ÜÜRIÄRI TELGITAGUSED ⟩ Kas üüriinvesteeringuks osta korter, kus üürnik on juba sees?

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Käsiraamatu «Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?» autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Ette võib tulla olukord, kus üürileandjast investor ostab korteri, kus on juba kehtiv üürileping ehk üürnik elab korteris sees. Sellisel juhul peab investor panema paika plaani, kas omanikuks saamise järel soovib ta kehtiva üürilepingu lõpetada või sellega jätkata.

Äkki maksab olemasolev üürnik mõistlikku üüri ja ei plaani omal algatusel lähiajal kuhugi liikuda. Kui korteri soetamise eesmärk on see välja üürida, peaks üürniku olemasolu üürileandjale igati sobima.

Võib aga ilmneda, et korterimüüja on võtnud üürniku üürnik ajutiselt ja madala üürihinnaga, et keegi müügiperioodil omaniku kõrvalkulud (kommunaalkulud) kinni maksaks. Sellisel puhul tuleb investoril välja selgitada, millised võimalused on üürihinna mõistlikule tasemele tõstmisega, mis üürileandjat rahuldab. Samuti on oluline, millistel tingimustel, eelkõige millise aja jooksul on üürnik valmis korteri valduse üüriinvestorist ostjale üle andma.

Ostes üürnikuga korteri, toimub korteri ostu-müügitehing ja valduse kättesaamine olulise ajalise nihkega. Otsese valduse annab investorile seejuures üle mitte müüja, vaid üürnik.

Sellises olukorras tuleb investoril valduse vastuvõtmisel vaadata, kuidas ja mille alusel hinnata, kas eluruum on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on eluruumi seisukorrast tulenevalt põhjust üürniku vastu nõudeid esitada. Selle hindamiseks on oluline, et üürnikule eluruumi üleandes oleks vormistatud olnud korralik üleandmise akt.

Samuti peab investor hoidma silma peal üürnikule üle läinud päraldiste nimekirjal. Nii eluruumi kvaliteedi kui päraldiste vastuvõtmise aluseks on endise omaniku ja üürniku vahel sõlmitud valduse üleandmise-vastuvõtmise akt.

Paraku on enamus üleandmise-vastuvõtmise aktidest suhteliselt kehvalt vormistatud ja aktides on üleantava vara piisavalt detailselt kirjeldamata. Vormistamise puudujäägid ei võimalda alati hiljem hinnata, kas üürnikult üürileandjale üleantud vara on üldse see vara, mis kunagi üürnikule sai üle antud. Seetõttu tuleb vastava dokumentatsiooniga tutvuda juba üürnikuga korterit ostes.

Täiendavalt peab investor pöörama tähelepanu, kas üürnik on endisele korteriomanikule tasunud tagatisraha. Kui üürnik on tasunud tagatisraha, peab müüja selle investorile edasi andma, sest üürnikule raha tagastamise kohustus läheb üle investorist korteriostjale.