PANE KÕRVA TAHA ⟩ Oluline info, mida võiksid kinnisvara kasutusloast teada

Pilt on illustratiivne. Foto: Pexels / CC0 Licence

Kui soovid kasutada kodu ostmisel või renoveerimisel panga abi, siis peab laenu tagatisvara dokumentatsioon olema korrektne. Coop Panga erakliendi kinnisvarafinantseerimise äriliini juht Karin Ossipova selgitab, miks peab kinnisvaral olema kasutusluba ja millised probleemid võivad kaasneda selle puudumisega.

Kasutusluba on vajalik eelkõige hoone ohutuse ja inimeste heaolu tagamiseks. Kasutusluba näitab, et ehitusloa alusel valmis ehitatud hoonet on võimalik sihtotstarbe kohaselt kasutada, st ehitis on valmis ja ehitustegevus on lõppenud ning ehitatud on vastavalt projektile ja seadustele. Kasutusteatis on vaja taotleda, kui ehitustegevuseks on esitatud ehitusloa asemel ehitisteatis. Kasutusteatis näitab sarnaselt kasutusloaga, et ehitustegevus on lõppenud ning hoonet või rajatist on võimalik kasutada otstarbekohaselt. Kuigi tegemist on tavapäraste dokumentidega, võib kasutusloa või kasutusteatise taotlemine olla teatud juhtudel keerukas. 

Kinnisvara dokumendid olgu korras

Pangad kontrollivad enne laenuotsuse tegemist tagatiseks pakutava kinnisvara dokumentatsiooni: vaadatakse kasutusloa või kasutusteatise olemasolu, kui see on seadusega nõutud ja ka seda, kas ehitisregistri andmed vastavad tegelikkusele.

Kui ostetaval kinnisvaral puudub kasutusluba või pole dokumendid ehitisregistris korras, palub pank laenutaotlejal puudused enne laenulepingu sõlmimist kõrvaldada. Lihtsamal juhul seatakse kodulaenu lepingusse tingimus ja tähtaeg dokumentide kordategemiseks. Puudulik ja ebakorrektne dokumentatsioon võib olla põhjuseks, miks pank soovib suuremat omafinantseeringut. Kui laenutaotlejal seda pole, siis ei pruugi pank olla nõus laenu finantseerima.

Kasutusloa puudumine võib tulla üllatusena

Kasutusloa taotlemine on kinnisvara omaniku kohustus. Korrektsete dokumentide vormistamise kohustus on vara omanikul ka siis, kui vara on soetatud vigase dokumentatsiooniga. Mõnikord võivad puudused olla üsna suured ja dokumentide või ehituse korrastamine võib osutuda ootamatult aeganõudvaks ja kulukaks. Toon näiteks ühe kliendi loo, kes ostis 2006. aastal kodulaenuga katusekorteri, mis asub 1900. aastate alguses ehitatud miljööväärtuslikus majas Tallinna kesklinnas. Katusekorterid ehitati välja vastavalt väljastatud ehitusloale, kuid kasutusloa taotlemise protsess jäi pooleli. 2006. aastal, enne kinnisvarabuumi tippu ja eelmist majanduslangust, ei osanud kodu ostja kasutusloa olemasolule erilist tähelepanu pöörata. Sellele ajale omaselt ei küsinud dokumente ka pank ega juhitud sellele tähelepanu notaris. Kasutusloa puudumine kerkis probleemina esile alles aastaid hiljem, kui korterit müüa soovides selgus, et uutele ostjatele ei anta ilma kasutusloata kodulaenu.

Kasutusloa taotlemine võtab aega ja võib olla kulukas

Kui ehitusdokumentatsiooniga on kõik korras ja ehitatud hoone vastab väljastatud ehitusloale, siis keskmiselt kulub kasutusloa taotlemiseks 1,5–2 kuud. Kui objekt vastab ehitusloale, täidetud on tuleohutusnõuded ja tegemist on kaasaegsetele elamistingimustele vastava koduga, siis saab kinnisvara omanik kasutusloa ehitusregistris ise taotleda.

Kui ehituse käigus on tehtud võrreldes ehitusprojekti ja ehitusloaga suuremaid muudatusi või ehitatud hoonet hiljem ümber, siis võib kasutusloa saamine osutuda oluliselt pikemaks ja keerulisemaks protsessiks. Enne kasutusloa väljastamist kontrollitakse hoone tulekindlust ja ligipääsetavust päästeameti jaoks. On tulnud ette näiteid, kus päästeamet või ehitusjärelevalve teeb seina sisse auke, et kontrollida kahekordse kipsi olemasolu. Kui selgub, et hoone pole piisavalt tulekindel, siis on omanik kohustatud teostama ümberehituse ja seda isegi juhul, kui siseviimistlustööd on juba lõpetatud. Päästeamet võib kasutusloa kinnitamiseks nõuda ka näiteks tuletõrje veevõtukoha väljaehitamist, sest hajaasustusalas asuvates looduslikes veekogudes tuleb omanikul tagada päästeameti juurdepääs veekogule.

Vaja võib minna lammutus- ja ümberehitustöid

Kõige sagedamini puuduvad korrektsed dokumendid kinnisvaral, mille puhul eeldab kasutusloa saamine remonti või suuremaid lammutus- ja ümberehitustöid. Seda tuleb ette siis, kui vara pole ehitatud vastavalt ehitusloale või projekteerimistingimustele. Näiteks on omavoliliselt muudetud korteri tubade arvu, ehitatud juurde saun või tehtud juurdeehitus. 

Paljudel elamispindadeks ümber ehitatud katusealustel või soklikorrustel puuduvad kasutusload isegi siis, kui ehitustööd on läbi viidud vastavalt ehitusloale. Sageli on selle põhjuseks see, et ehituse lõpetamisel jäi kasutusluba taotlemata ja tagantjärele on selle ettevõtmine keerulisem. Teadlikkus kasutusloa vajalikkusest kasvas alles mõned aastad tagasi, kui pangad hakkasid seda nõuet esitama laenude finantseerimisel. Aastate jooksul on aga nõuded läinud rangemaks ja kasutusloa saamine eeldab sageli uusi ehitustöid. 

Kasutusloa puudumisel on kinnisvara keeruline müüa

Kasutusloa või -teatise puudumine raskendab kinnisvara müümist, sest pank ei väljasta ostjale korrektsete dokumentide puudumise tõttu laenu või lisatakse lepingusse eeldus, et teatud aja jooksul tuleb tagada kasutusloa väljastamine. Ka ostjad on muutunud kasutusloa olulisusest teadlikumaks ja nõuavad seda juba enne panga sekkumist. Loa taotlemine pikendab müügiprotsessi ja lükkab tehingu toimumist edasi ning selle aja jooksul võivad ostuhuviga kliendid juba uue objekti leida. Nii müüja kui ka ostja jaoks on kasulikum, kui dokumendid tehakse korda juba enne müügiga alustamist.

Ostja saab kontrollida kasutusloa olemasolu

Lisaks kinnisvara omanikule saab ka ostja kontrollida, kas huvipakkuval hoonel või korteril on olemas kasutusluba või kasutusteatis ja kas müüja välja toodud andmed vastavad ehitisregistri andmetele. Seda saab teha ehitisregistri kodulehel.

Vahel lepivad müüja ja ostja kokku, et ostumüügitehing sõlmitakse ilma korrektse dokumentatsioonita ning laenulepingus fikseeritakse periood dokumentide korda ajamiseks. Sellisel juhul tasub nõu pidada kohaliku omavalitsuse spetsialistiga ja ehitajaga, kes aitavad prognoosida, kui suures mahus ümberehitustöid kasutusloa või -teatise saamine eeldab ning milline võiks olla nende ajaline ja rahaline kulu. Korrektsete dokumentide taotlemiseks võib pöörduda ka eraldi ettevõtte poole, kes aitab protsessi juhtida, alates ehitustööde vajaduse väljaselgitamisest kuni dokumentide vormistamiseni.

Kasutusloa puudumise eest võib omanik trahvi saada

Kohalikul omavalitsusel on õigus ebaseadusliku ehituse korral kinnisvara omanikku trahvida. Näiteks tuli trahv tasuda kliendil, kes soovis taotleda laenu kortermaja katusekorrusele laiendatud korteri tagatisel. Selgus, et korter oli katusekorrusele välja ehitatud ebaseaduslikult – naabrid esitasid selle kohta kaebuse kohalikule omavalitsusele, mis esitas nõude ebaseadusliku ehituse eemaldamiseks. Korteri ostnud heauskne ostja ei olnud ostu hetkel ehituse ebaseaduslikkusest teadlik ning arvas, et kui tema pole ehitust teinud, pole tal ka kohustust ettekirjutust täita. Mõne aja pärast tuli kohalik omavalitsus ettekirjutuse täitmist uuesti kontrollima ja omanikule määrati 1200-euro suurune sunniraha.

Kasutusluba on oluline kindlustusjuhtumi puhul

Kasutusluba on oluline ka vara kindlustades. Pangalaenu tagatiseks pakutav kinnisvara peab olema kindlustatud, aga kui ehitisel puudub kasutusluba ning õnnetuse põhjustab mõni tõsisem kõrvalekalle ehituses, siis ei pruugi kindlustusselts kahjuhüvitist välja maksta.

Kinnisvara ostjale annab kasutusloa olemasolu kindlustunde, et vara dokumendid on korras. Vara omanikule annab kasutusluba südamerahu, et elatakse nõuetele vastavas ja turvalises kodus ning vajadusel saab korteri, maja või majaosa müüa ilma lisakulude ja ajalise viivituseta.