Koduostu ABC: kõik, mida pead teadma kodu soetamisega seonduvast seadusandlusest

Foto: Shutterstock

Uue kodu soetamine võib olla ühtaegu põnev ja hirmutav. Uurisime, milliste seadusest tulenevate nõuetega tuleb kursis olla ning milleks tuleb olla valmis pangaga suheldes ja notaris.

Enne lõpliku ostuotsuse tegemist tuleb pöörata tähelepanu paljudele olulistele asjaoludele, rõhutab Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma. Tuleb teada vara suurust ja piire, tutvuda ruumide seisukorraga, küsida igakuiste kommunaalkulude ning ühistu kohustuste ja võlgnevuste kohta jne. Samuti tuleb ostjal hinnata oma maksevõimet ning veenduda, et igakuised laenumaksed ei käiks üle jõu, loetleb ta ostjale olulisi aspekte.

Samuti peab teadma, kas varal on kitsendusi või koormatisi, tuleb veenduda, et vara dokumentatsioon on korras ning planeeringumuudatused seadusega kooskõlas, rõhutab Pärgma ning lisab, et infot on võimalik saada avalikest registritest, näiteks ehitisregistrist, maa-ameti andmebaasist jt.

Notar Kristel Jänese lisab, et ostja ja müüja võivad notarisse pöörduda juba esmaste läbirääkimiste käigus. Mida põhjalikumalt on asjaolud enne lepingut läbi arutatud, seda vähem tekib tulevikus probleeme. Ta lisab, et notar ei saa seadusest tulenevalt olla osapoolte vahendaja ega esindaja; notari üks ametikohustus on olla erapooletu ja vaadata, et kõigi osaliste huvid oleksid kaitstud.  

Laenu taotlemine

Laenu saamiseks on kõigepealt vaja täita taotlus, kuhu märgitakse laenusoov, sissetulekud, kohustused ja muu oluline info. Et hinnata taotleja krediidivõimekust jms, võib pank küsida täiendavaid dokumente ning uurida, kust pärineb omafinantseering.

Pank vajab laenuotsuse tegemiseks kutselise hindaja eksperthinnangut, milles määratakse objekti turuväärtus ning muu oluline info kinnisvara kohta. Vara müügihind on küll poolte kokkulepe, ent sageli minnakse alt sellega, et müügihind on reaalsest turuväärtusest kõrgem, selgitab Pärgma – sel juhul peab ostjal olema piisavalt vahendeid, et vahe tasuda.  

Kui pangalt on positiivne laenuotsus olemas, on sobiv aeg pooltel pöörduda notarisse. Notariaja broneerimisel saab pank abiks olla, räägib Pärgma. 

Notarisse

Müügilepingu ettevalmistamisel kontrollib notar vara õiguslikku seisundit, sealhulgas teeb päringuid erinevatesse registritesse, teavitab pooli nende õigustest ja kohustustest ning müügiobjektiga seotud õiguslikest asjaoludest, selgitab Kristel Jänese. Anne Pärgma rõhutab, et lisaks müügilepingu tingimustele tuleb erilist tähelepanu pöörata hüpoteegiga tagatavate nõuete sisule ning soovitab lasta pangatöötajal ja notaril neid kokkuleppeid endale selgitada.

Tänapäeval on paljud andmed ja dokumendid notarile digitaalselt kättesaadavad. Samas ei saa väita, et peale isikuttõendava dokumendi enam muid dokumente esitada ei ole vaja; tehingu sisu tõttu võib siiski olla vaja esitada lisadokumente täiendavate asjaolude kinnitamiseks, lisab Jänese.

Lepingu sõlmimisel tuleb maksta notaritasu ja riigilõiv, mille suurus sõltub lepingus sisalduvate tehingute tehinguväärtustest ning on seadusega reguleeritud. Tavapraktika on see, et kõik need kokkulepped, mis on mõlema poole kasuks, nt notari tasu müügilepingu sõlmimisel ja hoiustamisel, tasuvad ostja ja müüja pooleks. Tasud, mis on ühe poole huvides, nt hüpoteegi seadmine, tasub ostja, kuna tema peab andma pangale tagatise, selgitab Jänese.

Pärgma lisab, et kui soovitakse osta ehitusjärgus uusarendust või on muid asjaolusid, millest sõltub objekti omandi üleandmine ostjale, tuleb notaris käia kaks korda. Esimesel korral lepitakse kokku müügitingimustes ja hinnas ning vara valmimisel omandi üleandmises. Järelturu vara puhul käiakse notaris üldjuhul üks kord – siis sõlmitakse müügi võlaõiguslik ja asjaõigusleping ning hüpoteegiga koormamise leping üheaegselt.

Kristel Jänese selgitab, et ostja ei saa kinnisvara omanikuks ostumüügilepingu sõlmimisel, vaid siis, kui ostja kantakse kinnistusraamatusse omanikuna. Kinnistusraamatu kanne tehakse seaduse kohaselt kuu jooksul arvates avalduse kinnistusosakonda laekumisest, räägib ta.

Puudused

Kui ostja avastab pärast lepingu sõlmimist puudused, on oluline müüjat viivitamatult nendest teavitada, selgitab Kristel Jänese. Müüja ei vastuta puuduste eest, millest on ostjat teavitanud. Seetõttu on alati mõistlik notariaalselt sõlmitavas müügilepingus puudused fikseerida, rõhutab Kristel Jänese ning lisab, et uusehitiste puhul peab eristama ehitaja garantiid ja müügilepingust tulenevat müügiobjekti mittevastavust lepingus kokkulepitud tingimustele.

Anne Pärgma selgitab, et müüjaga lepitakse kokku kas puuduste kõrvaldamises, müügihinna alandamises või müügilepingust taganemises. Müügilepingust taganemiseks tuleb ühendust võtta notariga ja temaga nõu pidada. Ennetavalt tuleks lepingu sõlmimisel kuulata notari selgitusi taganemise kohta ja küsida täpsustavaid küsimusi, selgitab ta.

Mis on müügi-, asjaõigus-, võlaõigus-, eel- ja broneerimisleping?

Kristel Jänese, notar

Müügileping tuleb sõlmida notariaalselt tõestatud vormis ning see sisaldab müügilepingu objekti seisukorda ja õiguslikku olukorda puudutavaid andmeid, ostuhinna suurust, ostuhinna tasumise korda ja kokkulepet selle kohta, millal antakse objekti valdus ostjale üle.

Asjaõigusleping on ostja ja müüja kokkulepe lepingu eseme omandi üleandmise kohta.  
Teatud juhtudel, näiteks siis, kui ostetav korteriomand ei ole veel valmis või on muid asjaolusid, millest sõltub objekti omandi üleandmine ostjale, on võimalik sõlmida kinnisvara müügi võlaõigusleping ja asjaõigusleping eraldi. Sel juhul lepitakse esimesena sõlmitavas võlaõiguslikus müügilepingus (kohustustehingus) kokku müügitingimused ja asjaolud, milliste eelduste täitumisel sõlmivad pooled omandi üleandmise asjaõiguslepingu (käsutustehingu).

Kui müüja ja ostja ei ole veel müügilepingu olulistes punktides kokkuleppele jõudnud, on võimalik sõlmida notariaalselt tõestatud eelleping, kus mõlemad pooled kinnitavad oma soovi sõlmida tulevikus müügileping.

Broneerimislepingu sisu on müüja ja ostja kokkulepe, et müüja hoiab teatud perioodi jooksul vara ostja jaoks ning ei müü seda kolmandatele isikutele. Broneerimisleping ei pea olema notariaalselt tõestatud vormis ning leping ei saa sisaldada ostja ega müüja kohustust sõlmida tulevikus müügileping.