Ekspert: kinnisvaraturul käib finantskriisile aluse loomine

Tallinn. Foto: Hibiki Hosoi / Unsplash

Arco Vara analüütik Mihkel Eliste kirjutab blogis muutustest üüriturul ja ehituses ning käimasoleva buumi pikaajalisest mõjust.

Kuna üksikelamute pakkumine on üleriigiliselt üsna piiratud ning hinnakasv oli juba 2020. aastal enamikes piirkondades kiirenenud, on olnud Eestis täheldada märkimisväärset elamuehituse kasvu. Möödunud aastal kasvas üksikelamute osas ehitusega alustamine võrreldes 2019. aastaga ligi kaks korda ning sealjuures ei olnud tegemist sugugi madala võrdlusbaasiga. Tänavune ehitusmaterjalide kiirenenud hinnakasv võib ajutiselt ehitusaktiivsust vähendada ning kavandatud elamute ehitusperioodi pikendada või ka elamuehituse mõtteid vähemalt ajutiselt maha matta.

Viimase kahe kuu vältel on üha enam olnud täheldada, et väga heas seisukorras üksikelamute osas on ostuhuvi märgatavalt suurenenud, kuna olemasolevate uueväärsete järelturu elamute soetamist peetakse tänaste ehitushindade juures atraktiivsemaks. Mitmete klientide puhul on täheldada, et veebruaris-märtsis koostatud ehituseelarve on tänaseks juba kuni 30 protsenti kallim, analoogset hinnakasvu ei ole me aga kinnisvarahindades veel paraku näinud.

Elamuehituse soov näib siiski hetkel olenemata tõusnud ehitushindadest jätkuvalt kasvavat, mida ilmestab eeskätt hoonestamata elamumaa soetamine. Tänavu I poolaastal müüdi Eestis 2741 hoonestamata elamumaad, mida oli 103 protsenti enam kui möödunud aasta samal perioodil ning 137 protsenti enam kui 2019. aasta I poolaastal. «Kui peavoolumeedia tahab täna rääkida buumist, siis ärme räägi sellest niivõrd korteriturul, vaid üksikelamute ja elamumaa turul,» kirjutab Eliste.

Ka üürihinnad jätkavad tõusmist

Tallinn on viimase paari kuu vältel näinud märkimisväärses tempos vähenevat üüripakkumiste arvu. Hetkel on Tallinnas kinnisvaraportaali kv.ee andmeil avalikult pakkumisel 1376 üürikorterit, veel aprillis oli 1839 pakkumist. Üürihinnad on vähenenud pakkumise taustal taas veebruarist üsna kiirelt kasvama asunud (jaanuarist juulini 5,5 protsenti) ning arvestades üldist taustsüsteemi, siis kasv lähikuudel üsna kindlalt jätkub.

Sügisesel perioodil asub taas kasvama tudengitepoolne nõudlus, palgakasv on hetkel kiirenemas, tööpuudus on nii koroonapiirangute leevenemise kui ka hooajaliste tegurite tõttu vähenemas, Tallinna kolimine on selle kõige taustal juulist taas üle pika aja kasvama hakanud, lühiajalise majutuse äri on uuesti käima läinud ning üleüldine tarbijate heaolu on kiirenenud majanduskasvu taustal võrdlemisi tugev.

Pandeemia tagajärjed

Mida aeg edasi, seda rohkem hakkab kinnisvaraomanikele tunduma, et koroonakriis ei olnud majanduslikult vaadates sugugi negatiivne nähtus, vaid võrdlemisi positiivne. Lühiajaline likviidsuse vähenemine pakkus ajutiselt võimalust uute varade soetamiseks varasemast madalamal hinnatasemel.

Kinnisvarainvesteeringud on väljaspool kaubandus-, teenindus-, meelelahutus-, majutus- ja toitlustuspindu näinud tugevamat kapitalikasvu kui keegi oleks võinud 2020. aasta alguses prognoosida ning lähikvartalite inflatsiooniline keskkond ei paista olulisi negatiivseid probleeme toovat: kasv jätkub, siiski aeglasemalt. Tänased hinnakasvu tempod nii finants- kui ka kinnisvaraturgudel ei ole pikemas perspektiivis sugugi jätkusuutlikud ning pole tõenäoliselt saladus väitmaks, et hetkel võib selgelt käia aluse loomine järgmisele võimalikule finantskriisile. «Tegelikult veel 2008. aasta kriisi lahendatud ei olegi, oleme rahatrükiga sellega seotud probleeme lihtsalt edasi lükanud ning koroonapandeemia on olukorda negatiivses võtmes veelgi süvendanud,» lõpetab Eliste.