OLULISED MUUDATUSED ⟩ Mida üürilepingute sõlmimisel edaspidi tähele panna

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Riigikogu võttis eile, kolmandal lugemisel vastu võlaõigusseaduse muutmise seaduse, mille alusel muutub ligi 20 aastat muutumatuna püsinud üürilepingute regulatsioon.

Seadusemuudatus jõustub kümnendal päeval pärast Riigi Teatajas avaldamist, misjärel on üürilepingute sõlmimisel võimalik turu osapooltel senisest paindlikemas tingimustes kokku leppida.

Kuigi muudatuste peamine eesmärk on aidata üürileandjat end senisest efektiivsemalt kaitsta üürniku kohustuste rikkumise eest, on ette nähtud ka tasakaalustavad meetmed üürnike õiguste kaitseks.

Olulisemad muudatused, mida lepingute sõlmimisel edaspidi silmas pidada:

• Mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhul on võimalik eluruumi üürilepingus ette näha leppetrahv, mis ühe rikkumise eest võib olla kuni 10% ühe kuu üürist ja erinevate rikkumiste puhul kokku mitte rohkem kui 20% ühe kuu üürist.
• Eluruumi üürilepingute puhul on pooltel võimalik kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast (8% aastas) kõrgemas viivisemääras, kuid mitte rohkem kui kolmekordne seadusjärgne viivis (3 x 8% = 24% aastas).
• Eluruumi üürilepingu sõlmimisel on võimalik sõlmida kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude (nn remondifond) üürnikule ülekandmise osas. Samuti võib kokku leppida, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.
• Üürileandjal on edaspidi õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või kahe kuulise viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale ulatuslikum teavitamiskohustus.
• Luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul ning täpsustatakse üürileandja ühepoolse üüri tõstmise aluseid. Üürniku kaitseb erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni.
• Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul on uuel omanikul võimalus talle üle läinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada.
• Lisaks nähakse ette tagatisraha tõhusam kaitse olukorras, kus üürileandja suhtes algatatakse täite- või pankrotimenetlus. Eelnõus tuuakse selgelt välja, et tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.