Kas odava korteri hinna saab üles ajada ehk mis määrab tegelikult kinnisvara maksumuse?

Magamistuba. Foto: LIIS TREIMANN / PM/SCANPIX BALTICS

Kui korter asub vähehinnatud piirkonnas, aga on see-eest viimase sõna järgi remonditud ja sisustatud, kas see on tänu sellele kallim ja atraktiivsem? Uurisime professionaalsetelt arendajatelt ja maakleritelt, mis määrab korteri tegeliku turuväärtuse ning miks on õige hinnastamine nii oluline.  

Kinnisvara reaalne hind kujuneb paljude detailide koosmõjul, selgitab Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler Marina Hodus ning kõneleb kõigepealt asukohast. Enamasti lähtuvad maaklerid tema sõnul põhimõttest, et mida lähemal on korter kesklinnale, seda kõrgem on selle väärtus. Ta lisab, et nii mustvalge pole asi tegelikult kunagi, sest lisaks asukohale tõstavad korteri hinda elukeskkond ning piirkonna taristu. Kui eluase asub mugava taristuga äärelinnas, lisab see turuväärtusele kindlasti plusse, rõhutab Hodus.  

Merko turundusjuht Merlyn Viilik nõustub: mida lähemal on korter kesk- ja südalinnale, seda kõrgem on turuväärtus nii ostuhetkel kui ka tulevikus. Temagi nendib, et korteri hinda tõstab ka terviklik elukeskkond: maa-alune parkimine, panipaigad, targa kodu lahendus ja erinevaid aktiivseid puhketegevusi võimaldavad lisamugavused (mänguväljakud, haljastatud sisehoovid, grillimajad puhkenurkades). Endover kinnisvara müügidirektor Marko Männimets usub, et läbimõeldud lahendused ja kvaliteetne elukeskkond on ajas suurenevad väärtused ning märgib klientidelt kogutud tagasisidele toetudes, et peale asukoha ja hinnataseme sobivuse on peamised ostu valikukriteeriumid korteri planeering ja siseviimistlus, millele järgneb lisaväärtuste pakett (hooviala, üldruumid, terrassid jm).

Teine oluline aspekt korteri väärtuse hindamisel on Hoduse sõnul hoone seisukord. Kui tegu on uue majaga, mängivad tema sõnul rolli erinevad nüansid: kes on ehitaja; kui hea on ehituskvaliteet; kui energiasäästlik on maja; milline on maja arhitektuur; kui mugav on planeering; kas korteril on rõdu; kas korter on valgusküllane jne. Kui hoone on vana, siis on olulised täpselt samad asjad nagu uuegi maja puhul, rõhutab ta. Lisandub maja seisukord: kui hästi on maja hoitud; kas kommunikatsioonid on uuendatud; kui tugev on ühistu; kas ühistu on võtnud laenu; kui suur on igakuine laenumakse ja -periood jne.

Sisu või vorm?

Domus Kinnisvara kutseline maakler ja konsultant Janis Rimitsans näeb aeg-ajalt tõeliselt kvaliteetselt renoveeritud ja kallilt sisustatud kortereid Mustamäel, Lasnamäel või mõnes muus mitte just kõige kallimas piirkonnas. Võibolla on omanik kuldsete kätega või on remondi teinud lausa ehitusfirma, aga müügi korral ei saa omanik investeeritud raha kunagi tagasi, rõhutab Rimitsans – olgu korter sisustatud ja remonditud nii hästi kui tahes, kinnisvarahinda see ei mõjuta. Jah, tehakse ka pangata tehinguid, kus ostja on nõus sisu eest rohkem maksma, kuid need on pigem erandid, toonitab ta.

Hodus nõustub ning lisab, et kinnisvara väärtus sõltub eelkõige hoone kvaliteedist. Näiteks kui vanas ja käest lastud majas on kaunis kalli sisustusega korter, on viimase väärtus kindlasti madalam kui korralikus majas asuv remonti vajav korter. Korteri saab omanik ise korda teha, aga kogu maja vaevalt, räägib ta ning rõhutab, et korterit investeeringuks ostes tasub see soetada uues või vähemalt uuemas majas ning võimalikult heas asukohas. Soovituse kasuks räägib Viiliku sõnul seegi, et uues majas asuv kallim korter on ehitatud igas mõttes kvaliteetsemalt: ehitaja on nii konstruktsioonides kui viimistlustes kasutanud paremaid ja kestvamaid lahendusi, maja on energiasäästlikum ning kliendile antakse justkui garantii, et ostetud kinnisvara väärtus on teistest turul pakutavatest kõrgem ka tulevikus. 

Rimitsans tõdeb, et korteri sisu on probleemne ka seetõttu, et vananeb ja seega amortiseerub. Mis näib praegu kaunis, ei pruugi seda enam homme olla. Seetõttu peavad kinnisvarasse investeerijad eelkõige ikkagi oluliseks asukohta ja hoonet. Loomulikult lisab korteri sisu müügi korral kinnisvarale likviidsust ja kaunis kodu leiab tavaliselt päris kiiresti ostja, kuid rahalises mõttes on praeguste ehitushindade juures korteri renoveerimine ja kauni sisu loomine harva äriliselt tasuv ettevõtmine, selgitab Rimitsans.

Sama arvab ka Viilik, kes räägib, et kallis sisustus aitab korteri müüki küll stimuleerida, aga kui ostja plaanib korteri tulevikus edasi müüa, siis kinnisvarahindaja kallist sisustust soetusmaksumuses enamasti ei arvesta. Sisustus kipub amortiseeruma ning trendid muutuvad aja jooksul. Teise ringi ostjale ei pruugi korteri stiil enam meeldida. Tema sõnul ei ole sugugi harvad juhused, kus hilisem omanik vahetab mööbli sootuks välja, selgitab ta.

Üürikorterid

Üürikorteri puhul maja seisukord nii suurt rolli ei mängi, arvab Hodus ning lisab, et üürnikule on oluline, et korter on ilus, puhas ning seal on olemas kõik eluks vajalik. Tema sõnul ei ole üürnikud tänapäeval enam nõus elama nõukogude aja materjalidega viimistletud ehk niinimetatud vanaema korteris ning omanikul tasub kindlasti panustada korteri kaasajastamisse. Luksust üürnikud taga ei ajagi, pigem oodatakse maitsekat ja hubast kodu – see leiab kiiresti üürniku, selgitab Hodus. Teiseks on üürnikele tema sõnul väga olulised kommunaalkulud; vanades majades on ülalpidamiskulud kõrgemad, kuid kui korter on korralikult remonditud ja hubane, ollakse nõus veidi rohkem maksma.  

Rimitsans ei oska üürikorterite puhul konkreetset loogikat välja tuua – aeg-ajalt küsitakse ilusa mööbli ja kvaliteetselt renoveeritud üürikorteri eest nii krõbedat hinda, et see toob ka temale pisara silmnurka. Küll aga pole nii-öelda hingehinda maksvad üürnikud reeglina pikaajalised elanikud. Ollakse lihtsalt valmis mõne kuu eest ka üle maksma, arvab ta. Samal ajal võib mõni väga hästi sisustatud ning piirkonna hinnatasemega võrreldes kallis üürikorter turul oodata kuid. Odavamad ja seega lihtsama sisuga üürikorterid seevastu leiavad uue pere päris kiiresti, räägib Rimitsans. Üürikorterit ärilistel kaalutlustel ostes soovitab ta selle pigem sisustada lihtsalt, kuid uute asjadega.

Männimets rõhutab, et turul on selge tugev nõudlus just uute üürikorterite järele. Selle põhjus on tema sõnul see, et uus korter pakub üürnikule kaasaegseid mugavusi ja läbimõeldud keskkonda, samuti on uute korterite kommunaalkulud võrreldes vanematega mõistlikud. Endoveri kliendid on välja toonud, et uue korteri puhul ei ole nii korter kui ka maja veel amortiseerunud, mistõttu on nii uue üürikorteri omamine kui üürimine väiksema aja ja stressikuluga, samal ajal kui vanemate majadega kaasnevad tihti ettearvamatud remondivajadused, mis tekitavad ebamugavusi ja lisakulu. Ka Viilik arvab, et kallis korter tasub investeeringuna pikaajaliselt igal juhul rohkem ära kui kallis sisustus. Seejuures ei ole vahet, kas tegu on üürikorteri või inimese isikliku eluasemega.

Miks on õige hinnastamine nii oluline?

Vastab Janis Rimitsans, Domus kinnisvara kutseline maakler

Finantsasutusena ei hoia pank end iga päev kinnisvarahindadega kursis. Et ostu finantseeriv pank teaks, kui palju on vara väärt, nõuab pank reeglina hindamisaruannet. Selle saab koostada vaid kvalifitseeritud spetsialist ehk kinnisvara hindaja, milleks tuleb pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole.

Lisaks vara väärtusele kajastab hindamisaruanne veel mitut olulist nüanssi: vara tehnilisi omadusi nagu suurus, kütteliik, objekti vanus jms. Samuti lisatakse põhjalik analüüs kinnisvaraturu olukorrast ja üldisest majandusseisust. Hinnastamisel võtab hindaja arvesse ehitise tehnilist seisukorda, korteri interjööri, varasemaid sarnaseid tehinguid piirkonnas, pakutavaid analooge ning paljuski aastatega väljakujunenud kõhutunnet.

Lisaks hindamisaruandele tehakse hinnanguid, mis ei ole nii detailsed. Hinnangus määratakse üksnes vara turuhind. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Niisiis on hinnang reeglina vajalik müüjale ning hindamisaruanne ostjale.

Hoolimata pikast maakleritöö kogemusest ei paku ma kunagi müüjale objekti hinda, ilma et oleksin vara ise üle vaadanud ja põhjalikku analüüsi teinud. Ma ei taha isegi tüüpkorteri väärtust nii-öelda puusalt öelda. Hinna määramine on nii oluline, et selle juures eksimine viib ränkade tagajärgedeni. Kui määrata väärtus alla turuhinna, saab kinnisvara küll kiirelt müüdud, kuid iseasi, kas tehing tagantjärele enam hea tundub. Seevastu vara liiga kalliks hinnastades jääb objekt lihtsalt seisma.

Turul on pidevalt ootamas ja pingsalt turgu jälgimas «raha». See tähendab, et kui turule tuleb tavapärasest odavam objekt, on sellel ainult hinna pärast reeglina ka ostja olemas. Iseasi, kas ostja omakorda realiseerib hea hinnaga soetatud kinnisvara kohe või pisut hiljem. Ka minu tutvusringkonnas on mitu ettevõtjat, kelle äri ongi kinnisvara odavamalt osta ja kallimalt müüa.

Liiga kalliks hinnatud vara jääb seevastu seisma. Reaalsuses ei ole nii, et kui asi on üle turuhinna, siis läheb lihtsalt kauem aega. Turg toimib nii, et kui hind on liiga kõrge, siis müüki lihtsalt ei toimu ning vara müüakse siis, kui hind langeb turu tasemele või turg tõuseb müüdava objekti tasemele. Ainuke erand on erihuvidega ostja, kes saab aru, et maksab küll üle turuhinna, kuid on seda valmis tegema. Näiteks kui soovitakse elada sugulastega samas majas või soetada investeeringuks korter majas, kus juba omatakse mõnda korterit vms põhjused.

Samas on müügil veel erinevaid tahke. Näiteks kui müüjal on väga kiire ja ta soovib saada turuhinnast tunduvalt odavamat hinda. Piisab vaid kuulutuse portaali lisamisest ja ostja on peagi leitud. Teine tahk on see, kui müüjal on õigustamatult suur hinnaootus. Sel puhul palkab müüja tavaliselt kogenematu või ilma turutunnetuseta maakleri, kes võtab töö vastu teadmisega, et küll müüja peagi hinnas alla tuleb ja temaga tasub tegelikult «tegeleda» alles siis, kui müüdava vara hind on jõudnud turu tasemele. Sinnamaani laseb see nii-öelda maakler objektil lihtsalt marineerida. See on minu arvates halvim lahendus, aga kahjuks näen sellist asjade käiku iga päev.

Võib tekkida küsimus, miks on hinnangut üldse vaja, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ning kui sellega müüa ei õnnestu, saab hinda paari tuhande kaupa alla lasta. Paljud niinimetatud seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind ning muid müüki toetavaid tegevusi nendega ei tehta.

Sel puhul on tegu objektidega, mis on kohe valesti hinnastatud või tehtud müügistrateegias viga, mis peletab ostuhuvilised eemale. Kinnisvaraturul läheb objekt ühel hetkel hapuks. Huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad pikalt seisnud objekti ära ja heidavad selle kõrvale. 

Seega tasub kinnisvaratehingutes end esindama palgata kvalifitseeritud maakler. Teine võimalus on ise selgeks teha ostetava kinnisvara väärtus. See on võimalik, kuid turgu mittetundvale inimesele siiski väga ajamahukas töö.

Investeerimistrendid kinnisvaraturul

Mihkel Nestor, SEB majandusanalüütik

Kinnisvara ja sellesse investeerimine on viimastel aastatel Eestis kuum teema olnud. Põhjuseid on ilmselt rohkem kui üks. Taustana on kindlasti oluline eestlaste tagasihoidlik kogemus investeerimise ja finantsturgudega. Vähemalt subjektiivselt tundub, et kui keskmisel eestlasel jääb üle suurem hulk raha, siis esimese ideena turgatab talle pähe mõte osta korter, mis omakorda üürile anda. Raha väärtpaberitesse paigutamine tundub keeruline ja kahtlane. Täiendavalt on kinnisvarasse investeerimist soosinud tänane majanduskeskkond: kiire palgakasv, olematud intressimäärad ja aktiivne kinnisvaraturg.

Kuidas (elukondlikusse) kinnisvarasse investeerimisse suhtuda? Makromajanduse seisukohast muudab hinnangu andmise keeruliseks see, et tegelikult ei tea keegi, kui suur osa eluasemetest on soetatud just investeerimise eesmärgil. Üldiselt ei lähe keegi panka laenu küsima «investeerimiskorteri» ostmiseks ning eelmise kriisi taaga tõttu seda vaevalt saakski.

Samas on ilmselt neid, kes on pärast uue kodu soetamist vana lihtsalt välja üürinud. Peaaegu iga kesklinna korteri müügikuulutuse juures reklaamitakse ka hüpoteetilist üüritootlust ja eks ole aja märk ka mitu kerkinud «mikrokorterite» arendust. Summade suuruse tõttu on reaalselt investeerimiseesmärgil kinnisvara soetanud siiski ilmselt väga väike osa Eesti jõukamast elanikkonnast.

Eraisikust investori jaoks on praegune majanduskeskkond olnud siiski petlik. Esiteks on intressimäärad püsinud väga kaua enneolematult madalal. Tootluse arvutamise seisukohast on päris oluline vahe, kas maksta laenujäägilt 1,5% või 4% intressi.

Nõudluse poolelt on investori pilku hägustanud demograafiline olukord. Viimastel aastatel on kinnisvaraturul tooni andnud 1980. aastate lõpu väga arvukas põlvkond, kes on kasvatanud nõudlust nii üürikorterite järele kui ka aina enam oma esimest kodu soetamas. Samas kahanes taasiseseisvumisele järgnenud aastatel Eestis sündivus kõigest mõne aastaga 40–50%. Selle mõju jõuab peagi pärale ka kinnisvaraturul.

Pikemas plaanis mina eluasemekinnisvarale kui investeerimisobjektile suuri panuseid ei paneks – oleme kahaneva rahvastikuga riik Euroopa perifeerias, kus vaba maad elaniku kohta rohkem kui ei kusagil mujal. Oma kodu ostmine on aga pea alati hea mõte.