JURIST SELGITAB ⟩ Mida korteri ostmisel silmas pidada

Pilt on illustratiivne. Foto: Shutterstock

Ostjate tormijooks kinnisvaraturul on kogunud hoogu ning sobiva korteri leidmisel tuleb otsustada ja tegutseda kiirelt. Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat tuletab meelde, et ka kiirel ajal tasub säilitada kainet mõistust.

Ostjate tormijooks kinnisvaraturul on kogunud hoogu ning sobiva korteri leidmisel tuleb otsustada ja tegutseda kiirelt. Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat tuletab meelde, et ka kiirel ajal tasub säilitada kainet mõistust.

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaadi Andres Kivi sõnul on esimene asi, mille korteriostja peaks selgeks tegema, kas korter on vormistatud korteriomandi või kaasomandi osana. «Kuigi tänapäeval on enamik kortereid vormistatud korteriomanditena võib vanemates majades jätkuvalt leiduda korteriomanditeks vormistamata kortereid,» sõnas Kivi.

Mis vahe on korteriomandil ja kaasomandil?

Korteriomandi puhul kuulub omanikule eriomand konkreetsele korterile, mis annab õiguse korteri kasutamiseks sõltumata teistest korteriomanikest. Eriomandiga kaasneb õigus kasutada ka ühispinda.

Kaasomandi puhul tekivad korteri kasutamise ainuõigused või üldpindade kasutamise reeglid notariaalse kasutuskorra alusel. «Kui korter on korteriomandiks vormistamata, siis eriomandit korteri üle ei ole. Korteriomanditeks vormistamata majas kuulub igale kaasomanikulemõtteline osa tervikust ja kasutuskorra järgsed kasutusõigused,» tõi Kivi välja.

Seejuures tasub arvestada, et suurem osa ühisest omandist ei väljendu automaatselt suuremates õigustes. «Ostjal tasub korteriomandiks vormistamata korteri ostmisel kindlasti kontrollida, kas kõik vajalikud kokkulepped on vormistatud notariaalselt,» lisas ta.

Täiendavaks ohuks on aga see, et kaasomandiosa müümisel tekib teistel kaasomanikel ostueesõigus. «See tähendab, et teine kaasomanik võib kahe kuu jooksul asuda ostja asemele samadel tingimustel. Seega, ostes kaasomandiosana vormistatud korteri, peaks ostja arvestama ostueesõigusega või sõlmima notariaalselt teiste kaasomanikega ostueesõigusest loobumise kokkuleppe,» rõhutas Kivi.

Kas keldriboks ja parkimiskoht kuuluvad korteri juurde?

Üldjuhul on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandis olevaid ühispindu vastavalt kokkulepitud reeglitele. Olulised ühispindade kasutamise kokkulepped nt parkimiskohtade või keldribokside osas on mõistlik vormistada notariaalselt kõikide korteriomanike juuresolekul. Korteri ostjal tasub arvestada, et kui ühispindade kasutamise osas on kujunenud välja notariaalselt vormistamata tava, nt teatud isik kasutab teatud keldriboksi, siis selline tava korteri ostjale automaatselt üle ei lähe.

Kas majandamiskulud on jaotatud õiglaselt?

Korteriühistu põhikirjast sõltub, kas majanduskulusid jagatakse vastavalt korteri pindade suurustele või mingite teiste põhimõtete järgi. Näiteks võib olla ebaõiglane, kui esimesel korrusel asuv kiirtoitu müüv äripind tekitab oluliselt rohkem prügi või kasutab tuntavalt enam tehnosüsteeme, kuid kõik majanduskulud jaotatakse üksnes vastavalt ruutmeetritele.

Kas müüjal on võlgnevusi korteriühistu ees?

Kui omanik müüb majanduskulude võlgnevustega korteri, võib korteriühistu nõuda võlgnevuse tasumist ostjalt. «Tasub pärida, kas korteriga tulevad kaasa ka võlgnevused ning nende olemasolul leppida kokku võlgnevuste võrra müügihinna vähendamises või ostuhinna osalises ülekandes otse korteriühistule,» soovitas Hedman Partnersi advokaat.

Kas müügilepingu tingimused kehtivad jätkuvalt?

Korteri ostmisel ehitamisjärgus majja vormistatakse ostjaga üldjuhul võlaõiguslik leping. See tähendab, et müüjal tekib kohustus korteri omandiõiguse ülekandmiseks. Korteri valmimisel sõlmitakse asjaõiguslik leping ehk müüja kannab omandiõiguse üle. «Asjaõiguslepingu sõlmimisel on võimalik esimest lepingut muuta, seega ostja peab olema tähelepanelik, et kokkulepitud tingimusi ei muudetaks,» soovitas Kivi. Ostes korteri n-ö järelturult, vormistatakse need kaks lepingut ühes dokumendis üheaegselt.

Kas müüja on teavitanud ostjat kõikidest puudustest?

Müüja peab teavitama ostjat korteri ja ühispindade puudustest, aga ka teistest korteri eripäradest nagu näiteks normist halvem heliisolatsioon, pidevalt häirivad lõhnad või helid naabritest, häiriva lühimajutusteenuse osutamine teiste korteriomanike poolt, korteriühistu liikmete suured võlgnevused korteriühistu ees jne.

Kas avastatud puudustest teavitati?

Korter tuleb üle anda kokkulepitud seisundis ning müüja peab ostjat teavitama selle puudustest enne tehingu toimumist. Kui müüja on puudused nimetanud, ei oma müüja nende ilmnemisel vastutust. Kui puudused jäid mainimata, võib ostja puuduse avastamisel esitada müüjale kahju hüvitamise nõude, alandada hinda või olulise puuduse korral taganeda lepingust.

Puudustele võib tugineda teatud aja jooksul nende avastamisest. Korteri üleandmisel peab ostja müüjat teavitama lihtsasti äratuntavatest puudustest, samas ostjalt ei eeldata varjatud puuduste tuvastamist. Varjatud puuduste kohta tuleb müüjat teavitada nende avastamisel.

Kas remont on õigesti vormistatud?

Kui ümberehitus- või paigaldustööd on teostatud ehitus-, kasutusloa või teiste korteriomanike vajaliku nõusolekuta, on tegemist korteri spetsiifilise puudusega. Kui ümberehitustööd ei ole vormistatud korrektselt ja nõutud load on jäänud saamata, võib tulevikus olla keeruline sellist korterit müüa ningi teised kaasomanikud võivad nõuda puuduse kõrvaldamist.