Pöörane sõit Ameerika mägedel: Eesti kinnisvaraturg nüüd ja 20 aastat tagasi

Viimased 20 aastat on möödunud tõusude ja mõõnade saatel. Foto: Shutterstock

Kinnisvarahinnad on viimasel 20 aastal kord ühes, kord teises suunas liikunud. Hinnatõusuvanker võib küll pidurduda, ent kas see endaga ka hinnalanguse toob, on asjatundjate sõnul raske prognoosida.

Eriti turbulentne oli Uus Maa analüütiku Igor Habali sõnul esimene kümnend – 2005. ja 2006. aastal nägime korteritehingute arvu, mis jäid 27 000 ja 28 000 juurde aastas – sellist mahtu käesoleval kümnendil saavutatud pole.

«Masu põhi saabus 2009. aastal, kui üle kogu Eesti sõlmiti umbes 10 500 korteritehingut ehk nende arv langes ligi kolm korda, samas kui tehingute hind langes kaks korda ligi 1200 eurolt ligi 600 euroni ruutmeetri kohta,» rääkis Habal.

Ruutmeetrihinnad aastatel 2000–2010

Maa-amet peab Habali sõnul arvet alates 2003. aastast. Toona oli korteritehingute mediaanhind Eestis 422 eurot ruutmeetri kohta. Tallinnas aga suisa 575 eurot ruutmeetri kohta. Järgnevatel aastatel nägime aga peadpööritavat hinnakasvu, mille vältel kasvasid hinnad paari aastaga ligi kolm korda. Aastaks 2007 oli ruutmeetri hind jõudnud 1186 euroni, Tallinnas oli see koguni 1554 eurot ruutmeetri kohta.

Võlakriis raputas Habali sõnul turgu korralikult ning 2009. aastaks kukkus see sisuliselt algaastate tasemele. Tallinnas langes ruutmeetri hind 779 euroni, mujal Eestis 600 euro piirimaile. «Teatud piirkondades pole buumiaegne hinnatase siiani taastunud ning käesoleva kümnendiga on Eesti eri piirkondade kontrast suurenenud,» nentis Habal.

Arco Vara maakler Hilje Ije teab rääkida, et omaaegne majanduskriis mõjutas kinnisvarasektorit palju. «Inimesed olid ostnud buumihindadega kinnisvara ja enamasti pangalaenudega, mis kriisi ajal odavnesid päris palju. Inimeste laenuvõimekus langes tunduvalt. Samuti toimus vahepeal Eesti krooni vahetumine Euro vastu,» loetles Hiie toonaseid tegureid. 

Kriis jättis Ije sõnul oma jälje ka väikearendajatele, kellel olid samuti pangalaenud kaelas. Ettevõtted ei osanud riske hinnata ning tulid vaevu ots-otsaga kokku või lõpetasid oma tegevuse. 

«Paljud väikearendajad pankrotistusid, jäid ilma ka enda isiklikust varast, mis oli pankadele lisatagatiseks antud, kuna arendusprojektide hind oli nii palju langenud ja selle realiseerimisest rahaliselt ei piisanud laenu tasumiseks,» seletas Ije.

Ruutmeetrihinnad aastatel 2010–2020

2010. aastast saab Habali väitel rääkida kui turu taastumise ajast. «Kõige kauem läks aega tarbijakindluse suurenemisega, kuid juba varem kasvas kiirelt majandus koos tugeva palgakasvuga,» rääkis Habal, lisades, et kümnendi jooksul on tehingute arvu ja hinda kõige enam mõjutanud uusarendusteturg.

«Alternatiivide puudumisel sõltub teatud piirkonnas kogu turg järelturust, ent just uusarendused on olnud see õli kinnisvaraturumootorile, mis on mõned piirkonnad pannud kasvama ja teised känguma,» seletas Habal.

Tallinnas suurenes uusarendustehingute osakaal 2015. aastal üle 20 protsendi, viimastel aastatel on see umbes 33 protsenti. Kui 2010. aastal oli Tallinnas korteritehingute mediaanhind veel 825 eurot ruutmeetri kohta, siis aastal 2016. aastal jõuti juba buumiaegse tasemeni.

«Kümnendi lõpul flirdib Tallinn 2000 eurose ruutmeetrihinnaga, mis aasta kokkuvõttes puruneb ilmselt lähiaastatel,» möönas Habal.