10 punkti, millele kodu otsides kindlasti tähelepanu pöörata

Eramaja. Foto: LIIS TREIMANN / PM/SCANPIX BALTICS

Õiget kodu leida on keeruline kunst ja alt minna on lihtne. Et parimatest parim välja sõeluda, tuleb otsingute käigus osata küsida õigeid küsimusi, muidu võivad pealtnäha kena koduga tulla kaasa korralikud puudused.

Õige kodu otsimine nõuab eesmärgipärast lähenemist ja taju, ütleb Lahe Kinnisvara maakler Diana Juul. Kodusid on turul väga palju ja eriilmelisi, nii et päris õige leidmine ei pruugi käia üleöö. Enne, kui jõuda kodudeni, mille kohta küsima asud, soovitab Juul läbi mõelda paar punkti.

Esmalt tuleb läbi mõelda asukoht:  õige asukoha leidmine on prioriteet number üks. «Hea asukoht on alati hinnatud. Määratle enda jaoks, kus tahad elada: kas asukoht on metsas, mere ääres, jõe ääres, järve kaldal, linnas või linna lähedal. Pööra tähelepanu sellele, et oleks hea logistikat planeerida: kus on võsukeste lasteaiad-koolid. Kui töökoht ka lähedal asub, on see ainult pluss,» sõnab ta. Enne kinnisvara soetamist selgita välja oma pere prioriteedid piirkonna näol, tee tugev eeltöö. Nii saad teada, kui suur osa päevast kulub logistikale, kui palju kulub taksosõidule ning kas piirkonnas on hea ühistransport. «Naabrid tulevad piirkonnaga kaasa, ka see on väga oluline. Parimaks kohapealsete oludega tutvumiseks käi piirkonnas või kortermajas ringi ja küsitle naabreid,» soovitab ta. Kortermajade puhul pööra tähelepanu sellele, kui tegus on majarahvas ja kui hästi toimib ühistu. Märka ka üldkasutatavate ruumide korrashoidu, seegi annab teavet naabrite kohta.

Siis tuleb endale selgeks teha, kas soovid elada uues või vanemas kodus.  Siinkohal, ütleb Juul, ära lähtu visuaalist ja esmamuljest ning värvilistest patjadest kuulutuses. Kodu ostes oldagu ratsionaalne, et hiljem ei pettutaks, selgitab ta.

Enamasti on nüansid, millele koduostja peab tähelepanu pöörama, samad nii uusarenduse kui ka järelturu kodude puhul.

1. Miks korterit/elamut müüakse? Maja või korteri müügiks on mitu põhjust, ütleb LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. See võib olla ruumipuudus või liiga palju tube, aga müük võib olla tingitud ka töökoha vahetusest või lapse sünnist. Harvad ei ole juhused, kus kinnisvara müügi põhjus on lähedase lahkumine või lahutus. «Kuigi alati ei pruugi saada küsimusele selget vastust, võib olla vastusest abi, saamaks teada, kui palju on küsitud hinnas läbirääkimisruumi,» sõnab Saksing.
2. Kui kaua on kinnisvara müügis olnud? Kõige tavapärasem põhjus, miks pakkumine on kinnisvaraturul pikemat aega olnud, on selle eest küsitud hind. «Mida pikem on müügiperiood, seda suurem on oht muutuda «vanaks» pakkumiseks, mistõttu usub enamik ostjaid automaatselt, et sel majal või korteril peab midagi viga olema. «Vana» pakkumine võib olla aga ka ostja võimalus paremateks läbirääkimisteks,» selgitab Saksing, et pikka müügiperioodi ei pea ostja alati tingimata kartma.
3. Kui palju ja millal kinnisvara eest ostes maksti? Suure tõenäosusega sellele küsimusele ühest vastust ei saa. Seepärast ongi mõistlik küsida nii aja kui hinna kohta koos. Kui hind on olnud tänasest kõrgem, saab koos ostuajaga kindlasti teada ka selle, et see oli toona kõrgem. Teisel juhul saab vastuse tõenäoliselt ainult ostu aja kohta. «Ostuhinna kohta saab teha kaudse järelduse, kui ostes on kasutatud laenuraha ja kinnisvarale on seatud hüpoteek,» räägib Saksing. Reeglina on hüpoteegi summa ligilähedaselt võrdne ostuhinnaga. Eelnevatest vastustest saab teha järelduse kinnisvara hinna liikumise kohta ja müüja positsioonist. Kui see on ostetud odavamalt, on hinnaläbirääkimisteks ruumi.
4. Mis kuulub hinna sisse? Reeglina sisaldub kohtkindel sisustus nagu näiteks köögimööbel, sisseehitatud riidekapid, valgustid ja aknakatted ostuhinnas. Õiguslikult ei ole täpselt reguleeritud, mis peab ostuhinda kuuluma ja mis mitte. «Vältimaks segadusi tasub ja tuleb kõige korterisse või majja jääva osas kirjalikult müügilepingus kokku leppida. Teisel juhul võib tehing kaasa tuua ootamatuid kulusid,» juhendab Saksing.
5. Kas piirkonnas või naabritega on probleeme? Kinnisvara väärtust mõjutavad üllatavalt palju piirkonnast või naabritest tulenevad asjaolud ja tingimused. Määravad on seejuures juurdepääsude olukord suvel ja talvel, liiklustihedus õhtuti või nädalavahetustel. Liiklusmüra kõrval ka kõikvõimalikud muud helid, alates koerte haukumistest naabruses asuvate ettevõteteni. Vähemtähtis ei ole turvalisus, mis on seotud tänavate heakorra ja valgustusega. «Loomulikult on inimeste seisukohad erinevad ja küsimusele ei pruugi saada üht vastust, kuid vastamise kiirus võib anda viite probleemidele,» räägib Saksing.
   «Märka ja jälgi ümbruskonnas planeeritavaid muudatusi: mõtle, milline saab olema keskkonna saastatus? Mõtle järele, millist õhku enda ümber vajad. Objektil viibides kuula mürataset,» juhendab Juul.
6. Kas korteril või majal on puudusi? Kinnisvara ostueelne ülevaatus oleks parim võimalik kaitse võimalike probleemide välistamiseks, kuid alati ei pruugi ka see olla piisav tagatis, sest reeglina konstruktsioonide avamiseni ei minda. «Tihti peetakse ka seda kulutust mittevajalikuks ja piirdutakse tuttava ehitaja või sõbraga, keda palutakse maja või korterit üle vaatama tulla. Selline lähenemine võib, aga ei pruugi anda täielikku ülevaadet uuest kodust,» ütleb Saksing. Samas võib teatud järeldusi teha juba ka müüja reaktsioonist ettepanekule ülevaatus korraldada.
   Juul ütleb, et kui majal on kelder, tuleb kindlasti tutvuda ka sellega, et ei oleks veekahjustusi või majavammi.
   Puuduste alla võivad minna ka hiljem ilmnevad kõrvalkulud, mistõttu on Juuli sõnul on kindlasti oluline enne tehingut välja uurida, kui suured need tulevad nii kütteperioodil kui ka soojal aastaajal. «Selleks lähtu sõnast «energiamärgis» ning parimatest ökonoomsematest küttelahendustest nii korteri, ridaelamu, paarismaja kui eramu puhul. Vanemat kinnisvara  soetades veendu, et on tehtud energiaaudit, mis annab ülevaate võimalikest energiakadudest,» räägib Juul. Lisaks küttekuludele tuleb tema sõnul selgitada välja ka teised kõrvalkulud: kui on tegu järelturu korteriga, uuri ühistult tulevikuplaanide kohta – kas on tulevikus plaanis suuremaid renoveerimistöid? Kui, siis võivad need oluliselt kõrvalkulude suurust mõjutada.
7. Kas korteril või majal on olnud puudusi? Üldiselt sõltub nii selle kui eelmise küsimuse vastusest müügilepingu sisu, räägib Saksing. «Kinnisvara müüja peab ostjale teada andma võimalikest puudustest ja ka neist, mis on varem olnud. Selliste puuduste lepingus fikseerimine vähendab küll müüja vastutust, kuid samas annab selgema pildi ostetavast varast,» selgitab ta.
   Ka Juul kinnitab, et siin tuleb olla tähelepanelik. «Kui on teostatud niinimetatud iluremont, saab seda teada ühistult või naabritelt,» sõnab ta. Renoveeritud kinnisvara puhul soovitab ta veenduda, et kõik tööd on teostatud korrektselt seadusandlust järgides ja et vajalike ametkondadega on toimingud kooskõlastatud. «Tutvu kindlasti dokumentidega!» meenutab ta.
8. Kui vana on katus, aknad, juhtmestik, torustik, küttesüsteem? Vastustest tulenevalt on hea teada, mis tüüpi ja mahus parendustööd võivad maja või korteriga lähemas või kaugemas tulevikus kaasneda. Alustades materjalide elueast ja lõpetades vastavusega uutele kehtestatavatele nõuetele on võimalik väljaminekuid prognoosides loomulikult läbi rääkida ka ostuhinnas.
   Juul ütleb, et oluline on teadvustada, mis seisus on maja üldiselt, mis seisus on küte, ventilatsiooniseadmed, veevarustus, kanalisatsioon ja millised on kasutatud ehitusmaterjalid. «Tee kindlasti kõigile seadmetele visuaalne kontroll. Vaata ja uuri, kas on olnud vee- või tulekahjustusi,» juhendab Juul.
9. Kas korteris või majas on tehtud suuremaid ümberehitustöid? Kui, siis kes ja millal? «Omavoliliselt ümberehitatud või kasutusloata korterit või elamut ei ole keelatud müüa. Küll sõltub sellest, kui palju ja mis alustel ja kes on seda teinud, suuresti kinnisvara turuhind,» räägib Saksing. Ehitusloata juurdeehitatud korrusega elamu ei ole lihtsalt kordaajamata paberitega maja, vaid heal juhul poole küsitud hinnast maksev omavoliline ehitis. Hoonega seotud dokumentidesse süvenemine ja sellealane konsultatsioon aitavad vältida ootamatuid probleeme, aga võivad aidata ka ideaalse ostu hinnaläbirääkimistel.
   «Uut ehitusseadustikku järgides osta endale kasutusloaga kinnisvara. Kui kinnisvaral ei ole kasutusluba, siis võivad pangad loobuda ostu finantseerimisest või lisavad lepingusse klausli tähtajaga, mille jooksul tuleb puudused likvideerida ja kasutusluba saada. Seega küsi objekti müüjalt, kas kinnisvaral, mida oled mõelnud soetada, on kasutusluba, või vaata ehitisregistrist,» soovitab Juul. Kasutusloa tagab müüja ning tihti lubab müüja selle ka enne notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist korda ajada. «Kui enne sõlmimist korras ei ole, on oluline, et lepingusse läheb kirja, kes ja mis ajaks korda ajab. Kui kinnisvarale on tehtud juurdeehitus ja selleks oleks pidanud taotlema ehitusluba, mida ei ole, on protsess pikem. Sel juhul ei kipu pangad finantseerima,» lisab Juul.
10. Mis on selles korteris või majas kõige parem? Vastus peegeldab ehk kõige paremas võtmes vara neid asjaolusid, mida müüja vara juures hindab. «Nii võivad vastuses sisalduda ootamatused, aga ka asjaolud, mida ei oska ise märgata. Loomulikult võib siit leida ka argumente hinnaläbirääkimisteks,» ütleb Saksing.