Hea teada: mis imeloom on tagatisraha?

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Arco Vara hindaja Klarika Puu selgitab millised õiguslikud alused ja kohustused kaasnevad tagatisraha nõudmise ja kasutamisega. 

Alati leidub inimesi, kes on sunnitud oma elus esimest korda sisenema üüriturule, kas siis üürilevõtja või üürileandjana. Selleks, et üürilise elu üüripinnal sujuks mõlemale osapoolele tõrgeteta, on mõistlik sõlmida üürileping, milles üürileandja ja üürnik lepivad võimalikult täpselt kokku kõik üürisuhet puudutavad tingimused. Üheks selliseks tingimuseks on nõue tagatisraha maksmiseks.

Seadusest tulenevalt tagab tagatisraha kõikvõimalikke üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Eluruumi üürilepingus võib seaduse kohaselt ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses lepingust tulenevate nõuete tagamiseks. Samas võivad pooled kokku leppida ka ainult ühe või kahe kuu üüri suuruse tagatisraha. Regulatsiooni kohaselt kehtib kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha võtmise piirang ainult eluruumi üürilepingu puhul. Äriruumi üürilepingute puhul sellist piirangut seadusest ei tulene.

Lepingu sõlmimise järel võib üürnik tagatisraha maksta kas kõik korraga või nii mitme kuu jooksul võrdsetes osades, kui mitme kuu üüri suuruses tagatisrahas kokku lepiti. Esimene osa tuleb maksta kindlasti kohe peale üürilepingu sõlmimist.

Eluruumi üürilepingu korral peab üürileandja seadusest tulenevalt hoiustama tagatisraha krediidiasutuses ja oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks vastavalt Võlaõigusseaduse paragrahv 94 lõike 1 kohaselt poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.

Seega on üürisuhetes kohaldatav kas seadusega kehtestatud intressimäär või lepivad pooled kokku seaduses sätestatust teistsuguse intressimäära (vastav tingimus peaks kindlasti esinema lepingus).

Lepingu lõppedes kuulub tagatisrahalt saadud intress üürnikule ja suurendab tagatisraha. Äriruumide tagatisrahale sarnast nõuet seadusest ei tulene ning üürileandja ei pea tagatisraha eraldi hoiustama ega sellelt intressi arvutama ega maksma. Samas võib see tuleneda aga konkreetsest äriruumi üürilepingust ja poolte omavahelisest kokkuleppest.

Isegi kui üürileandja on lisanud üürilepingusse tagatisraha intresside mittemaksmise tingimuse, oleks tegu seadusega vastuolus oleva tingimusega ning kehtima jääks ikka seadusest tulenev regulatsioon ja üürileandja kohustus maksta üürnikule tagatisrahalt saadud intresse.

Seda, et üürileandja järgiks seadusega tagatud õigusi, oskab nõuda oma õigustest teadlik üürnik, sest tagatisraha hoiustamise info puudumine lepingus ei välista üürniku õigust nõuda üürileandjalt intressi maksmise kohustuse täitmist, tuginedes vastavale Võlaõigusseaduse normile. Samas on aga tavapärane, et eluruumide üürileandjad ei hoiusta saadud tagatisraha seadusest tuleneval viisil krediidiasutuses ja oma varast eraldi, ei arvesta ega maksa sellelt ka üürniku kasuks intressi. Sellisel puhul – vastavalt eraõiguses toodud kohustuslikele normidele – kui ei teki poolte vahel vaidlusi, ei ole ka normi rikkumisel tagajärgi.

Juhul, kui üürilepingu lõppedes on üürileandjal tekkinud üürniku vastu rahaline nõue, saab ta selle tasaarveldada kattuvas ulatuses tagatisrahaga. Üürileandja ei saa teha üürilise tagatisrahast suvalisi mahaarvamisi, vaid kõik nõuded peavad olema põhjendatud ja tõendatud.  Kui üürileandja ei ole üürilepingu lõppemisest kahe kuu jooksul esitanud üürnikule ühtegi nõuet, on seadusest tulenevalt üürnikul õigus nõuda tagatisraha täies ulatuses tagastamist. Üürnikule tagatisraha tagastamata jätmine (üürileandja nõuete puudumisel) on seadusevastane ning sel juhul on üürnikul õigus pöörduda hagiga üürileandja vastu kohtusse tagatisraha tagastamise nõudes.