Oktoober tõi uusi rekordeid: hinnad sulavad paikades, kus on keskmine või sellest madalam sissetulek

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Oktoober möödus kinnisvaraturul septembri peegelpildina. Endiselt pole majanduse negatiivsed mõjud veel kinnisvaraturule jõudnud ning ostjate kõrges tehinguaktiivsuses on võrreldes kevadega märgata oluliselt vähem muret koroonaepideemia pärast, kirjutab analüütik Igor Habal Uus Maa blogis.

Seda pilti võivad murendada täiendavad piirangud, ent kuna need ei tule nii ulatuslikud kui märtsis-aprillis, siis nende mõju on kinnisvaraturule tunduvalt väiksem. Pigem tuleks karta kiirele taastumisele järgnevat vindumist, mis teatud sektorile võib tähendada tunduvat pikemat taastumisperioodi.

Uusarenduste väiksema pakkumismahu tõttu tulevad järgmised 12 kuud tehingute arvu osas ilmselt kergelt vähemaktiivsemad, ent hinnamõju ulatus on veel endiselt tundmatu suurus. Mitmetes segmentides nagu Tallinna, Pärnu ja Narva tüüpkorterite turul on hinnad küll langenud, ent enamikes piirkondades pole hinnalangust toimunud.

Oktoobris sõlmiti peamiselt tänu Tallinna turu uusarendustehingute suurele müügimahule teist kuud järjest üle 2100 korteritehingu, mis oli tänavuse aasta parim tulemus, ületades septembri tulemuse esialgsetel andmetel kümne tehinguga. Tehingute aktiivsus on stabiilselt hea ka ülejäänud Eestis – tänavuse aasta parimad tulemused tehti Harju-, Pärnu-, Rapla-, Saare- ja Valgamaal.

Müüdud korterite mediaanhind oli kogu Eestis 1491 eurot ruutmeetri kohta, mis tähendab seda, et tänavuse aasta esimese kümne kuu põhjal on antud näitaja suurenenud 5 protsenti. Harjumaal oli mediaanhind 1948 eurot ruutmeetri kohta ning aastataguse ajaga võrreldes toimus ligi 8 protsendiline kasv.

Tallinna turg vastuoluline

Sarnaselt septembrile realiseerus ka oktoobris väga palju uusarendustehinguid, mis tõstis pealinna tehingute arvu tänavuse aasta kõrgeimaks. Esialgsetel andmetel sõlmiti Tallinnas 929 korteritehingut, mis oli väga tugev tulemus, kuna 900 tehingu piir on alates 2017. aastast ületatud vaid 7 kuul. Sellise tulemuse saavutamiseks on aga lisaks suurele uusarenduste müügimahule vaja ka tugevat järelturgu, mille aktiivsus on taastunud kriisieelsele tasemele.

Müüdud korterite mediaanhinnas peegeldus varem sõlmitud uusarenduste kõrge osakaal, mis tõstis antud näitaja samuti tänavuse aasta kõrgeimale tasemele 2101 eurot ruutmeetrit, jäädes alla vaid eelmise aasta detsembrile. Aasta esimese kümne kuuga on mediaanhind suurenenud 8 protsenti, ent aasta algusega võrreldes ei saa me rääkida püsivast hinnakasvust.

Pilt on oluliselt kirjum – mõnedes uusarendustes on hinnad langenud panipaikade ja parkimiskohtade pealt. Tüüpkorterite piirkondades ehk «mägedel» oleme näinud keskmiselt 5 protsendilist hinnakorrektsiooni, samas kui muudes piirkondades pole seda toimunud. Reeglina on hinnad sulanud seal, kus ostjaskonna moodustavad kriisis enim kannatada saanud inimesed, kel on keskmine või sellest madalam sissetulek.

Tartu hinnatase näitas kasvu

Tartus sõlmiti esialgsetel andmetel sama palju korteritehinguid kui septembris ehk 193, mis tähendab seda, et kolmandat kuud järjest on sõlmitud üle 190 tehingu. Aktiivne on olnud nii uusarendus- kui ka järelturg, millele viitab ka mediaanhind 1587 eurot ruutmeetri kohta.

Erinevalt Tallinnast, Pärnust ja Narvast on Tartus aasta algusega võrreldes suurenenud hinnatase nii uusarendus- kui ka järelturul. Näiteks aasta esimese üheksa kuu põhjal suurenes järelturu hinnatase 4 protsenti, uusarendusturul aga 15 protsenti.

Pärnu korteriturul parim tulemus

Pärnus sündis septembris tänavuse aasta parim tulemus – 87 korteritehingut, mida mõjutas juba harjumuspäraselt uusarendusturg. Mediaanhind oli tehingute struktuuri tõttu samuti väga kõrge – 1327 eurot ruutmeetri kohta, millega jäädi tänavuse aasta kontekstis alla vaid märtsile ja maile, kusjuures kahe viimase kuu puhul oli uusarendustehingute osakaal vähemalt 30 protsenti.

Kui uusarendusturul on hinnad võrreldes eelmise aastaga enam kui 10 protsenti kasvanud, siis järelturul (eriti, mis puudutab tüüpkortereid) oleme sarnaselt Tallinnale nägemas hinnalangust. Uusarendusturgu on lisaks jõukamale pärnakale toetanud Pärnu-väline ostjaskond, järelturu ostjaist moodustavad aga enamuse kohalikud, keskmise või sellest madalama sissetulekuga inimesed, kes on tänavuse aasta kontekstis enam kannatada saanud. See aga tähendab, et suureneb hinnadiferents vanema ja uuema korteri vahel.

Narva turg taas langes

Narvas sõlmiti esialgsetel andmetel 51 korteri müügitehingut, mis võrreldes septembriga oli küll suur samm tagasi, ent jäi üsna viimaste aastate keskmise tulemuse juurde.

Tehingute mediaanhind on küll tänavuse aasta esimese kümne kuu põhjal võrreldes eelmise aastaga 3 protsenti võrra tõusnud, ent aasta algusega võrreldes on sarnaselt Tallinnale ja Pärnule järelturul toimunud hinnakorrektsioon. Esimeses kvartalis oli tehingute mediaanhind 410 eurot ruutmeetri kohta, teises kvartalis 395 eurot ruutmeetri kohta ja kolmandas kvartalis 381 eurot ruutmeetri kohta. Seega tehingud toimuvad, ent tulenevalt ebakindlusest ja nõudluse vähenemisest sõlmitakse neid veidi madalamal tasemel.