Kumb on õigem: kas tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Üürikorter. Foto: LIIS TREIMANN / PM/SCANPIX BALTICS

Üürileandmise protsessiga kerkib päevakorrale küsimus, kas eelistada tähtajatut või tähtajalist üürilepingut. Kumb siis mõistlikum on?

Kinnisvarakäsiraamatute autor ja üürikoolituste lektor Tõnu Toompark räägib, et tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu osas ei ole iseenesest üürileandja jaoks põhimõttelist vastuolu. Mõlemad variandid on head, kuid omade eripäradega.

Tähtajaline leping kehtib tähtaja saabumiseni. Tähtajalist lepingut saab enne tähtaega lõpetada vaid erakorraliselt. Tähtajatu leping lõppeb lepingu lõpetamisest etteteatamise järel. Mõlemat lepingut on loomulikult võimalik lõpetada poolte kokkuleppel.

Üürileandja soovib rahavoogu

Üürileandjat ehk investorit peaks huvitama üürikorterilt teenitava rahavoo suurus ja selle rahavoo kindlus ehk riskid. Madalama riskitaluvusega üürileandja peaks eelistama pikemaid lepinguid. Üürileandja, kes ga soovib väljaüürimisse rohkem aega ja ressurssi paigutada võib tegeleda kesk-pikkade üüriperioodidega või lühiajalise majutuse teenuse pakkumisega.

Tavaloogika järgi on pikaajaline kindel rahavoog väiksem, kui lühiajaline. Kolmekuulise üüriperioodi üürihind võiks ollla 30-50% kõrgem kui aastase üüriperioodi puhul. Lühiajalise majutuse pakkujal on võimalik teenida kahe-kolme kordne pikaajalise üürilepingu hind, kuid ka töömaht on oluliselt teine.

Praktikas soovivad pikaajalise üürimisega tegelevads üürileandjad sõlmida pigem aastaseid tähtajalisi üürilepinguid, et neid siis lõppemisel uuesti järgmiseks aastaks pikendada. Üks alternatiiv on sõlmida aastane üürileping, mis lõppemisel muutub tähtajatuks ehk on lõpetatav kolmekuulise etteteatamisega.

Kus üürileandjad eksivad

Praktikas tuleb ette kaks üürileandja tehtavat viga.

Üürileandjad sõlmivad enda arvates pikaajalise üürilepingu ja seda pikaajalise üürilepingnu soodsa hinnaga. Lepingus lepitakse kokku, et pooltel on ühe-kahe kuu pikkune etteteatamise aeg lepingu lõpetamiseks. Tegelikkuses on aga üürnik mõelnudki saada korter üürile lühiajaliselt, aga pikaajalise lepingu madalama hinnaga.

Sellise riski vältimiseks tuleb pikaajalise üürihinna puhul sõlmida vähemalt esialgu tähtajaline leping. Või siis leppida kokku kõrgemas üürihinnas.

Teine teema, kus üürileandjad eksivad on tähtajalisse aastasesse üürilepingusse kolmekuulise (või isegi lühema) lepingu lõpetamise etteteatamise tähtaja märkimise. Kui aastast lepingut on võimalik kahe-kolme kuu pikkuse etteteatamisega lõpetada, ei ole sisuliselt tegemist tähtajalise lepinguga. Pealegi on vaieldav, kas selline tähtajalise üürilepingu lõpetamise õigus on ainult üürnikul või on ka üürileandjal see olemas.

Tähtaja lepingu tähtajatuks osutumise riski vältimiseks ei tohiks tähtajalisse üürilepingusse kirjutada korralise lõpetamise klauslit.

NB! Välismaalasega ei tohi sõlmida pikemat üürilepingut, kui on tema elamisloa tähtaeg! Riik võib karistada rahatrahviga üürileandjat, kes majutab ebaseaduslikult Eestis viibivat inimest.

Rohkem kinnisvarauudiseid leiab kinnisvaraportaalist KV.EE.