ANALÜÜTIK ⟩ Kinnisvaraturule saabus defitsiit

Kuhu liigub meie kinnisvaraturg? Foto: Shutterstock

Hoolimata segasest olukorrast koroonarindel käitub kinnisvaraturg stabiilsuse majakana. Samas on üha enam näha pakkumiste defitsiiti, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal.

Veebruaris sõlmiti veelgi enam tehinguid kui jaanuaris, esialgsetel andmetel 1826. Turuosaliste sõnutsi on turg aktiivne ja seekordsed veidi karmimad piirangud elatakse suuremate kadudeta üle. Murekohaks on pakkumiste vähesus ehk teisisõnu lükatakse kinnisvaraotsused kuni olukorra paranemiseni edasi.

Defitsiit nii uusarenduste kui ka järelturu pakkumiste osas on vedanud hinnatõusu. Aasta esimese kahe kuu põhjal on korteritehingute mediaanhind aastataguse ajaga võrreldes suurenenud 4,5 protsenti (1473 eurolt 1539 eurole ruutmeetri kohta).

Maakondade lõikes sõlmiti enim korteritehinguid Harjumaal (1024), Tartumaal 216 ja Ida-Virumaal 176 tehingut. Jaanuari ja veebruari põhjal on suuremates maakondades toimunud kerge tehingute arvu langus, ent nagu me teame, muutub see pilt lähikuudel tunduvalt.

Kui tehingute arv üleüldiselt on aasta algul suurenenud kuues, siis mediaanhind koguni kümnes maakonnas. Harjumaal kasvas mediaanhind 6,3 protsenti, Tartumaal 16,5 protsenti ja Pärnumaal 18,2 protsenti, ehk siis vastavalt 1969, 1668 ja 1095 euroni ruutmeetri kohta.

Tallinna hinnatase püsib kõrgel

Tallinnas sõlmiti esialgsetel andmetel 779 korteri müügitehingut, mida oli enam kui jaanuaris, ent umbes 50 võrra vähem kui eelmise aasta veebruaris. Aktiivsema järelturu taustal seekord hinnarekordit ei sündinud, ent neljandat kuud järjest ületas ruutmeetri mediaanhind 2100 euro piiri. Aasta esimese kahe kuu põhjal on tehingute arv olnud kerges languses, tehingute mediaanhind on aga suurenenud ligi 9 protsenti (1986 eurolt 2163 eurole ruutmeetri kohta).

Kuna uusarenduste ja järelturu hinnavahe on suurenenud, on järelturu korterite hinnad samuti kasvanud ning erilisemad korterid rabatakse kui soojad saiad.

Tartut kummitab pakkumiste vähesus

Kui jaanuaris oli kinnisvaraturg Tartus rekordiline, siis veebruaris toimus tagasipöördumine normaalsusesse, mis siiski tähendas 152 müüdud korterit, mis veebruaride kontekstis oli keskmiselt tunduvalt kõrgem tulemus.

Tehingute mediaanhind oli 1805 eurot ruutmeetri kohta, mille taga on uusarenduste suurem mõju. Tegu oli taas rekordilise tulemusega, kusjuures varasem rekord pärineb tänavusest jaanuarist.

Kuniks koroonaviiruse levik pole kontrolli alla saadud, jääb majanduslik olukord ebakindlaks. See on alla toonud pakkumiste arvud ning see jääb tänavu negatiivselt mõjutama järelturu aktiivsust. Seega näeme ka edaspidi olukorda, kus uusarenduste maht on kõrge, ent tehingute arvud on hoopis langenud.

Teisest küljest tähendab see uusarenduste jätkuvalt kõrget osakaalu ning loomulikult ka uusi hinnarekordeid, sest kallinevad ehitushinnad on veelgi enam suurendanud hinnavahet uute ja vanade korterite vahel.

Pärnus tegus järelturg

Pärnu turg oli taas aktiivne, mis viitas seekord pigem keskmiselt vaiksemale uusarendusturule, sest tehingute arvu kasvatas seekord järelturg. Esialgsetel andmetel sõlmiti 83 korteri müügitehingut, mida oli rohkem kui varasematel veebruaridel (+12 võrreldes eelmise aasta veebruariga), aga ka viimase poolaasta kontekstis oli tegemist keskmiselt aktiivsema kuuga.

Tehingute mediaanhind oli 1221 eurot ruutmeetri kohta, mis oli võrreldes aastataguse ajaga madalam, ent kui esimese kahe kuu tulemused kokku lüüa, siis on 2021. aastal tehingute mediaanhind suurenenud 6,2 protsenti (1174 eurolt 1246 eurole ruutmeetri kohta). Tehingute arv on esimese kahe kuuga langenud 10 võrra, mis on peamiselt tulnud uusarenduste mahu languse pealt, samas kui pakkumiste arv langeb ebakindla tervishoiuolukorra tõttu endiselt.

Narva turg stabiilne

Narvas sõlmiti esialgsetel andmetel 62 korteritehingut, mis võrrelduna varasemate veebruaridega oli üsna keskmine tulemus – mullu sõlmiti näiteks 58 tehingut, tunamullu 62 tehingut ja 2018. aasta veebruaris 64 tehingut. Mediaanhinna näitaja langes võrreldes jaanuariga tavapärasemale tasemele (423 eurot ruutmeetri kohta), ent oli siiski kõrgem kui viimaste aastate keskmine tase.

Kui esimese kahe kuu tehingute arv on jäänud mullusega võrreldes sisuliselt samale tasemele, siis mediaanhind on suurenenud enam kui 50 eurot ruutmeetri kohta. Mediaanhinna kasvu, ehkki palju madalamalt tasemelt on näidanud ka teised suuremad Ida-Virumaa linnad, mis nagu teisteski piirkondades tuleb pakkumise languse arvelt. Defitsiitseks kaubaks on muutunud ka remonti vajavad ühe- ja kahetoalised investeerimiskorterid.