Olulisi põhjuseid, miks kaasomandis kinnisvara vältida

Kaasomandis kinnisvaraga kaasneb hulga riske, mis võivad elu tükiks ajaks pea peale pöörata. Foto: Shutterstock

Palju on räägitud kaasomandiga seotud eelisostuõigusest, kuid harva juhitakse tähelepanu märksa suurematele muredele, mis kaasomandi puhul esile võivad kerkida.

«Kuigi juriidiliselt on tekkimiste aluste poolest nii kaasomand kui ka korteriomand hetkel sarnased, muuhulgas luuakse ka uued korteriomandid kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega, siis hilisema kasutamise ja käsitamise vahel on seadustest tulenevad erisused, mis on seotud peamiselt pinna kasutuse ja ostueesõigusega,» ütleb Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ning lisab, et turul väljakujunenud praktika kohaselt peetakse paremaks ja kindlamaks korteriomandit.

«Üheks põhjuseks on loomulikult kaasomandiga kaasnev ostueesõigus, millega kaasnevatest riskidest on ka meedias palju kajastust olnud. Seega sellel pikemalt ei peatuks,» nendib ta.

Kaasomandiga kaasneb aga teisigi kasutamisega seotud riske. Kui korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, millele lisandub mõtteline osa kinnisasja kaasomandist (nt trepikoda), siis kaasomandi puhul määrab kogu kasutuse aga tavapäraselt kasutuskord, mida ei pruugi olemaski olla.

Seega kõige halvem variant on Tederi kinnitusel kasutuskorrata kaasomand. Sellise kaasomandi puhul on määratletud ära küll kaasomand, aga puudub kokkulepe, kes millist omandi osa kasutab.

«Sellised kaasomandid on tekkinud tavaliselt kas omandireformi (tagastatud elamud) või pärimiste teel. Kõige markantsema näitena võib tuua tehingu, kus inimene ostis 1/4 elamust ehk korteri, aga kohe sisse ei kolinud, lepingus kasutuskord puudus. Naaber hõivas pahatahtlikult korteri ja algas kohtuvaidlus pinna kasutamise üle. See omakorda tähendas, et kaasomandi kuuluvust keegi ei vaidlustanud, aga vaidlus käis selle üle, mis osa kasutamise õigus kaasomandiga kaasnes,» kirjeldas Teder.

Kasutuskorrata kaasomandile on pangast laenu saada keeruline, kui mitte võimatu. Inimesed ei taju tihti ka sellise kaasomandi riske, sest ometigi on kaasomandeid ju aastaid kasutatud väljakujunenud tava järgi.

«Paraku muutub olukord kohe, kui keegi omanikest vahetub. Sama kehtib ka lihtkirjalike, kinnistusraamatusse mittekantud kaasomandi kasutuskordade kohta, mis ei ole uuele omanikule kohustuslikud,» rõhutab Teder kasutuskorra olulisust.

Siiski ei pruugi ka kasutuskord olla lõplikuks lahenduseks, sest ka kasutuskorraga kaasomandite puhul võivad kerkida esile erinevad probleemid.

Neli võimalikku tõrkekohta

• Algsed kasutuskorrad, mis kehtivad ka uuetele omanikele, on tihti koostatud väga ammu ning vanadele ja ebatäpsetele elamu plaanidele. Neist on raske aru saada, kuidas mõne ruumi kasutus täpselt mõeldud oli. Tihti on ruume ka vahepeal juurde ehitatud, mis kasutuskorra plaanil ei kajastu.
• Tihti on kasutuskord sõlmitud ainult maatüki kasutuse näitamisega, mis toob ikka kaasa hoone ruumide kasutuse vaidluse. Juhtuda võib ka vastupidi, ära on näidatud vaid hoone kasutus, aga juurdepääs ja krundi kasutus on määratlemata.
• Kasutuskorrad on tihti sõlmitud kunagiste omanike (loe: sugulaste) harjumuste ja eelistuste põhjal, mis ei vasta aga hoone parimale ja efektiivsemale kasutusele.
• Kasutuskorras on näitamata, kuidas toimub ühiste tehnosüsteemide ja tehnoruumide kasutus, mis jälle raskendab kaasomandiosa kasutust ja ümberehitust.