N, 8.12.2022

ANALÜÜS ⟩ Hooajalised tegurid lubavad sügiseks kinnisvara ostuaktiivsuse kasvu

Kodu.postimees.ee
Hooajalised tegurid lubavad sügiseks kinnisvara ostuaktiivsuse kasvu
Facebook Messenger Twitter Whatsapp
Comments
Kinnisvara hinnad kasvavad kiiremini kui koduostjad jõuavad sissemaksuraha koguda.
Kinnisvara hinnad kasvavad kiiremini kui koduostjad jõuavad sissemaksuraha koguda. Foto: Shutterstock

Arco Vara kinnisvarabüroo analüütiku Mihkel Eliste sõnul on suvised soojad ilmad möödumas, mistõttu on juba augusti algusest olnud kinnisvaraturul taas märgata ostuhuvi suurenemist.

Tänavu juulis tehti Eesti korteriturul kokku 2014 ostu-müügitehingut, mida oli 13 protsenti enam kui 2020. aasta samal perioodil. Viimati kasvas suve keskpaigas tehingute arv sarnases tempos 2015. aastal. Veel juunis tehti 2000 ja maikuus koguni 2426 tehingut, viidates siiski vahepealsele turuaktiivsuse hooajalisele taandumisele. Koroonapiirangute leevenemise ja paralleelselt väga soojade ilmade taustal võis koheselt täheldada, et elamispindade turul asus tehingute arv juunis vähenema. Turuaktiivsus on küll jätkuvalt oluliselt kõrgem kui aasta tagasi, kuid meenutab üldplaanis üha enam 2019. aastal enne koroonapandeemiat esinenud turusituatsiooni, mida iseloomustab nii aeglustuv edasine tehingute arvu kui ka hinnatasemete kasv.

Globaalsed trendid

Augusti algusest on aga olnud taas märgata, et ostuhuvi on asunud justkui suurenema. Pakkumiste arv on jätkuvalt väga madal ega ole märkimisväärselt viimase poole aasta vältel enamikes Eesti piirkondades muutunud, survestades üsna kõrge tehingute arvu taustal hindu endiselt kasvama sissetulekute kasvust kiiremini. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine on hetkel sisuliset globaalne trend, mis erandina Eestis ei olnud veel enne koroonakriisi süvenenud. Suvised soojad ilmad on asunud mööduma ning sügis on lähenemas, mis kinnisvaraturul tähendab üldiselt hooajaliste tegurite tõttu suurenevat tehingute arvu. Üüriturul on nii Tallinnas kui Tartus pakkumiste arv viimastel kuudel märkimisväärselt vähenenud ning üürihinnad on kasvamas, mida hetkel toetab eeskätt sügisene õpingute perioodi taaskordne algus.

Halvim möödas?

Iseloomustamaks seda numbrites, siis Tallinnas on viimase 12 kuuga üüripakkumiste arv vähenenud ligi 50 protsenti, mille kõrval üürihinnad on 2020. aasta juunikuisest põhjast kasvanud tänaseks ligi 7,5 protsendi võrra. Tartus oli koroonakriisi mõju üüriturule tunduvalt leebem, mille juures Tartus on üüripakkumiste arv hetkel ligi 20 protsenti väiksem kui aasta tagasi ning üürihinnad 4 protsenti kõrgemad kui enne koroonapandeemiat 2020. aasta talvel. Tallinna üürihinnad on veel pea viie protsendi võrra madalamal kui enne koroonakriisi, kuid arvestades, et tööpuudus on vähenenud ja jätkab tõenäoliselt vähenemist ka lähitulevikus, lühiajalise majutuse turul on halvimad perioodid möödas, sügisene koolimineku periood on algamas ning sügisesed koroonapiirangud enam ei too tõenäoliselt möödunud lainetega analoogseid sotsiaalmajanduslikke negatiivseid mõjusid, mille kõige taustal on Tallinnasse sisseränne suve algusest taas suurenenud, võib juba aasta lõpuks või 2022. aasta alguseks prognoosida Tallinna üürihindade koroonakriisi eelsele hinnatasemele tagasi jõudmist.

Hinnakasv ka mahajäetud piirkondades

Lisaks, üha enam inimesi peavad taas pelgalt üürimisega leppima, kuna elamispindade ostu-müügitehingute turul on hindade kasv olnud viimase aasta lõikes üle ootuste kiire, seda eeskätt nõukogudeaegsete paneelelamute korterite ja täiesti uute korterite puhul. Uute korterite hindade kasv püsib üsna kiire ka veel lähikvartalitel, sest kallinenud sisendhindade mõju kandub lõpptarbijatele edasi veel arvestatava viitajaga ning ka korterelamute ehitamiseks sobilike maade osas on hindade kasv olnud käesoleval aastal oluliselt kiirem kui enne koroonakriisi. Nii Tallinnas, Tartus kui ka aktiivseimates Eesti väikelinnades on eeskätt 20ndates noorte puhul täheldada, et kinnisvarade hinnad on kasvanud kiiremini kui potentsiaalsed koduostjad jõuavad eluasemelaenu omaosalust ehk n-ö sissemaksuraha koguda. Selle taustal on viimastel kuudel olnud üle-eestiliselt märgata, et näiteks kodulaenu saamiseks vajalikku kinnisvara hindamise teenust tellitakse Eestis üha enam n-ö mahajäänud piirkondades, mida enne koroonakriisi ilmestas ülejäänud Eestist oluliselt aeglasem kinnisvarade aastane hinnakasv.

Väikeasumite tähetund

Teoorias iseloomustab see hästi elamispindade turu kõrgkonjunktuurilist perioodi, kus valglinnastumisele on juba omakorda jätkunud teatud mahus vastulinnastumine. Teisisõnu, tõusnud kinnisvarahindade ning väga hästi kättesaadava ja odava laenuraha taustal liiguvad odavama elamispinna ostmise lootuses nooremapoolsed tarbijad järjest rohkem just ääremaastunud keskustesse, kus aga ajutiselt kasvanud tehingute arvu ja selle kõrval lühiajaliselt järsult kiireneva hinnakasvu taustal võib aga eeldada, et ostuhuvi vaibumise järgselt ei ole need keskused pikaajaliselt endiselt jätkusuutlikud. Sarnaseid trende on juba pikemat aega olnud täheldada ka üksikelamute turul, kus üha enam kolitakse n-ö maapiirkondadesse, kuid seda siiski eeskätt odavama kinnisvara, mitte niivõrd võimalike muude põhjuste tõttu. Arvestades, et sügisesel perioodil tuleb turule lisaks ka pensionisambast vabanev raha, siis väikeasumite korterite ja elamute turul võib varasemast aktiivsema perioodi püsimist prognoosida ka vähemalt lähimale kolmele kvartalile, kuna vastavate piirkondade hinnatasemed on just sellised, kus madalama ostu- ja laenuvõimekusega tarbijad võivad pensioni- ja laenurahaga üheskoos arvestatavaid kinnisvaratehinguid teha.

Pensioniraha läheb kohe kasutusse

Mis üleüldiselt II pensionisamba raha vabanemist puudutab, siis nii Tallinna börsi kui ka Eesti kinnisvaraturu lõikes tundub üha enam, et selle raha mõju võidakse üle hinnata. Seda konkreetselt just aspekti lõikes, kus turg eeldab täna, et peatselt tulevad kõik pensioniraha eest kas väärtpabereid või kinnisvara ostma ning nüüd on viimane aeg midagi enne nende tulekut ära osta. Või ka arendada, kuna mitmed väikearendajad on oma arendusprojektid küll kevadest töösse pannud, kuid ei pane müügikuulutusi enne septembrit-oktoobrit üles just sel põhjusel, oodates sügisel ehk omakorda järsult kiirenevat hindade kasvu, mis võimaldaks teenida oluliselt rohkem tulu. Hetkel siiski näib, et kiireim hindade kasv jäi elamispindade turul tänavu I poolaastasse ning aasta II pooles on oodata küll keskmiselt 10-protsendilise aastase hinnakasvu püsimist, kuid see on tunduvalt aeglasem kui veel I poolaastal.

Jätkuvalt võib pigem eeldada, et pensioniraha ei minda niivõrd investeerima vaid valdav enamus sellest suunatakse lihtsalt otse tarbimisse. II pensionisamba raha suunatakse kinnisvaraturule pigem turusegmendis, mille juures varade hinnad jäävad kuni 60 000 euroni, mille juures soetatakse laenuraha kaasabil väikelinnade ja muude -asumite kortereid ning maamaju või suvilaid. Pensioniraha vabanemine võib nii mõnegi leibkonna jaoks olla nende senise elu vältel ainuke võimalus elamispinna ostuks laenu sissemaksuraha lõplikult kokku saada. Madalaima hinnaklassi kinnisvarade hinnakasv on viimase 12 kuu vältel olnud kõige kiirem ning see püsib nõnda ka lähitulevikus. Siinkohal võib tuua üleriigilisi illustreerivaid näiteid, kus näiteks Tallinnas on aastaga korterite hinnad tõusnud juulikuu näitel 15 protsenti, Pärnus 14 protsenti ja Tartus 11 protsenti, kuid näiteks Tamsalus 57 protsenti, Rakkes 25 protsenti, Tõrvas 30 protsenti ja Rummus 31 protsendi võrra.

Hinnakasv kiireneb

Tänavu juulikuus kujunes kogu Eestis tehtud korteritehingute lõikes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1625 eurot ruutmeetri kohta, mida oli 16 protsenti rohkem kui aasta tagasi, kuid täpselt sama palju kui veel juunis. Turul on hindade kasv küll jätkunud, kuid see on viimaste nädalate vältel olnud ajutiselt suhteliselt tagasihoidlik, kuna suvekuudel on ka turuaktiivsus ajutiselt hooajaliste tegurite tõttu veidi taandunud. Võib eeldada, et augusti teisest poolest ka ostu-müügitehingute turul taas hindade kasv mõnevõrra kiireneb, mille juures aktiivseim ostuperiood jääb tõenäoliselt oktoobrist kuni detsembri esimese pooleni. 2022. aastal on siiski tõenäoliselt oodata hinnakasvu aeglustumist, kuna aastatagune võrdlusbaas on üha kõrgem ning kuna pakkumine peaks asuma ehitusmaterjalide turul selgineva olukorra ja potentsiaalsete koduostjate vähenemise taustal peatselt suurenema.

Märksõnad
Tagasi üles