Ekspert selgitab: millal on soetatud vara leping tühine?

Kinnisvaraturu langus mõjutab ka notareid. Foto: Shutterstock

Kinnisvaratehingut tehes ei pruugi ostja teadlik olla lepingu tühisusest. Tühiseks loetakse tehingut, millel puuduvad juba algusest peale õiguslikud tagajärjed. Arco Vara maakler Gertu Õunap selgitab millistel juhtudel lepingu tühiseks lugeda võib. 

Soetatud vara leping on tühine, kui tehingu sõlminud isik oli tehingu tegemise hetkel otsusevõimetu

Inimesel võib esineda vaimutegevuse ajutine häire või ta pole mõne muu asjaolu tõttu võimeline hindama, kuidas tehing mõjutab tema huve. Selle alla võib lugeda näiteks narko- või alkoholijoobe, õnnetusjärgse šokiseisundi, stressi, ületöötamise, magamatuse jms. Üldiselt jälgivad notarid siiski väga hoolikalt, millises seisundis osapooled tehingut sõlmima saabuvad, ning ühe või mõlema osapoole nähtavate joobetunnuste korral võib notar tehingu sõlmimisest keelduda. Sel juhul soovitab ta kokku leppida uue aja, et vältida tühise tehingu tekke alust. Vaimset häiret pole aga alati võimalik väliselt tuvastada.

Piiratud teovõimega isiku puhul on seadusliku esindaja nõusolekuta tehtud ühepoolne tehing tühine

Seda isegi siis, kui seaduslik esindaja hiljem tehingu heaks kiidab. Teovõime on võime teha iseseisvalt kehtivaid tehinguid. Teovõime on piiratud näiteks alaealisel või isikul, kes kohtuarsti poolt kindlaks määratud haiguse  või psüühikahäire tõttu ei suuda kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida.

Tühiseks loetakse ka tehingut, mis on tehtud esindusõiguse puududes või selle piire ületades

Näiteks on müügitehing tühine, kui tehingu tegemise hetkeks oli volikiri aegunud või võltsitud.

Tehing on tühine ka juhul, kui see on tehtud heade kommete ja avaliku korraga vastuolus, seadusega vastuolus, näiliku tehinguna ja kohtu või ametiisiku käsutuskeeldu rikkuvana

Näiteks heade kommete ja avalikkusega vastuolus olev tehingu sisu on suunatud hukkamõistvale tegevusele: kuritegelikul teel saadud vara, suurel määral teise lepingupoole isiklikku või majanduslikku vabadust piirates või ebaausat positsiooni ära kasutades.

Kohtu või ameti isikukäsutuskeelu rikkumise korral on kinnistusraamatus kinnisasja käsutamisel keelumärge. Näiliku tehingu puhul puudub aga tegelik tahe tehingut teha, näiteks soovitakse varjata teist tehingut (müügilepingu asemel sõlmitakse kinkeleping).  

Kõikidel juhtudel peab olema võimalik hiljem tehingu tühisuse aluseid tõestada. Tehing peab olema tehtud heas usus ja seadusega kooskõlas ning see peab sisaldama tahet luua teatud õiguslikke tagajärgi.

Tehing on tühistatav, kui see on sõlmitud olulise eksimuse mõjul, pettuse teel ja ähvarduse või vägivalla mõjul

Tehingu tühistamiseks tuleb esitada avaldus teisele poolele. Kui teist poolt ei ole, siis tuleb esitada avaldus avalikkusele.

Tehing on tühine ka siis, kui selle tegemisel pole järgitud seaduses sätestatud vorminõudeid

Tehingu aegumine

• tehingust tulenev nõue – 3 aastat;
• seadusest tulenev nõue – 10 aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti;
• kinnisomandi üleandmise nõue, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõue – 10 aastat;
• ehitise puuduse või töövõtulepingust tulenev nõue – 5 aastat.