Kinnisvaraturg Tallinna piiri taga kihab kui sipelgapesa

Lõppenud september oli kinnisvaraturul väga aktiivne. Foto: TOOMAS TATAR / PM/SCANPIX BALTICS

September oli kinnisvaraturul aktiivne ning meile harjumuspäraselt oli see ka uusarenduste nägu, kirjutab Uus Maa kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal.

Esialgsetel andmetel sõlmiti septembris kogu Eestis 2066 korteriomandi ostu-müügitehingut. Kuigi loogikast lähtudes võiks september olla pigem vaiksem kuu, kuna haakub suvepuhkuste lõpu ja kooli algusega, siis reaalsus on tunduvalt pragmaatilisem ning varem kokkulepitud tehingud sõlmitakse ka hoolimata uute kohustuste tekkimisest.

Lõppenud september oli ka laiemalt väga aktiivne, kuna vaid kahel varasemal kuul on tänavu sõlmitud vähemalt 2000 korteritehingut. Tehingute mediaanhind jäi üsna aasta keskmise juurde –1354 eurot ruutmeetri kohta – ning aasta esimese üheksa kuu lõikes on tehingute arv mullusega võrreldes suurenenud 656 ehk 4 protsendi võrra ning tehingute mediaanhind suurenenud 3,2 protsendi võrra.

Tänavune aasta on näidanud, et maakonnad on seljatanud mulluse languse (tehingute arv on kukkunud vaid neljas maakonnas), ent pikas perspektiivis tõuseb tehingute arv vaid piirkondades, kus on stabiilne või kasvav rahvaarv ning aktiivne uusarendusturg. Selle aasta suurimad tõusjad ongi ühe erandiga (Ida-Virumaa) seotud olnud uusarendustega – Pärnumaal suurenes tehingute arv 97 võrra, Tartumaal 162 võrra ning Harjumaal 184 võrra.

Suurim tõus Tallinna ümbruses

Kõige enam suurenes korteritehingute arv aga Harjumaal väljaspool Tallinna, mida iseloomustab ka kiire hinnatõus – 2017. aasta esimeses kolmes kvartalis oli mediaanhind 1191 eurot ruutmeetri kohta, 2019. aastal aga 1484 eurot ruutmeetri kohta ehk ligi veerandi võrra kõrgem.

Tehingute arvu kasv pole aga olnud laiapõhjaline – 15 omavalitsusest väljaspool Tallinna suurenes näitaja vaid seitsmes ning olulisel määral panustas kasvu vaid üks omavalitsus. Mullu sõlmiti Saue vallas esimese üheksa kuuga 245 tehingut, tänavu aga 468 tehingut ehk ligi kaks korda rohkem. Teistes suuremates omavalitsustes suurenes tehingute arv Viimsi vallas 38 võrra ja Lääne-Harju vallas 50 võrra, Rae vallas oli tehingute arv stabiilne ning langes Harku vallas 24 ja Maardu linnas 29 võrra.

Vaadates aga tänast arengut, liigub arendusmaht järgmistel aastatel Saue vallast Harku valda.

Tallinn ikka uusarenduste lainel

Tallinnas sõlmiti septembris 824 korteritehingut ning kõrge tase võrreldes eelmiste kuudega viitab sellele, et traditsiooniliselt on pealinnas aktiivseim periood aasta lõpp, kui valmivad uusarendused. Aasta lõikes jäi september alla vaid maikuule. Tehingute mediaanhind oli septembris 1850 eurot ruutmeetri kohta, olles üsna aasta keskmisel tasemel.

Aasta esimese üheksa kuuga on Tallinnas sõlmitud 7126 korteritehingut ehk 38 vähem kui mullu, olles üks vähestest piirkondadest Eestis, kus tehingute arv on võrreldes mullusega langenud. Tehingute mediaanhinna kasv on aga kiire, sest uusarenduste pakkumise vähenemine ning jätkuv palgakasv on võimaldanud arendajatel ka kõrgemate hindade kiuste hoida realiseerimise tempo kiirena.

Tartus optimism säilis

Tartu turu kohta oleme varemgi rääkinud, et võrreldes Tallinnaga on seal nii arendajate kindlus kui ka ehituslubade statistika positiivsem ning augustis realiseerusid eeldused koos tulemustega. Nii käisid läbi mitme suurema arenduse tehingud, mistõttu sõlmiti koguni 225 tehingut, mis oli ka viimase aastate parim tulemus.

Septembris, ehk tänavuse aasta paremuselt teisel kuul sõlmiti 186 korteritehingut ehk ligi 40 vähem. Kuna uusarenduste turuosa oli septembris tavapärane, oli vastav ka tehingute mediaanhind 1400 eurot ruutmeetri kohta, mis jäi tänavuse aasta esimese üheksa kuu keskmisele alla umbes 50 eurot ruutmeetri kohta.

Aasta esimese üheksa kuu lõikes näitajad siiski nii roosilised pole olnud: esialgsetel andmetel suurenes tehingute arv 17 võrra, tehingute mediaanhind aga 7,4 protsenti.

Pärnu turg rahulik

Pärnus oli september väikelinna kohta üsna tavapärane kuu, sest uusarenduste turuosa oli väike. Sarnastel kuudel on tänavu sõlmitud 59–80 tehingut, samas kui aprillis ja mais sõlmiti Pärnus 101 ja 114 tehingut – siis löödi lukku asjaõiguslepingud Oja, Ringi ja Supeluse tänaval asuvate uusarendustega.

Need kaks aktiivsemat kuud on Pärnu turu aidanud tagasi ree peale – kui 2018. aastal tehingute arv suvepealinnas langes, siis tänavu on esimese üheksa kuuga tehingute arv mullusega võrreldes enam kui 100 võrra suurem.

Tehingute mediaanhind oli esimese üheksa kuu põhjal 1248 eurot ruutmeetri kohta, mullu oli sama näitaja 1178 eurot ruutmeetri kohta.

Narva pidevas languses

Võrreldes eelneva kolme linnaga pole Narval praegusest kinnisvarabuumist õnnestunud osa saada. Viimase viie aasta jooksul on tehingute mediaanhind hoopis vähenenud – 2014. aasta esimese üheksa kuu põhjal oli see 525 eurot ruutmeetri kohta, 2019. aasta samal ajal aga 391 eurot ruutmeetri kohta ehk neljandiku võrra madalam.

Tuues siia kõrvale veel 8,8 protsendilise tarbijahindade kallinemise ning enam kui 300 eurose brutokuupalga kasvu Ida-Virumaal, on kinnisvara hinnad Narvas tunduvalt odavamad ja taskukohasemad kui viis aastat tagasi. Põhjusteks on ilmselt ebakindlus tuleviku suhtes, Vene turu ärakukkumine ning rahvaarvu vähenemine ja vananemine.