TURUÜLEVAADE ⟩ Buumi ei ole, aga hinnad vuravad

Kinnisvaraturu erakordset aktiivsust võib täheldada igas maakonnas. Foto: Shutterstock

Kinnisvaraturg on viimaste kuudega omandanud buumilähedased tunnused. Madal pakkumine pole suure nõudlusega jaksanud veel kaasa tulla ning seetõttu näeme müügiaktiivsust ja hinnakasvu, millest pool aastat tagasi oleks olnud raske isegi unistada, kirjutab Uus Maa analüütik Igor Habal.

Selle aasta jooksul me aktiivsuse langust tõenäoliselt ei näe, kuna sügisel on turule tulemas ka teisest pensionisambast välja võetud raha. Küll aga võib tänane, majanduslikku ja tervislikku olukorda arvesse võttes liigagi hea konjunktuur mõjutada negatiivselt järgmiste aastate tegutsemisjanu.

Nõudlus ületab pakkumist

Aktiivsus on kõrge praktiliselt igal pool – nii korterite, majade kui kruntide turul, nii Tallinnas ja kaugemal. Mõningane leevendus on siiski saabunud – võrreldes veebruariga kasvas nii Tallinnas kui Tartus korterite müügipakkumine, jäädes siiski Tallinnas võrreldes aastataguse ajaga enam kui 1000 korteri võrra väiksemaks. Aasta esimeses kvartalis tuli Tallinnas turule ligi 950 uut korterit, mis oli suurim tulemus pärast 2018. aasta teist kvartalit ning uute korterite pakkumine lähenes 3500 ehk väga heale pakkumismahule.

Selle «nullis» aga ära väga kõrge aktiivsus, kuna kvartali jooksul müüdi üle 1200 uue korteri, mis oli kümnendi parim tulemus ning jätab pakkumismahud ka lähiajal pigem keskmisest madalamaks.

Müüdud korterite hulk läheneb tipule

Märtsis sõlmiti esialgsete tulemuste põhjal ligi 2350 korteritehingut – viimati oli nii kõrge aktiivsus buumiajal, kui 2007. aasta mais vahetas omanikku 2411 korterit. Kõrgest aktiivsusest andis märku juba eelmise aasta lõpp, kui neljal kuul järjest sõlmiti üle 2000 tehingu, ent võrreldes eelmise aasta märtsiga sõlmiti üle 500 tehingu rohkem. Aasta esimese kvartali jooksul on sõlmitud vähemalt 6057 korteritehingut, mida on 8,2 protsenti enam kui eelmise aasta esimeses kvartalis.

Võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga langes tehingute arv vaid kolmes maakonnas (sealhulgas Lääne maakonnas 15 võrra), mille taga oli pakkumise, mitte nõudluse langus. Tartumaal sõlmiti aga 242 tehingut (+38,2 protsenti), Harjumaal 115 tehingut (+3,7 protsenti) ja Ida-Virumaal 49 tehingut (+8,5 protsenti) enam.

Korteritehingute mediaanhind ei olnud siiski rekordiline, ent ruutmeetri hind ületas viiendat kuud järjest 1500 euro piiri (esialgselt 1587 eurot ruutmeetri kohta). Võrreldes aastataguse ajaga suurenes müüdud korterite mediaanhind esimeses kvartalis 4,7 protsendi võrra. Tehingute mediaanhind langes vaid neljas maakonnas, samas kui Tartumaal suurenes näitaja uusarenduste mahu kasvu tõttu 18,5 protsenti, Ida-Virumaal koguni 20 protsenti, samas kui Harjumaal 4 protsendi ja Pärnumaal 0,7 protsendi võrra.

Linnades võimutsevad uusarendused

Märtsis müüdi Tallinnas üle 1000 korteri. Viimati ületati see piir 2007. aasta mais. Tehingute mediaanhind ulatus viiendat kuud järjest üle 2100 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga on müüdud korterite arv suurenenud 12,9 protsenti ja mediaanhind 7,8 protsenti.

Tartus sõlmiti esialgseil andmeil veidi üle 200 korteritehingu (arv on hetkel veel muutumises), mille mediaanhind oli taas ligi 1800 eurot ruutmeetri kohta. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes on Tartu turg aktiivse uusarendusturu tõttu väga kiirelt kasvanud – tehingute arv 44 protsenti ja tehingute mediaanhind 20,5 protsenti.

Aktiivne oli turg ka Narvas ja Pärnus, kus sõlmiti ligi 90 korteritehingut. Kui Pärnu turg püsib eelmise aasta arvude juures, siis Narvas on tehingute arv suurenenud üle 10 protsendi ja müüdud korterite mediaanhind 4,7 protsenti. 

Väikelinnadest on turg eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes enim kasvanud Rakveres (+9 tehingut) ja Viljandis (+18 tehingut), kus on ka küllaltki aktiivne uusarendusturg. Seetõttu on näiteks Rakveres müüdud korterite mediaanhind võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga kasvanud üle 200 euro (728→931 eurot ruutmeetri kohta).

Õitseb ka eramuturg

Üksikelamutega sõlmiti märtsis üle 300 tehingu (esialgselt 315), mis on varasemate kuude müüke kõrvale pannes väga hea tulemus, kuna näiteks eelmisel aastal ületati 300 tehingu piir vaid kahel korral. Pannes siia kõrvale 79 suvilatehingut, saame ligi 400 eramu- ja suvilatehingut. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga on juba sõlmitud üle 200 tehingu rohkem.

Kui hoonestamata elamumaa turul on reeglina väga hea tulemus üle 300 tehingu kuus, siis märtsis sõlmiti esialgsetel andmetel koguni 565 müüki ning jällegi peab tõdema, et viimati jõuti samasuguste arvudeni 2006. aastal.