Uue maksusüsteemiga kaasnevast kinnisvaramaksust on võimalik pääseda

Korterelamud Tallinnas. Foto: Mihkel Maripuu / Postimees

Uus maksusüsteem ajab inimestel endiselt päid sassi ja detailidest pole paljud veel sotti saanud. Näiteks ei teata sageli, mida toob endaga uus süsteem juhul, kui müüd kinnisvara.

Tavainimese kokkupuude maksuametiga piirdub suuremalt jaolt lootusega pärast tuludeklaratsiooni esitamist tulumaksutagastust saada. Käesoleval aastal on aga kõik uutmoodi. Muutunud on maksuvaba tulu arvestamise põhimõte, mis toob kaasa kohustuse oma sissetulekuid väga täpselt jälgida ja prognoosida.

Inimeste jaoks, kes plaanivad sel aastal kinnisvara müüa, on palju küsimusi tekitanud nii-öelda varjatud kinnisvaramaks, mis tähendab lihtsustatult öeldes seda, et alates 2018. aastast kuulub inimese tulu hulka ka kinnisvaratehingutest saadav tulu, ütleb Lahe Kinnisvara Pärnu konsultant-maakler Gözell Haug.

Igasugust tulu, mis on saadud võlaõigusliku lepingu alusel ehk siis teenustasu, ettevõtlustulu, kasu vara võõrandamisest, rendi- ja üüritulu, litsentsitasu, intressid, dividendid, maksustatav pension, toetused, stipendiumid, preemia, hüvitis või muu tulu, tuleb võtta arvesse tulumaksuvabastuse suuruse arvestamisel. Seda siis lisaks palgale ja muudele tasudele.

Selleks, et vältida ebameeldivat üllatust juurde makstava tulumaksu näol, tuleb meelde jätta mõned lihtsad reeglid:

• Kinnisvara müük on maksuvaba juhul, kui see on kasutuses peamise elukohana;
• Maksuvabastust pole kasutatud viimase kahe aasta jooksul;
• Tehtud kulud ja investeeringud saab kasust maha arvata, siin kehtib valem: müügihind-soetamismaksumus-müügiga seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu;
• Nii soetamismaksumuse, kui müügiga seotud kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud;
• Kui inimene müüb kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese müügi suhtes.

Näiteid erinevate tehingute kohta leiab maksuameti kodulehelt rohkesti, toome mõned punktid lahtiräägitult siia.

Elukoha definitsioon

Esmalt tuleb tähele panna, et inimese elukoht on see koht, kus ta alaliselt elab ja mis on seotud tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega tuleb seda tõendada iga maksuvabastuse juhtumi puhul. Meelde tuleb ka jätta, et kui oled näiteks oma onult ostnud kaminaehituse teenuse, kuid maksnud talle küttepuudes, siis seda kulu hilisema müügi puhul maha arvata ei saa. Seega on väga tähtis kõik tehingud korralikult dokumenteerida.

Mitteelukoht

Mis aga toimub sel juhul, kui inimene tahab müüa korterit, mis pole olnud tema elukohaks, näiteks on välja üüritud olnud, või on viimase kahe aasta jooksul maksuvabastust juba kasutanud ehk siis müüakse juba mitmendat korterit? Mõistagi ei saa sel puhul maksuvabastusega arvestada ja maksustamisele kuulub korteri ostuhinna ja müügihinna vahe. Rõhutan, et tulude arvestusse ei lähe mitte müügihind, vaid ikka ja ainult ostuhinna ja müügihinna vahe. Kui planeeritakse kinnisvaramüüki ette, lasta aasta jooksul maksuvaba tulu sissetuleku pealt mitte arvestada, saab kinnisvaramüügi pealt tulumaksu arvestada tulumaksuvaba osa võrra vähem. Teine variant on võtta sissetuleku pealt tulumaksuvabastus aasta jooksul ja investeerida ning tasuda järgmise aasta tuludeklaratsiooni esitamise ajal kinnisvaramüügiga seotud tulumaks.

Soetamismaksumus

Mis on soetamismaksumus ja mis on müügiga seotud kulu? Maksuameti andmetel on soetamismaksumus kõik müüja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud ning müügiga seotud kulud on need, mida tegemata ei saa müügitehingut üldse sooritada. Sinna hulka kuuluvad ka notaritasu, maakleritasu, vara hindamise tasu jms. kulud, mis on tehtud müügi edukama sooritamise nimel.

Pärandina saadud elukoht

Segadust on tekitanud ka pärandi teema, täpsemalt see, mis juhtub näiteks vanematelt päranduseks saadud koduga. Maksuvabastus kehtib siin sel juhul, kui päritud vanematekodu hakatakse kasutama oma tegeliku elukohana, ehk siis maksuvabastuse saamisel ei ole sätestatud eraldi tingimust sellele, kuidas see elukoht on saadud, kas pärandusena, kingitusena või on see ostetud – kui vanematekodu kasutati kuni müügini oma elukohana, kehtib maksuvabastus.

Täpsemat infot kinnisvara müügist saadud tulude deklareerimisest saab küsida nii maksuametist kui ka maakleritelt.