Korteriühistu üldkoosolek: vea tuvastanud liikmel on õigus otsus 60 päeva jooksul vaidlustada

Pärnu korteriühistu. Foto: Urmas Luik / Pärnu Postimees

Kevad on korteriühistute üldkoosolekute pidamise aeg. Enne koosoleku kokku kutsumist on paslik üle vaadata koosoleku pidamise kord ja reeglid.

Üldkoosolekul on korteriühistu töös ülioluline roll, kuna kõik seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu justnimelt korteriomanike üldkoosolekul. 

«Teadmatusest kiputakse üldkoosolekuga seonduvalt tegema erinevaid vigu, mõistmata, et sel juhul on ühistu liikmel, kes vea tuvastab, võimalus 60 päeva jooksul pärast koosoleku toimumist otsused vaidlustada,» märkis Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.

Uus korteriomandi- ja korterriühistuseadus on toonud rohkelt uusi nüansse, mida tasub üldkoosoleku kohta kõrva taha panna.

• Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest ning kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
• Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti ka siis, kui ühingu huvid seda nõuavad.  Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut eespool nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda.
• Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.  Kui pärast üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmist päevakorda liikmete nõudel muudetakse, tuleb päevakorra muutmisest teatada enne üldkoosoleku toimumist samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmisel.
• Üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra. Vähemalt 1/5 KÜ liikmetest või vähemalt kuus korteriühistu liiget, kui korteriühistul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda. Üldkoosolekul võib ilma otsust tegemata ka muid küsimusi arutada. 
• Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib aga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. 
• Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamine kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist. Juhul kui üldkoosolek on vastu võtnud korteriomandi võõrandamisnõude otsuse, ei ole liikmel, keda otsus puudutab, samuti üldkoosolekul hääleõigust.
• Üldkoosolekul õigustatud isikute tuvastamisel tuleb korteriühistu juhatusel lähtuda kinnistusraamatust. Korteriomanike nimekirja saab kinnistusraamatust ning kinnistusraamatu kande ärakiri on korteriühistu juhatuse liikmele tasuta. Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. 
• Üldkoosoleku pädevusse kuulub korteriühistu põhikirja muutmine; juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine; volinike valimine ja tagasikutsumine; juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine, samuti majandusaasta aruande kinnitamine.
• Üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. Protokoll peab olema liikmetele kättesaadav hiljemalt 14 päeva möödudes. 
• Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest ning kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kui aga korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, siis ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma - välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses.