Liiga kalliks muutunud uued korterid sunnivad Eesti koduotsijad järelturule

Foto: city24.ee

Kuna uute korterite hinnad üha tõusevad, muutuvad need tasapisi eestlaste jaoks liiga kalliks, mistõttu tuleb taas hakata eelistama järelturul pakutavat.

2018. aasta IV kvartalis võis Tallinna korteriturul märgata järelturul senise aktiivsuse alanemise peatumist. Samaaegselt võis märgata tüüpkorterite osas taas hinnakasvu mõningast kiirenemist, mida võis juba 2018. aasta keskpaigas ka prognoosida, ütleb Arco Vara Kinnisvarabüroo analüütik Mihkel Eliste.

IV kvartalis kujunes perioodil 1940 - 1990 ehitatud korterite osas mediaanhinnaks 1552 eurot ruutmeetri kohta, mida oli 7,3 protsenti rohkem kui veel aasta tagasi. 2017. aasta samal perioodil oli aastaseks hinnakasvuks 6,0 protsenti ning 2016. aastal 7,8 protsenti. Järelturul ehk valdavalt magalapiirkondade tüüpkorterite osas on ajutist hinnakasvu kiienemist soodustanud ennekõike uute korterite kättesaadavuse halvenemine. Tüüpkorterite osas on hinnakasvu vedanud ennekõike Lasnamäe. Mustamäel aeglustus aastane hinnakasv 7,9 protsendi juurest 6,5 protsendile, Lasnamäel kiirenes aga 2017. aasta IV kvartali 5,5 protsendilt 2018. aasta IV kvartalis koguni 8,9 protsendi juurde.

Erinevaid kättesaadavuse suhtarve analüüsides kättesaadavuse üldist halvenemist muidugi väita ei saaks. Suhtarvude baasilt on kättesaadavus elukondlikul kinnisvaraturul tervikuna paranenud kaks kvartalit järjest ning alates 2014. aastast ei ole ei Tartu ega ka Tallinna korteriturul kinnisvara ostujõu osas midagi oluliselt muutunud. Senine pidev palgakasv on suhteliselt marginaalse eluasemelaenu intresside kasvu ja kinnisvarade üldise kallinemise kõrval olnud tunduvalt kiirem.

Vaadates aga tarbijate käitumist, siis soovitakse soetada pigem odavamaid uusarendusi, mille hulk on aga uute korterite laojäägis vähenemas ning mille läbimüük on olnud võrdlemisi kiire nii Tartu kui Tallinna magalapiirkondades. Kuigi laenuklientidel oleks võimalik oma sissetulekust lähtuvalt suuremat eluasemelaenu taotleda, ei soovita ennast liigse laenukoormusega koormata. Varasemate emotsiooniostude tegemine on oluliselt vähenenud, sealjuures on vähenenud ka üürikinnisvarasse investeerimine.

Järelturul jätkub siiski perspektiivis aktiivsuse alanemine sarnaselt korteriturule kui tervikule, mida kujundab enim nooremapoolse elanikkonna demograafilistest teguritest tulenev järk-järguline vähenemine.

Tartus asus järelturul aktiivsus alanema Tallinnast oluliselt varem, kuid kuna uute korterite soetajad peavad tihti oma varasema eluaseme müüma, võis uute korterite müügi taustal märgata 2018. aastal Tartus taas mõningast järelturu aktiivsuse kasvu.

Korteriturul on tehingute arvu kasvu vedanud juba üle kahe aasta vältel ennekõike uute korteritega tehtud tehingud, mis muutub periooditi vastavalt arendusprojektide valmimise tähtaegadele. Aastataguse kõrgema võrdlusbaasi, väheneva nõudluse ja alanema asuva ehitusaktiivsuse tõttu lähitulevikus Tallinnas turuaktiivsuse vähenemine tõenäoliselt jätkub.

Järelturu aktiivsuse kasv on Tallinnas tervikuna aeglustunud, viimaste kuude mõningast tõusu on toetanud uutele korteritele ehituslikult vanemate korterite eelistamine ja madalama kvaliteediga laenuklientide hulga kasv, kuid sellised trendid on pikemas perspektiivis pigem ajutised.

Madalama ostujõuga elanikkonna kasvav sissetulek kui ka senised muutused ehitusturul võivad tüüpkorterite mõõdukat hinnakasvu toetada siiski prognoositust kauem, mida osaliselt kinnitab ka järelturul hinnakasvu kiirenemine 2018. aasta IV kvartalis. Ehitusaastalt vaadatuna on erinevat tüüpi korterite hinnakasv püsinud jätkuvalt mõõduka kasvukiiruse juures, mis veel vähemalt lühiajaliselt peegeldab korterituru tervikliku kuid aeglustuva hinnakasvu jätkumist.

Edasist ehitustegevust piirab seni tempokalt kallinenud ehitushind ning arenduseks sobilike kruntide juba kohati jaburalt kõrged pakkumishinnad, aeglasemalt täituvad eelmüügi mahud ning halvenenud arendusprojektide finantseerimistingimused. Valdav enamus uutest korteritest müüakse Tallinnas hinnavahemikus 1700 - 2600 eurot ruutmeetri kohta, ligi 40 protsenti uute korterite pakkumistest jäävad aga üle vastava hinnavahemiku. Uute korterite müügimahud on võrreldes aastatagusega samaaegselt alates III kvartalist vähenenud. Uusi kortereid hakati 2018. aastal Tallinnas ehitama ligi kolme protsendi võrra rohkem kui 2017. aastal, kuid ehituslubade arv vähenes aasta jooksul koguni 30 protsendi võrra. Aktiivne uute arendusprojektide kavandamine kui ka ehitustegevus on siirdunud Tallinna lähiümbrusesse, kus aga ligi 6-kuulise viivitusega on ehituslubade taotlemine asunud samuti vähenema.

Positiivsena saab siinkohal välja tuua selle, et uute korterite laojääk ei ole enam märgatavalt kasvanud, mistõttu senine piirkondlik ülepakkumine jääb tõenäoliselt püsima ainuüksi üle 200 000 euroste korterite segmendis. Muutused ehitusturul ja finantseerimise poolel on seni küll ära hoidnud üleüldise ülepakkumise tekkimise, kuid marginaalide alanemine on siiski mitmete arendusprojektide puhul riske suurendanud. Alla 2000 €/m2 pakkumishinnaga uutele korteritele on nõudlus kõige tugevam, kuid neid leiab juba ainult üksikutes magalapiirkondade asumites ning Tallinna lähiümbruses, kus erinevalt pealinnast võis veel möödunud aastal märgata üsna mõõdukat tehingute arvu kasvu.

Kuigi ehituslubade väljastamine korterite ehitamiseks on möödunud perioodidel püsinud siiski veel võrdlemisi aktiivne, ei prognoosi Eestis tegutsevad suuremad ehitusettevõtted lähitulevikuks enam olulist erasektorist tulenevat tellimuste mahu ega seega ka ehitushinna kasvu.

Tulevatel kuudel on turul oodata võrdlemisi tasakaalukat kuid jätkuvalt ebakindlat olukorda, mille taustal võivad nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete muutusi hakata potentsiaalset kujundama pigem rahvusvahelised sündmused.