:format(webp)/nginx/o/2018/02/27/7645899t1hd0c1.jpg)
/nginx/o/2019/09/12/12551169t1hf15a.jpg)
Eesti Panga ökonomist Merike Kukk arutleb keskpanga blogis selle üle, kas eluasemehinnad on Eestis üle hinnatud või mitte.
Ökonomist: eluasemehinnad on viimase viie aastaga mitukümmend protsenti ülesmäge roninud
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Eluasemehinnad on Eestis tõusnud järjekindlalt alates 2009. aastast. Korrigeerides eluasemehindu üldise hinnataseme tõusuga, võib öelda, et eluase on Eestis kallinenud viimase viie aastaga üle 30 protsendi. Kas selline eluasemehindade tõus on põhjendatud majanduse üldise arenguga või tuleks karta hindade langust?
Eluasemehinnad sõltuvad nõudlusest ja pakkumisest, kirjutab Eesti Panga ökonomist keskpanga blogis. Inimeste sissetulekute suurenedes ja madalate intressimäärade juures nõudlus kasvab ja hinnad tõusevad. Eluasemete pakkumise suurenemine aga vähendab hinnatõusu. Eluasemehindade muutus on põhjendatud, kui see on tingitud sissetulekute, intressimäära või turul olevate eluruumide arvu muutusest.
Sellisel juhul on hinnamuutus pigem pikemaajalisem. Samas mõjutavad hindu lühiajaliselt ka teised tegurid. Kui inimesed usuvad, et hinnad tõusevad ja laenutingimusi leevendatakse, siis üldjuhul toovad need kaasa lühiajalise hinnatõusu, aga mõne aja pärast liiguvad hinnad tagasi tasemele, mis on vastavuses sissetulekute, intressimäära ja eluruumide arvuga.
Eesti Pangas tehtud uuringus võrreldi, kuivõrd on eluasemehindade muutus ajendatud põhiteguritest, mis mõjutavad hindu pikemalt, ja kui suures ulatuses peegeldavad hinnad põhiteguritest sõltumatut lühiajalist muutust. Selgub, et peamine eluasemehindade tõstja on olnud sissetulekute kasv.
Näiteks 2015. aastal tõusid inflatsiooniga korrigeeritud eluasemehinnad ligi 5 protsenti seetõttu, et sissetulekud kasvasid 6 protsenti. Eluruumide arvu kasv on aga mõningal määral leevendanud hindade kasvu ja intressimäärad on erinevatel perioodidel nii panustanud hindade kasvu kui ka seda pehmendanud.
Praegune eluasemehindade tase on vastavuses üldise majandusolukorraga, kuid see ei tähenda, et majanduskriisi ajal hindade lühiajalisi kõikumisi ei toimu. Kui sissetulekud langevad, siis langevad ka eluasemehinnad, mis võivad kukkuda ka rohkem kui sissetulekud ehk põhjendatud tasemest allapoole.