Kas lammutada lagunev maja enne kinnistu müüki või mitte?

Hoone lammutamiseks tuleb läbi teha uue hoone ehitamisega sarnane protsess. Foto: Shutterstock

On tavapärane, et eeskätt maakohtades pakutakse müügiks kinnistuid, millel on kehvas seisukorras maja. Tihti pole niisuguste lagunevate majade seisukorda võimalik lihtsasti taastada ja mõistlikum on ette võtta lammutustööd, ütleb Arco Vara vanemmaakler Janika Toots.

Linnaäärsetes piirkondades on selliste kinnistute müük üldjoontes kiire ja nõudlus nende järele suur. Peamiselt seetõttu, et algupäraselt on vanade majade juures kõrghaljastus, mis linnalisemas piirkonnas sageli puudub.

Kas kinnistul olev maja lammutada ja müüa tühja platsi või pakkuda kinnistut koos laguneva hoonega, oleneb mitmest aspektist. Ostja vaatevinklist tasuks kindlasti kaaluda pigem olemasoleva hoone säilitamist ja panustada selle rekonstrueerimisse. See võib olla majanduslikult otstarbekam kui lammutamine ja uue hoone nullist projekteerimine ja ehitamine. Soovitan protsessi kaasata ehitusliku taustaga inimese, kes teostab maja ülevaatuse ning oskab anda soovitusi, kuidas oleks kõige mõistlikum edasi minna ja kui suurte rahasummadega eri toimingute korral arvestada tuleb.

Kui müüja valib vana hoone lammutamise, tuleb tal arvestada sellega, et hoonete ja rajatiste lammutamine kuulub ehitustegevuse alla ning on reguleeritud ehitusseadusega.

Hoone lammutamiseks tuleb läbi teha uue hoone ehitamisega sarnane protsess: koostada lammutusprojekt, kooskõlastada see võrguvaldajatega ning lõpuks taotleda hoone lammutamiseks ehitusluba. Lammutustööde alustamisel ja lõpetamisel tuleb kohalikule omavalitsusele esitada teatised, kogu protsess lõpeb korrektse jäätmeõiendi esitamisega.

Ehitusloata lammutamine on karistatav rahatrahviga. Lammutamiseks vajaliku ehitusloa väljastamise eelduseks on nõuetekohane lammutusprojekt, omavalitsusele esitatud vastav taotlus ning tasutud riigilõiv. Väikeehitise korral (ehitusaluse pindalaga 60 m²) tuleb esitada omavalitsusele ehitusteatis – siin riigilõivunõue puudub, kuid lammutusprojekt tuleb üldjuhul siiski esitada. Nõuetekohane lammutusprojekt koosneb järgnevatest osadest: tehnoloogiline järjekord, toestuse vajaduse ära näitamine, tööde organiseerimise projekt, lammutusjäätmete võimalik taaskasutamine ja keskkonda säästev ladustamine.

Tervikliku lammutamise protsessi võib tinglikult jagada järgmisteks etappideks:

• Ettevalmistus, mille käigus ühendatakse hoone lahti kommunikatsioonidest ning tühjendatakse sisustusest.

• Kergemate konstruktsioonide – aknad, uksed, põrandakatted, ripplaed, sisekommunikatsioonid jne – (käsitsi) lammutamine, eesmärgiga tagada jäätmete parem sorteerimine.

• Hoone põhikonstruktsioonide lammutamine.

• Ehitusjäätmete sorteerimine, töötlemine ja äravedu.

• Ehitusplatsi korrastamine.

Müüjal on lihtsam kinnistut müüa koos sellel asuva laguneva hoonega, see ei nõua väljaminekuid. Samuti annab see võimaluse ostjal otsustada, kas ta soovib hoonet lammutada või renoveerida. Samas on hooneid, millele kohe peale vaadates on selge, et selle taastamine ei ole mõistlik. Sellisel juhul võiks müüja kanda lammutamise kulud siiski ise, see muudab kinnistu ostjale perspektiivikamaks.

Väga palju oleneb asukohast, hoone eripärast ja väärtusest. Uue hoone ehitamine võtab enamjaolt vähem aega kui vana renoveerimine ja see võib tulla ka rahaliselt otstarbekam. Uue hoone püstitamisel on uuel omanikul ka võimalus valida enda soovidele vastav projekt ning lasta ehitada energiasäästlik ning tänapäevastest materjalidest hoone.