelikult väärt oleks.

See puudutab teistpidi ka sissenõudjaid  – kõrgema müügihinnaga korral saab ka sissenõudja oma nõuded suuremas ulatuses kätte.

Kes määrab väljakolimise aja?

Kui kinnisasi on sundvõõrandatud, lõppeb eelmisel omanikul õigus valdusele ning ta on kohustatud kinnisasja üle andma ehk välja kolima. Kui vara on enampakkumisel müüdud ja ostja ei saa valdust eelmiselt omanikult kätte, võib ta algatada enampakkumise akti alusel väljatõstmise. Eraldi kohtusse ei pea Velleti sõnul selleks pöörduma.

Kui ostetud eluruumis elab sees mõni üürnik, jääb senine üürileping kehtima ning üürnik võib jätkata eluruumis elamist. Uus omanik võib eluruumi tähtajatu üürilepingu üürnikuga üles öelda vaid juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise, rääkis Kalmus. Üürilepingu ülesütlemisest tuleb üürnikule ette teatada vähemalt kolm kuud. Kui üürilepingu kohta on tehtud aga vastav märge kinnistusraamatusse, ei või ostja üürilepingut üles öelda.

Velleti sõnul on suur osa enampakkumisel osalejatest ühed ja samad isikud ja harva juhtub, kui kinnisvaraobjekt ostetakse n-ö tavainimese poolt. «Tihti ostavad kaasomandi osasid kaasomanikud ise või kinnistu naabrid, kellel on otsene huvi saada suurem õigus ühist asja kasutada või siis oma krundi piire suurendada,» täpsustas Vellet.

Kohtutäitur ja kinnisvara senine omanik ei vastuta korteri puuduste eest

Täitemenetluses enampakkumiselt vara ostmise korral tuleb arvestada asjaoluga, et kohtutäitur ega kinnisasja senine omanik ei vastuta korteri puuduste, sealhulgas ka varjatud puuduste eest. Nende avastamisel ei ole seega võimalik tehingust taganeda, hinda alandada ega nõuda kahju hüvitamist, mis tavamüügi korral võimalik on.

Enampakkumiselt korterit ostes tuleks enne kindlaks teha, kas korteril on võlgnevusi ühistu ees ning kui suured need on. Korteri ostja vastutab kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest maksimaalselt korteriomandi väärtuse ulatuses. Uus omanik hakkab tasuma kinnisvaraga seotud makseid ja arveid alates hetkest, mil tema pakkumine on enampakkumisel parimaks tunnistatud. Seega, kui ilmneb, et eelmine omanik ei soovi vabatahtlikult eluruumi vabastada, peab uus omanik kommunaalmakseid sellest hoolimata ise tasuma.