Puust ja punaseks: mida toob kaasa uus üüriregulatsioon

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Esimest korda ligi 20 aasta jooksul on seadusandjal plaanis muuta võlaõigusseaduse osa, mis reguleerib suhteid üürileandja ja üürniku vahel. 

Seadusandja soovib parandada üürileandja positsiooni üürisuhtes. Hetkel on üüriregulatsioon väga tugevalt üürniku kasuks, keda kaitstakse justkui nõrgemat poolt. Kuid üürileandjal ja üürnikul on võrdsed võimalused oma õigusi kaitsta.

Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk toob välja olulisemad punktid, mida uue üüriregulatsiooniga seoses silmas pidada.

Leppetrahv

Üürileandjal on nüüd võimalus nõuda üürnikult leppetrahvi mitterahaliste kohustuste rikkumisel (näiteks suitsetamine üüripinnal, kodulooma loata majutamine jne).

Leppetrahvi suurused on varasemalt kohustuse rikkumise puhuks üürnikuga kokku lepitud. Üürileandjal tuleb meeles pidada, et leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud ühe kuu üürist ning kõrvalkuludest.

Kui leppetrahve on ühes kuus rohkem kui üks, võib üürnikult nõutav summa olla kuni 20 protsenti kokkulepitud üürist ning kõrvalkuludest. Leppetrahvi ei saa üürnikult nõuda, kui seda pole lepingus eelnevalt kokku lepitud (kirjas peab olema konkreetne summa iga rikkumise puhul).

Kõrgem viivisemäär

Üürileandjal on 2021. aastast õigus nõuda üürnikult kuni kolm korda seaduses sätestatust kõrgemat viivisemäära. See tähendab, et üürileandja saab üürnikult nõuda kuni 0.066 protsendilist viivist päevas, mis teeb 1000 euro suuruse võlgnevuse korral ühe päeva viiviseks 0.66 eurot.

Üürilepingu lihtsustatud ülesütlemine

Lihtsamaks muutuvad ka mõningad üürilepingu ülesütlemise võimalused juhuks, kui üürnik ei täida oma rahalisi kohustusi õigeaegselt.

Samas on praeguses eelnõus võetud leebem lähenemine ja üürileandja peab näiteks kahe kuu üürivõlgnevuse puhul üürnikule andma täiendava tähtaja (14 päeva) võlgnevuse kustutamiseks. Kui üürnik selle aja jooksul võlgnevuse tasub, ei saa üürileandja lepingut ühepoolselt lõpetada. Täiendavat tähtaega ei pea üürileandja andma ainult juhul, kui ta on 2 korda sama aasta jooksul seda juba andnud.

Kõrgema tagatisraha nõudeõigus

Seadus muutub ka tagatisraha maksimaalse määra osas. Nimelt saab üürileandja uue regulatsiooni järgi nõuda, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri või kuni Eesti keskmise brutokuupalga ulatuses. Tagatisraha on üks väheseid üürileandja efektiivseid kaitsevõimalusi. Üürnikul on tagatisraha õigus maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades.

Mida tuleks aastast 2021 kajastada lepingus üürileandjal ja mida peaks jälgima üürnik?

Aastal 2021 sõlmitud üürilepingusse tuleks üürileandjal kirja panna leppetrahvid igasuguste kohustuste rikkumise puhul (näiteks suitsetamine, lemmikloomade loata pidamine, naabrite häirimine jne). Samamoodi ka viivisemäär, kui soovitakse seaduses sätestatust kõrgemat määra kasutada (lubatud kuni kolmekordne tõus).

Uus eelnõu võimaldab nõuda üürnikult remondifondi tasude maksmist. Lepingu sõlmimisel peavad üürnik ja üürileandja tasu maksmise osas kokkuleppele jõudma. Üürnikul ei ole hiljem õigust remondifondinõuet vaidlustada.

Lisaks on uue seaduse järgi võimalik kokku leppida, et üürnik tagastab pinna seisukorras, milles on kõrvaldatud loomulikust kulumisest tekkinud puudused (või hüvitab selle kõrvaldamise kulud).

Eelnõu ei lahenda mitmeid praktikas esinevaid probleeme

Suur probleem, millega üürileandjad silmitsi seisavad on seotud üüripinna valdusega. Nimelt võib üürileandja lepingu pahatahtliku üürnikuga küll lõpetada, kuid kui ta välja ei koli, peab üürileandja pöörduma kohtusse, et üürnikust vabaneda. Pahatahtlike üürnike puhul tuleks igal juhul võimalikult kiiresti oma nõuded kohtus maksma panna. 

Samuti ei lahenda uus eelnõu pandiõiguse probleemi. Nimelt võib üürileandja tagatiseks pantida üüripinnal olevat üürnikku isiklikku vara. Seda õigust on aga keeruline teostada, kuna omavoliliselt ei ole üürileandjal õigust üürniku vara pantida.

Üürileandja jaoks on negatiivne uues eelnõus ka see, et üüripinna võõrandamisel ei saa uus omanik enam üürilepingut lõpetada. Ilmselt pärsib see üüripindade müüki.