Eesti kinnisvaraturult on puudu korterid, mida inimesed tegelikult väga ootavad

Köök. Foto on illustreeriv. Foto: Elmo Riig / Sakala

Meie turul on endiselt väga kesiselt esindatud üks kinnisvaraliik, millele oleks turgu oluliselt rohkem, kui praegu pakkumist on.

Taasiseseisvumise järel oli kogu Eesti veendunud, et nõukogude aeg oli jama. Ja mitte ainult ühiskondlik korraldus, vaid ka eluasemete defitsiit ja regulatsioonid. Põlu alla pandi nii 600 ruutmeetri suurused ühepereelamute krundid kui ka väikesed korterid, mida tavatseti kutsuda hruštšovkadeks. Kuna taasiseseisvumise ajajärku mahtus ka korralik beebibuum, siis rahva janu suurte ja avarate elamispindade järele oli suur, ütleb Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino.

Seepärast polegi midagi imestada, et suur osa kinnisvara arendamisest keskendus rahva soovide täitmisele ning keskmine elamispind hakkas kasvama. Viimasel, 2011. aasta rahva ja eluruumide loendusel oli asustatud tavaeluruumi keskmine pind elaniku kohta oli 30,5 ruutmeetrit, 11 aastat varem toimunud loendusel oli keskmine pind aga 24 ruutmeetrit. Kasv oli korralik ja oluline on märkida, et kõigis Eesti maakondades oli keskmine pind elaniku kohta suurenenud, mitte ainult uusarenduste mekas Tallinnas.

Ent ometi oleme täna olukorras, kus pealiskaudsel vaatlemisel ja jõulise turundustegevuse tulemusena võib jääda mulje, et ca 25 aastat hiljem on turuhitt jälle mikrokorter. Elamispinnad, kus 1-toalised on umbes 12–15 ruutmeetri suurused ja 2-toalised korterid 30 ruutmeetri suurused. Kas ring on täis saanud ja eestlaste eelistused muutunud?

Millistes tingimustes tegelikult elada tahetakse?

Folkloori kohaselt tahab eestlane elada majakeses mere ääres Raekoja platsi lähedal, kus on piisavalt privaatsust ja rohelust ning hind on odav. Kui vaadata suurt pilti, siis usaldusväärseid uuringuid elamistingimuste kohta Eestis napib, üks neist on majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellitud uuring märtsis 2016, mis käsitles elanike hoiakuid ja olukorda eluasemeturul.

Küsitluse tulemusena nimetati kõige sagedamini rahulolematuse tekitajateks praeguse eluasemega selle seisukorda ning vähest ruumi.

Uuriti ka ootusi uuele elukohale. Spontaanselt nimetatuna on kõige olulisem elukoha valiku juures selle asukoht. Peale asukoha nimetati võrdselt oluliste kriteeriumidena infrastruktuuri ning eluaseme seisukorda ja suurust, mille all nimetatigi peamiselt, et eluase peaks vastama nõuetele suuruse osas ja et oleks avar, ruumikas. 

Nii-öelda aidatud loeteluna peavad inimesed kõige tähtsamateks igakuiseid madalaid kommunaalkulusid (95% nimetas eeltingimuseks), kaasaegseid ja ökonoomseid sanitaartingimusi ja küttelahendusi (91%), eluaseme soodsat ostu- või üürihinda (88%), lapsesõbralikku elukeskkonda (85%), head avalike teenuste kättesaadavust ja infrastruktuuri (81%), selle ruumikust (80%), transpordiühendust (76%) ja stabiilsust (76% pidas oluliseks seda, et ei peaks pikka aega uuele eluasemele mõtlema).

Seega ruumikad eluruumid on väga olulised, kuid madalad kommunaalkulud on veelgi olulisemad ning siit tuleb välja üks põhjuseid, miks mikrokorteritest räägitakse ja neid ehitatakse. Eestlaste jõukus on küll kõvasti kasvanud ja keskmine palk tõusnud mitu korda, kuid ometigi oskame raha lugeda ja kommunaalkuludele raha tühja raisata ei soovi. Väikesed ruutmeetrid tähendavad väiksemaid summaarseid kogukulusid ja kellel oleks midagi selle vastu, kui raha rohkem alles jääb. Praktilisus domineerib.

Kohalik omavalitsus mõjutab turu pakkumist

Inimeste ootused uuele elukohale on pelgalt üks tahk väikeste korterite ehitamise ja üleüldise vajaduse temaatikas. Praktiline elu on näidanud, et inimeste unistused ja tegelikud võimalused ei ole mitte alati kooskõlas. Täna on turul pigem olukord, et isegi kui inimesed tohutult tahaksid elada minimalistlikes tingimustes ja pank annaks selle ostuks laenu, siis paneb riik oma käe vahele.

Kui kohalik omavalitsus läbi planeerimismenetluse ikka ei võimalda väikesi kortereid juurde ehitada ning arendajatel seda vajadust ametnikele selgeks teha, siis mikrokortereid ei tulegi turule juurde. Omavalitsuse roll kogu protsessis on keskne, mispärast olemegi sageli olukorras, kus tegelikult linna arhitekt X otsustab ainuisikuliselt, millistes elutingimustes peaksid inimesed elama. Õhus on pinget, kus ühel pool rindejoont on tänane turuseis ja nõudlus ning teisel pool omavalitsuse reeglistik ja paindumatus.

Mikrokorterite ehitamise poolt- ja vastuargumentide loetelu võib pikaks venitada ning kindlasti on oluliseks muutujaks veel mainimata demograafilised protsessid ja muutused leibkondades.

Tänane turuseis on selline, et mikrokortereid ehitatakse ja pakutakse vähem, kui turunõudlust on. Nõudluse viib paljuski üles kasvanud ehitushind sisendhinnana ja kogu kinnisvaraturu hinnatõus. Mis siis, et mikrokorteri ühikuhind on reeglina kõrge, kui tagasihoidlike võimalustega inimesel on valida, kas osta 50 000 eurot maksev 1-toaline korter või 80 000 eurot maksev korter, siis valib ta odavama. Suur osa inimesi vaatab ikka lõpphinda ega arvesta seda ruutmeetri peale.

Mikrokorterite ehitamine on suurepärane võimalus arendajatele endile olukorras, kus ehitushind on kasvanud mühinal ning ainsaks lahenduseks on müüdavalt pinnalt maksimumi välja pigistamine. Kööktuba pole olnud mingi eestlase unistuste elukoht, aga kinnisvara hinnatase sunnib ostjaid oma soovunelmate latti allapoole tooma ning teisalt on ka arendajate mängumaa piiratud ning dikteerib nutikaid lahendusi.