STATISTIKAAMET ⟩ Arukusega saab koduostul vastu näppe

Kinnisvaraturu tasakaalu põhimõte toimib. Foto: Shutterstock

Koroonaviiruse tõttu muutunud majandusolukord on pannud inimesi elamispindu ostma ja nende hinnad on tõusnud stratosfääri. Arukad ostjad otsivad lahendusi ja üks võimalusi on soetada vanem, renoveerimist vajav korter ning ehitada see uuega võrreldavaks. See plaan kõlab arukalt ja tavaliselt ka toimiks, kuid tänapäeval saab sellega vastu näppe.

Käesoleva aasta juulis oli uute eluruumide keskmine pakkumishind 123 000 eurot, renoveerimist vajavatel eluruumidel aga 47 000 eurot. Aasta varem oli uute eluruumide keskmine pakkumishind 102 000 eurot ja renoveerimist vajavatel ligi 45 000 eurot. Renoveerimist vajavate eluruumide aastane hinnatõus on seega olnud 6 protsenti ja uutel 20 protsenti.

Et renoveerimist vajavast eluruumist saaks uuega võrreldav elamispind, tuleb sinna raha paigutada: osta ehitusmaterjalid ja näha ise vaeva või tellida see kõik teenusena ning tasuda arve. Renoveerimist vajav elamispind ei pruugi lõppkokkuvõttes tulla odavam, see on lihtsalt lahendus, mille eest makstakse mitmel viisil.

Erinevad elamispinnad kallinevad vastastikuses tasakaalus

Üldiselt kehtib majanduses põhimõte, et turg tahab olla tasakaalus. Kinnisvara kontekstis tähendab see, et eluasemed peavad olema turul hinnastatud selliselt, et remonti vajav peaks kogukuludega jõudma umbes samale tasemele, kus on uus. Kui eluaseme remont läheb kallimaks kui uue ostmine, siis vanu ei osteta. Kui aga uued eluasemed on liiga kõrge hinnaga, ei osteta jälle neid. Turg viib hinnad loogilisse tasakaalu.

Viimase aasta majandusmuutuste tõttu on renoveerimise hinnad oluliselt tõusnud. Ehituse maksumuse muutust kajastav ehitushinnaindeks on võrreldes eelmise aasta märtsiga kasvanud üle 8 protsendi. Indeksi ühe komponendi – materjali – hinnad on tõusnud üle 12 protsendi. Kallinenud on ka tööjõud ja masinad.

Viimast aastat vaadates võib väita, et turu tasakaalu põhimõte toimib – suurenenud on renoveerimist vajavate ja uute korterite hindade vahe, kuid umbes samal määral on kasvanud ka renoveerimist vajavate eluruumide elamiskõlblikuks muutmise kulu.

Käibemuutused viitavad mullile või ehitustöö kallinemisele

Ülaltoodust võib jääda mulje, et Eesti kinnisvaraturg on koroonaviirusest tingitud tagasilöökidest hoolimata kenasti tasakaalus. Olukorda põhjalikumalt analüüsides leiab siiski ka probleeme.

Ehitusega seotud ettevõtete käive on viimase poole aasta jooksul märgatavalt kasvanud, mõnes valdkonnas kuni kaks korda. Märkimisväärne käibe kasv võib hoiatada eesseisva hinnatõusu eest – kui käive kasvab, siis kasvab ka nõudlus pakutava järele, ja kui nõudlust pole piisavalt, kallineb paratamatult hind. Ehitusmees hakkab kõrgemat hinda küsima, kipsplaadid müüakse sellele, kes on nõus rohkem maksma. See loogika aga avaldub majanduses järk-järgult. Esialgu kasvab käive, hiljem tulevad hinnad järele.

Ehitusettevõtete käive on viimase poole aasta jooksul kasvanud 1,6 korda, materjalimüüjatel 1,9 korda, vee- ja kütteseadmetega kauplejatel 1,4 korda ning rauakaupade ja värvide müüjatel 2 korda. Suur käibehüpe ennustab enam kui kindlasti ehitushindade kasvu.

Vanemate eluruumide soetamine ei pruugi anda hinnavõitu

Oluline on tõsta siin esile huvitav detail: Harjumaa renoveerimist vajavate elamispindade hinnad on teinud viimase kahe kuu jooksul 18-protsendilise hüppe. Harjumaa on Eesti kinnisvaraturu suunanäitaja ja hüpe tähendab seda, et turg on hakanud uusi elamispindu liiga kalliks pidama ning on suuremal määral pöördunud remonti vajavate pindade poole.

Ostjad on hakanud tegema arukat järeldust, et tasub osta odavam eluase ja see korda teha. Paraku ollakse selle arukusega ilmselt hiljaks jäänud, sest remondikulu sööb hinnaeelise ära. Veelgi enam – silmapiiril on arvestatav ehitushindade tõus, millele viitab käibedünaamika. Kui praegused odavate pindade ostjad remondini jõuavad, siis avastavad nad, et vanema eluruumi kordategemine läheb kokkuvõttes märksa kallimaks, kui kalliks peetud uue ostmine.