Pilt selgeks: 10 maja turuväärtust mõjutavat tegurit

Maja turuväärtust mõjutavad tegurid. Foto: Marko Saarm

Kinnisvara hindamisel pööratakse tähelepanu mitmele vara väärtust mõjutavale tegurile.

Maja täpse turuväärtuse leidmiseks tuleb mitmeid põhjalikke protseduure ja analüüse läbi viia. Eramu hindamine võtab Lahe Kinnisvara kutselise hindaja Jaanika-Jane Tõnuristi sõnul reeglina kaks kuni kolm päeva. Mida siis ikkagi maja hindamisel arvesse võetakse?

1. Asukoht – tegur, mida ei ole võimalik muuta

Enam hinnatud on Tõnuristi sõnul keskustes, keskustele ja teeninduspunktidele lähemal ning väljaarenenud piirkondades paiknevad kinnistud. Oluline on ka mürafoon, privaatsus, ligipääs, piirkonna maine ning mere või veekogu lähedus.

Müra

Tööstuspiirkondades ning suure liiklustihedusega teede ääres on üldjuhul saastatuse ja müra tase keskmisest kõrgem ning seetõttu on nende läheduses asuvad üksikelamud Tõnuristi sõnul vähem hinnatud kui näiteks sisekvartalites paiknevad eramud.

Ligipääs

Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust negatiivselt. Eratee kasutamiseks, mis ei ole antud avalikku kasutusse, on vaja kasutusõigust. Samuti on eratee omanikul õigus küsida tee kasutamise eest tasu. Kui ligipääs kinnistule on erateelt või puudub registrisse kantud õigus juurdepääsuteed kasutada, siis võib esineda keerukusi ka laenu saamisel.

Maine

Hindaja märgib, et üksikelamu väärtust vähendab ka piirkonna halb maine. Halb maine võib tekkida kuritegevuste suurest arvust, mahajäetud ja halvas seisukorras olevate elamute rohkusest, infrastruktuuri või privaatsuse puudumisest. Mainet tõstvateks teguriteks on näiteks turvaline, miljööväärtuslik või ajalooline keskkond, samuti piirkonna elanike hea elatustase.

2. Maja tüüp ja seisukord

Uuemad ja renoveeritud hooned on enam hinnatud, oluline on ka hoone materjalid, seisukord, energiatõhusus ja arhitektuur. Enam hinnatud on kivikonstruktsioonidel hooned.

3. Siseviimistluse seisukord ja kohtkindel ehk integreeritud köögimööbel

Parema siseviimistlusega hooned on enam hinnatud, samuti mõjutab hinda kvaliteetse ja väärtusliku kohtkindla mööbli ning kohtkindlate garderoobikappide olemasolu. Lahtist mööblit hindamisel Tõnuristi sõnul ei arvestata ning seda kahel põhjusel. Esiteks pangad ei finantseeri eluasemelaenuga mööbli ostu ning teiseks on väga keeruline hinnata üksikelamus oleva lahtise mööbli väärtust.

4. Üksikelamu suletud netopind

Suurema pinnaga hooned on reeglina kõrgemas hinnaklassis, samuti on oluline hoone ruumiplaneering ja funktsionaalsus. Samas ligi 100-200 ruutmeetriste üksikelamute järele on nõudlus suurem kui 300 ruutmeetriste ja suuremate eramute järele. Seda eelkõige madalamate küttekulude ja optimaalse funktsionaalsuse tõttu. Kõrgete lagedega, avarate tubadega ja valgusküllased üksikelamud on enam hinnatud.

5. Kinnistu pindala

Suurematel kinnistutel paiknevad üksikelamud on kõrgemalt hinnatud, oluline on ka kinnistu kuju ja reljeef, märgib Tõnurist.

6. Kommunikatsioonid

Hindaja sõnul väärtustab klient kaasaegsed ja tsentraalsed kommunikatsioone.

7. Küttesüsteem, ventilatsioon

Enam hinnatud on kaasaegsed ja kuluökonoomsed ventilatsioonisüsteemid ja küttelahendused. Kõige vähem väärtustatud on ahi- ja elektriküte ning kõige hinnatum on maaküte. Alternatiivid maaküttele on õhk-vesi soojuspump, maagaasiküte ja pelletikatel. Soojustagastusega sundventilatsioon on enam hinnatud kui loomulik ja väljatõmbeventilatsioon.

8. Haljastus ja piirded

Kõrghaljastusega, haljastatud, heakorrastatud ning piiretega kinnistud on hindaja sõnul samuti rohkem hinnas kui unarusse jäetud krundid.

9. Kasutusluba ja projektdokumentatsioon

Projektdokumentatsiooni, ehitusloa ja kasutusloa puudumine vähendab vara turuväärtust. Kui projektdokumentatsioon ei ole korrektne, vähendab see vara turuväärtust. Tihtilugu puudub hoonetel kasutusluba ning olenevalt põhjusest on mõju turuväärtusele keskmiselt 2-5 protsenti. Kui hoonel ei ole ei projekti ega ka ehitusluba, siis tihtipeale ei ole selle hoone adekvaatne hindamine võimalik.

10. Muud tegurid

Heas seisukorras kõrvalhooned, saun, garaaž, terrass, rõdu ja muud lisategurid mõjutavad vara turuväärtust positiivselt.

Positiivselt turuväärtusele mõjuvad tegurid

• paiknemine keskuses, väljaarenenud piirkondades ja sisekvartalis;
• ligipääs kinnistule avalikult teelt või erateelt, mis on antud avalikku kasutusse;
• turvaline ja privaatne piirkond;
• veekogu- ja mereäärne piirkond;
• heas ja väga heas seisukorras ning uus või renoveeritud väliskonstruktsioonid;
• heas ja väga heas seisukorras siseviimistlus;
• kvaliteetse ja väärtusliku kohtkindla köögimööbli olemasolu;
• kohtkindlate garderoobikappide olemasolu;
• optimaalne suletud netopind ja hea funktsionaalsus;
• suur ja privaatne kinnistu;
• tsentraalsed kommunikatsioonid;
• kaasaegsed ja kuluökonoomsed küttelahendused ja muud energiasäästu meetmed;
• haljastatud, heakorrastatud, piirete olemasolu;
• korrektne projektdokumentatsioon ning kasutusloa olemasolu;
• heas seisukorras kõrvalhoonete, sauna, garaaži, terrassi või rõdu olemasolu.

Negatiivselt turuväärtusele mõjuvad tegurid:

• paiknemine keskustest ja väljaarenenud piirkondadest eemal;
• paiknemine mürarikkas tööstuspiirkonnas või liiklustiheda tee kõrval;
• ligipääs kinnistule erateelt, mis ei ole antud avalikku kastusse ning juurdepääsutee kasutamise õiguse puudumine;
• halva mainega piirkond (nt infrastruktuuri puudumine, kuritegevus);
• rahuldavas ja remonti vajavas seisukorras ning renoveerimata väliskonstruktsioonid;
• rahuldavas ja remonti vajavas seisukorras siseviimistlus;
• kvaliteetse ja väärtusliku kohtkindla köögimööbli puudumine;
• kohtkindlate garderoobikappide puudumine;
• väike suletud netopind, kehv funktsionaalsus;
• väike või halva kujuga kinnistu;
• lokaalsed kommunikatsioonid või kommunikatsioonide puudumine;
• vähe kuluökonoomne küttelahendus (nt ahiküte);
• haljastamata, heakorrastamata ja piirete puudumine;
• projektdokumentatsiooni ning kasutusloa puudumine.