ÜLEVAADE ⟩ Kinnisvaraturg oli septembris üle ootuste edukas

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Kinnisvaraturg oli septembris taaskord väga aktiivne ning seda hoolimata koroonaviiruse teisest lainest ja sügisel suure tõenäosusega saabuvast registreeritud tööpuuduse kasvust, tõdeb Uus Maa analüütik Igor Habal.

Turu madalseis on küll möödas, ent ka septembri tehingute arv ning selle tugev kasv viitab veel endiselt faktile, et tõus on tulnud varasemate uusarendustehingute arvelt. Viimaste kuude uusarenduste müük on võrreldes kevadega küll taastunud, ent jääb mullustele tulemustele veel märgatavalt alla.

Kuna nii ehitus- kui ka kinnisvaraturg on muu majandusega olnud alati pigem viivises, tasub peljata mõnevõrra loiumat perioodi ajal, mil alates koroonakriisi algusest sõlmitud võlaõiguslikud uusarendustehingud jõuavad asjaõiguslikeks tehinguteks. Järelturu tugev aktiivsus lubab siiski loota, et ilmselt oleme selle kriisi üle elanud pigem kerge ehmatusega kui pika vindumisega.

Tehingute arv taas suur

Esialgsetel andmetel sõlmiti septembris kogu Eestis peamiselt tänu Tallinna turu uusarendustehingute suurele müügimahule 2153 korteritehingut, mis oli tänavuse aasta parim tulemus, jäädes viimase viie aasta kontekstis alla vaid 2018. aasta oktoobrile. Ülejäänud Eestis oli tehingute aktiivsus samuti hea, sest koroonaepideemia teine laine pole olulisi piiranguid juurde toonud ning tarbijate kindlus püsib veel endiselt hea.

Lisaks Harjumaa heale tulemusele sõlmiti septembris tänavuse aasta lõikes rekordarv tehinguid veel Ida- ja Lääne-Virumaal, Raplamaal, Valgamaal ning Viljandimaal.

Tehingute mediaanhind oli 1419 eurot ruutmeetri kohta, jäädes üsna tänavuse aasta keskmise tulemuse juurde. Valdavalt on tehingute hinnad püsinud pärast koroonaepideemiat paigal, tänu aasta alguse tugevale tulemusele on võrreldes eelmise aasta üheksa kuuga hinnad 5 protsendi võrra kasvanud.

Selle aasta kinnisvaratäht, majade ja suvilate turg, ei näita raugemist. Nii sõlmiti septembris rohkem tehinguid kui augustis, aasta esimese üheksa kuu lõikes on tänavu majadega sõlmitud vaid 2 protsenti vähem tehinguid, samas kui suvilatega on sõlmitud 9 protsenti rohkem tehinguid. Suvilate ja majade puhul on Harjumaa turg olnud kerges languses (-4 protsenti), ent tänu ülejäänud Eesti heale tulemusele on saavutatud tugev aktiivsus. Sellel turul sõltub hinnatase veelgi enam tehingute hulgast, ent reeglina pole sarnaste varade turuväärtus muutunud.

Tallinnas korteriturg rekordiline

Tallinnas realiseerus septembris väga palju uusarendustehinguid, mis tõstis esialgse tehingute arvu tänavuse aasta kõrgeimaks. 844 müüdud korterit oli kõrgem ka mullusest tulemusest, ent nii tugeva saavutuse tegemine oleks osutunud võimatuks, kui vahepealse ajaga poleks järelturg suurt taastumist teinud. Uusarenduste reaalmüük tegi kolmandas kvartalis samuti tugeva hüppe, ent võrreldes eelmise aastaga on müük kahanenud umbes 20 protsendi võrra.

Tehingute mediaanhind oli 2070 eurot ruutmeetri kohta, jäädes tänavuse aasta kontekstis alla vaid maile ja juunile, kus uusarendustehingute osakaal oli aga vastavalt 39 protsenti ja 45 protsenti, ehk siis väga kõrge. Nii pakkumis- kui ka tehinguhinnad pole viimastel kuudel muutunud, võrreldes aasta algusega on toimunud kerge langus, ent see ilmselt statistikas suurt mõju ei avalda.

Aasta esimese üheksa kuuga on tehingute arv langenud 15 protsenti, mediaanhind aga suurenenud 8 protsendi võrra 2014 eurole ruutmeetri kohta.

Tartus taastub järelturg

Tartus sõlmiti septembri jooksul 192 korteritehingut, mille mediaanhind oli 1529 eurot ruutmeetri kohta. Uusarenduste maht Tartus küll vähenes, ent selle kompenseeris taastunud järelturg, mistõttu sõlmiti esialgsetel andmetel vaid 5 tehingut vähem kui augustis.

Nagu on viimasel ajal kombeks saanud, pole sarnaste korterite hinnad muutunud ning tehingute mediaanhinda on siia-sinna liigutanud uusarendustehingute struktuur. Aasta esimese üheksa kuu võrdluses on tehingute arv langenud 15 protsenti; mediaanhind, mis on kasvanud nii uusarendus- kui ka järelturul, oli 1557 eurot ruutmeetri kohta 2 ehk 7 protsenti kõrgem kui mullu samal ajal.

Pärnus pigem rahulikult

Pärnus oli esialgne septembri saavutus 76 müüdud korterit, mis oli tänavuse aasta kolmas tulemus, jäädes alla vaid jaanuarile ning märtsile. See näitab järelturu praktilist taastumist, kuna enam-vähem samasugune tehingute arv püsis Pärnus enne koroonapandeemia algust.

Aasta tagasi sõlmiti 83 tehingut, ent siis oli uusarenduste osakaal 29 protsenti. Septembri üksiktehingud on veel laekumata, ent mediaanhinna näitaja – 1137 eurot ruutmeetri kohta – viitab pigem madalamale uusarenduste osakaalule.

Võrreldes eelmise aasta üheksa kuuga on tehingute arv kukkunud 14 protsenti, mediaanhind on aga uusarenduse väiksema osakaalu ning järelturu hinnakasvu peatumise tagajärjel langenud 1 protsendi. 

Narva kinnisvaraturg septembris edukas

Narvas sõlmiti 72 korteritehingut, mis oli tänavuse aasta parim tulemus ning 3 võrra kõrgem kui mullu samal ajal. Tehingute mediaanhind oli septembris 425eurot ruutmeetri kohta, mis oli samuti tänavuse aasta parim ning kõrgeim tulemus pärast 2019. aasta juulit.

Mediaanhinna tõusu põhjustas kolmetoaliste korterite müük, kus kaubaks läksid tavalisest paremas seisukorras elamispinnad. Seega on tegemist pigem erandliku tulemusega, kuna korterite pakkumishind on jäänud varasemale tasemele.

Kõrvutades teiste suuremate linnadega on aasta esimese üheksa kuu lõikes Narvas tehingute arv võrreldes mullusega kõige vähem langenud, milles oma osa on piirilinna puudulikul uusarendusturul. Tänavu on esialgsetel andmetel sõlmitud 506 korteritehingut (-8 protsenti võrreldes eelmise aasta sama perioodiga) ning nende tehingute mediaanhind oli 397eurot ruutmeetri kohta (+2 protsenti võrreldes eelmise aasta sama perioodiga).